Vol.1

　　Mall 觀察

　　觀察項目 |深圳K11 ECOAST

　　作者 | 福貴

　　重磅消息！深圳K11 ECOAST即將于2025年4月28日開業！

　　圖源：新世界中國微信號

　　自2016年底拿地至今，深圳K11 ECOAST一直備受市場關注。

　　這個總建筑面積22.85萬平方米的“文化巨輪”，不僅是K11集團對標香港K11 MUSEA，在內地打造的首個旗艦項目，也是鄭志剛“藝術商業”理念的又一次大膽嘗試。

　　但這一次，K11能在深圳復制成功嗎？

　　01

　　進入最后精修階段

　　已有不少人在海灣休閑

　　K11濱海文化區涵蓋了文化零售地標K11 ECOAST、多功能文化空間K11 HACC、新世代辦公空間K11 ATELIER以及海濱長廊Promenade，多元業態融合了藝術、人文與自然，旨在打造一個世界級的濱海文化藝術區。

　　如果說，香港K11 MUSEA像是一個“文化硅谷”，而K11 ECOAST則試圖打造一個“文化生態圈”。

　　上周，筆者前往蛇口太子灣，現場實探深圳K11 ECOAST目前最新進展。整體來看，項目建設已基本完成，正處在后期精修階段。

　　位置上，地鐵12號線太子灣站B口出來就是項目門口。商場地下層預留有地鐵通道口，目前暫未開通。

　　5號線、2號線通過換乘，再坐一兩站也能到達。

　　出地鐵口，沿著太子灣路，能夠看到該區域建筑（含寫字樓）外立面已經完成，有幾個工人在對外墻上的一些細節做修繕工作。

　　透過圍擋，可以看到內部外廣場的綠化帶、地磚基本鋪設完成。

　　路旁的導示牌也已安裝好。

　　當時看到有工作人員在對馬路上的綠化帶進行除草、重新鋪設作業，估計是為項目開業做準備。

　　行至樂海路一帶，這里是項目主要的購物區域，就目測來看，該區域還有一些地磚沒有鋪設完成。

　　有工作人員在進行建筑垃圾清理工作，也有工作人員在搬運綠植，擺放在商場高層走廊上，形成綠化帶。

　　建筑頂樓的標志性球體，目前還未完工，搭有腳手架。

　　商場南端，直接與海濱長廊相連。作為深圳山海連城中的太子灣段，可看到郵輪母港，遠眺可縱覽海上世界、深圳灣大橋、香港景觀。

　　這里目前已開放（部分區域有少量圍擋），當時有不少人在此騎行、散步、閑坐。

　　按這兩年的趨勢，不少人喜歡戶外社交體驗，對開放性區域有著強烈需求，預計濱海長廊能吸引不少人前來。

　　值得一提的是，蛇口郵輪母港作為國際性港口，與大灣區多個城市、國外有海上航線，能帶來大量旅客。

　　數據顯示，去年上半年，蛇口郵輪母港共運送236萬人次，同比增長15%。

　　因此，項目面對的潛在客戶包含了本地及大灣區的客群，以及商務人士和游客，就看后續如何將這些潛在客群轉化為實際消費群體。

　　02

　　部分主力店裝修中

　　強化藝術

　　至于項目品牌情況，目前公開的信息不多，能夠查詢到的消息是去年12月底項目官方表示，已有部分主力店品牌進場裝修。

　　其中包括首次進入華南市場的品牌旗艦店和創新概念店。

　　筆者也向多位業內人士咨詢，多方打聽項目目前引進的品牌情況，但沒有得到多少有效信息，只了解到項目前期將主推藝術，為商場暖場。

　　最新消息顯示，項目的文化藝術空間K11 HACC將于3月份開放（網友消息，暫不確定），購物商場將于4月28日正式開業。

　　K11 HACC位于項目地塊較中間位置，現場走訪情況來看，是建設完成度最高的區域，綠化設施等都很完善。

　　該文化藝術功能區將打造全新的藝術交流空間，為本地新銳藝術家提供創意平臺，激發城市的文化活力。

　　K11ECOAST昨日（3月2日）發布的消息顯示，加菲貓主題展已落地，開業預熱開始了。

　　K11最早就定位為藝術博物館，在商業地產江湖走出一條與其它商業項目迥異的道路，形成K11獨有的特色。

　　K11創始人鄭志剛此前曾在多個場合強調，“購物中心不應該只是賣貨的地方，而應該是一個讓人感受藝術溫度的空間。”

　　這種理念在香港K11 MUSEA得到了充分體現——從莫奈展到全球頂級藝術裝置，香港K11 MUSEA不僅吸引了高端消費群體，還通過文化活動吸引了大量年輕人和家庭。

　　對標香港K11 MUSEA的深圳K11 ECOAST，盡管目前品牌還未官宣，但其藝術層面的打造，值得期待。

　　03

　　風波不斷

　　K11的名頭還好使嗎？

　　深圳K11 ECOAST無疑將為深圳的商業地產市場注入新的活力，但其面臨的挑戰也不容忽視。

　　深圳的商業地產市場競爭激烈，相距深圳K11 ECOAST較近的項目就有深圳灣萬象城、深圳萬象天地、前海壹方城等。

　　這些項目在深圳的影響力很大，吸引著全市的客流。

　　且從地理位置看，直接對蛇口片區形成封鎖，對深圳其它區域的客流形成截流。

　　同時，深圳消費者的文化消費習慣與香港有所不同。

　　比較直觀的案例是武漢K11項目，前段時間僅剩的幾家奢侈品牌已經撤場，無力抵擋武漢高端商業市場的競爭。

　　K11的“藝術商業”理念能否在深圳復制成功，就看項目能否真正理解深圳的“文化基因”，并將其融入深圳K11 ECOAST的運營中。

　　最重要的是，K11當前最大的挑戰不在于外部，而是內部困境。

　　自2024年9月，鄭志剛請辭新世界發展行政總裁，基本退出鄭氏家族生意。

　　之后，新世界發展內部爆出一系列問題。

　　首席營運總監馬紹祥接任行政總裁職位后，僅兩個多月，馬紹祥因“要處理個人事務”辭任，鄭家純又再次聘任黃少媚接替。

　　沒多久，就有外媒表示，新世界發展凈負債占資產比率，已經超過100%。

　　直接觸動資本市場的神經。

　　而在這一年多時間里，新世界發展一直在出售旗下資產，回籠資金，以降低負債。

　　經過多方努力，截至2024年12月31日，新世界發展凈負債率57.5%，但距此前提出的40%的降債目標仍有較大距離。

　　黃少媚也在最近的業績會上直言，只要價格合適，會繼續出售旗下一些非核心資產。

　　至于K11創始人鄭志剛，離開新世界發展時表示會將主要精力放在社會公益上，最近的公開動作是進軍短劇市場。

　　鄭志剛這個創始人是否還有精力繼續關注K11的發展，很難說，而缺少創始人的光環，或對K11品牌產生一定沖擊。

　　深圳K11 ECOAST是否能克服內外困境，在深圳商業地產市場搶占一席之地，拭目以待。