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自2022年來，澳洲房地產市場經歷了長達23個月的持續上漲后，首次出現整體價格回調，引發市場廣泛關注。

然而，基于最新數據及政策趨勢，當前市場的短期調整或將相對溫和，降息效果更可能在2025年下半年-2026年初推動市場企穩回升。

這篇文章將對市場關鍵數據、城市表現、未來趨勢及投資策略進行整理，希望幫助投資者在不確定性中把握最佳機會。

當前澳洲房地產市場概況

1. 價格波動周期分析

根據PropTrack數據，澳洲全國房價在2024年10月達到峰值（較2023年初上漲14.3%），隨后進入調整期，11月持平，2025年1月微跌0.08%，但同比仍增長3.82%。

2020年3月至今，房價累計上漲45.1%，顯示市場長期仍處于增長通道。

區域市場曾因疫情推動的“逃離首府城市”的趨勢獲得短期優勢，但從長期看，首府城市的房價增速仍顯著領先，尤其悉尼獨立屋的漲幅是單元房近三倍。

盡管最新季度單元房的漲幅高于獨立屋，但整體獨立屋漲幅依舊更高。

2. 供需動態

2024年下半年起，掛牌超過180天的滯銷房源量同比增長15.1%，30天內新上市房源同比增加18.1%，買方議價能力增強，市場放緩趨勢或持續至2025年下半年。

盡管如此，澳洲住房供給仍低于長期平均水平，疊加人口增長（2024年凈移民44.6萬人）及住房短缺（累計缺口約20萬套），供需失衡仍是支撐房價的關鍵因素。

3. 降息影響與市場分化

澳洲儲備銀行（RBA）五年來首次降息（0.25%）雖幅度有限，但極大提振了市場信心，降低了購房者對利率繼續攀升的擔憂，2025年預計總降息75個基點。

復蘇可能呈現“分層化”趨勢，高凈值人群更能受益，而普通家庭受高利率環境影響仍較大。

修正通脹還未到達目標2%-3%，如若到達有可能一次性降息50個基點

首府城市表現對比

來自CoreLogic 2025年2月數據

資源型城市領漲：珀斯、阿德萊德受益于礦業復蘇及可負擔性優勢，年收益率漲幅超15%。

墨爾本觸底：經歷四年低迷，墨爾本中位價較其他首府城市低30%，當地二手房市場即將迎來優質房源篩選期。

單元房價值重估：布里斯班單元房年漲幅達18.7%，部分優質公寓價格低于重估成本，吸引本土長線投資者。

2025年市場驅動因素與風險

1. 利率路徑與信貸環境

四大銀行對降息預期存在分歧，ANZ預測2次降息，NAB預測5次。

若降息周期開啟，首置業者與投資者的貸款能力將提升，但高利率環境仍抑制部分購房需求。

2. 住房短缺問題加劇

2024年新房竣工量僅17萬套，遠低于市場所需的25萬套，建筑審批量也持續低迷，全國平均每月在1.5萬套左右。

未來十年住房短缺或進一步惡化，推高房價和租金。

橙線非獨立屋的批建量上升，藍色獨立屋的批建量下跌

3. 經濟韌性與消費者信心

盡管通脹壓力依舊存在，但失業率仍處于4.0%的低位，支持普通家庭低貸款份額的償貸能力。

隨著降息預期升溫，財富效應可能推動升級置業及投資活動復蘇。

澳洲失業率趨勢

澳洲最新消費者信心指數攀升

澳洲GDP增速放緩

4. 可負擔性問題

可負擔性分化問題依舊是市場的重要的指標，高可負擔性地區房產增速依舊高于低可負擔性地區。

因新州和維州政府債務問題負債還在持續攀升，幾年內對投資房的納稅會越來越嚴厲，多套房產的持有者壓力將持續存在。（西澳是唯一保持AAA信用評級的州）

經過長期的高利率環境，對于貸款70%-80%的高貸款額客戶，過慢的降息速率可能成為壓死駱駝的最后一根稻草，進一步導致市場在售房源或REO（銀行收回）房源的增加。

投資策略建議

1. 聚焦“抗周期”資產

關注首府城市中產階層郊區，如悉尼內西區、墨爾本北區，布里斯班中環這些區域人口增長、基建升級，具備長期升值潛力。

2. 主動增值策略

通過翻新老舊單元房、土地開發Duplex等方式提升資產價值，以對沖市場波動風險。

3. 關注政策窗口

2025年初進入“政策真空期”，首次降息且選舉前的3個月可能是市場議價的最佳窗口，投資者可提前布局。（大選日期5月17日）

當前市場調整屬于周期性修正，并非趨勢逆轉。

投資者需擺脫對全國平均數據的依賴，關注結構性短缺與政策紅利帶來的機會，通過精準選址及資產優化，在市場分化中實現超額收益。

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