壹

“二營長，意大利炮呢？給我拉來！”

3月北京樓市小陽春已至，“亮劍”行動進行中。

就在昨日，小陽春爭霸賽的“第一炮”被打響。

位于通州梨園，由招商蛇口開發的云璟攬閱，進行了首開，推出的250套房源，勁銷208套，首推去化率為90.43%，熱銷11.46億元。

招商云璟攬閱之所以能夠搶得小陽春的先機，在于項目自身BUFF疊滿。它是北京首批按照“好房子”標準設計落地的首批項目，項目整體使用率在90％以上，并配有超級收納系統，加上距離地鐵1號線僅400米，且是副中心核心區近10年來唯一新增住宅項目的產品屬性，因而贏得了市場和購房人的認可。

而這只是小陽春的序曲，皆因3月新盤“開盤季”馬上來。

譬如，著名的功德寺兩兄弟：和樾玉鳴和和樾望云，會手牽手一起在3月開盤，目前兩個項目的售樓處已經整裝待發，樣板間隨時“stand by”揭開面紗。

雖然，目前倆項目的室內空間呈現品質還不能一窺究竟，但功德寺兩兄弟人氣值已經爆棚，即便是工作日，售樓處里也匯集眾多衣著樸素的海淀購房人。

原因在于，但相比于朱房兩新項目未來售價13~15萬/平方米，以及3月18日海淀樹村即將開拍的新宅地市場普遍預測未來售價約14~15萬/平方米，這也讓功德寺兩兄弟10.5萬/平方米的銷售指導價，真的不是“一般的香”。

四環范疇，同樣有兩個新盤計劃在3月開盤。位于槐房的建發金茂·觀宸，已于上周末開放樣板間，吸引了大量購房人前來了解項目產品細節，3月初項目還將亮相宋韻大門，屆時便能一覽“風雅宋韻”大門的大氣風華。 位于豐科園的北京隅·西頌，則將于3月中旬開放售樓處和樣板間，市場唯二有南向雙陽臺的空間風貌將揭開面紗。

副中心區域，除了已經開盤大賣的招商云璟攬閱外，位于宋莊擁有1.8超低容積率，采用“奢配滿裝”的北京城建·國譽頌，也將在3月進行首開。

另外，位于昌平朱辛莊板塊，有會所、有陽臺的越秀·星耀未來，計劃3月中旬開樣板間，3月底開盤。

除了這些項目，計劃在3月開盤外，不少備受市場矚目的新盤，則發起了吸粉第一步：公布案名。

本周，中海小紅門項目公布案名為“中海·時光之境”，中海十八里店項目公布案名為“中海·朝陽ONE”。另外位于昌平馬池口的北京城建·國譽燕園二期，計劃在3月初釋放案名。

除了新房市場分外熱鬧外，現房產品也來爭輝。

位于昌平朱辛莊的越秀·星樾將于3月加推現房產品，位于石景山蘋果園的越秀·天玥同樣將在3月開售現房。另外，位于朝陽大望京的金隅·望京云尚也將3月推出現房產品。

北京樓市“趕春”的熱鬧勁，在售項目同樣得跟上，譬如中建·云境就推出了實景示范區，中海長安玖章計劃3月推出實景示范區的大門和景墻，4月推出實樓樣板間。

總而言之一句話，“出貨”大作戰已經拉開帷幕。

2025年3月北京部分“趕春”項目一覽表

貳

為何各大項目“趕春忙”，拼命整“出貨”？

原因在于：“前有時機，后有追兵”。

不可否認，自2024年930新政頒布以來，北京樓市的置業信心正在逐步回歸。在2月有春節假期影響的情況下，截至2月27日，北京新房住宅累計網簽2096套；二手房住宅累計網簽10625套，遠遠高于去年同期水平。

因而乘著小陽春的市場的熱鬧勁，趕緊開盤完成KPI，勢在必行。

當然這只是，各大項目抓緊出貨的原因之一，更深層次的考慮在于，后面還有大量的”追兵“來襲。

一方面，是大量好地待供應；另一方面，是”好房子“對市場的大洗牌。

2月25日，北京召開了2025年土地推介會，今年全市擬供應推出69宗828萬平方米的商品住宅用地 ，雖然宗數、土地面積、建筑規模均比去年下降了20% ~30%，但仍有大量好地待上架。

像海淀樹村0035-1地塊已于本月初正式掛牌，將于3月18日完成出讓，屆時2025年海淀豪宅爭霸賽，將再添一位“猛將兄”。

另外，朝陽區的永安里地塊、東北三環太陽宮地塊、東三環的松榆里地塊，海淀區的寶山地塊、四季青地塊，豐臺區的太平橋街道地塊、玉泉營花鄉地塊等，都堪稱是”壓箱底“的好地。

隨著這些宅地相繼拍出，讓2025年北京樓市的“豪宅諸神之戰”將愈發激烈。

所以，在追兵到達戰場之前，加緊出貨，是“前在弦上，必須發”。

而好房子細則的出臺，對于2025年之前上市的新房，以及二手房則是一個巨大的沖擊。要知道，此前北京樓市的房子，得房率能夠達到80％，就堪稱很優秀。但在好房子政策指引下，未來平原地區的新房，得房率90％以上將是“常規化”，再加上架空層、連廊的加入，宜居品質得到了大升維。這一點，今年以前面市的大部分在售項目，真的是“打不過”。

產品力PK不了怎么辦，只能拿出殺手锏：“降價”。

于是乎，近期有不少項目推出特價房，比如通州某項目銷售指導價4.5萬，特價房降到3.5萬；昌平某項目銷售指導價5.6萬，特價房降至3.7萬。

別說這招還真挺好使，就拿昌平這個怒降近2萬的項目來說，近期該項目的認購率，就嘎嘎往上漲。果然，價格到位，就能吸粉。

當然，好房子的沖擊波，也影響到二手房市場，特別是老破小。皆因，好房子的出現后，房齡年頭長的二手房，會越來越“買不上價”。

所以，近期也不少存量房持有業主，準備盡快出貨，就怕同區域好房子來了后，戶型“麻麻地”的二手房價格，繼續往下探。其中，還有不少業主，準備手里的二手房出貨后，換一套“好房子”。

譬如說，開盤大賣的招商云璟攬閱的置業人群中，就有不少來自梨園板塊的本地土著，雖然他們手里的二手房出售后，不能完全COVER招商云璟攬閱的總價，但最終還是選擇在次置業，說到底還是好房子的超高實際空間獲得感，讓他們萌生了改善置業升級的需求。

總而言之，2025年北京樓市的小陽春序曲已經拉響，就看各個新盤能不能持續上演業績大賣的行情，讓市場信心再上一層樓。

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