買房辛苦，買錯房命苦。這句話的含金量還在上漲。

自2022年進(jìn)入動蕩期后，廣州二手市場用了3年時間狂擠水分。

很多老業(yè)主真是虧出一把辛酸淚，啥也沒干，首付全泡湯了。轉(zhuǎn)讓出去，還倒欠銀行一筆錢。

南沙、增城、黃埔、從化被Deepseek列為跌幅四大天王，中心區(qū)一些網(wǎng)紅盤早已經(jīng)“跌媽不認(rèn)”。

止跌回穩(wěn)態(tài)勢下，廣州二手市場在成交量方面有所好轉(zhuǎn)，但頭上的陰云還沒有完全散開，頗有一種：我探底了，但還沒有完全到底的割裂感。

近一年來，仍然有盤跌超60%，有業(yè)主蒸發(fā)1240萬，一朝回到10年前，相當(dāng)慘烈。

01.

嘉裕公館

跳水超1200萬，站得高摔得更狠

覆巢之下，焉有完卵。在大環(huán)境下，即使強(qiáng)如珠江新城，也很難獨(dú)善其身。

而且站得高摔得更狠，嘉裕公館就是最好的例子。

項(xiàng)目最近成交了一套4房房源，總價2460萬，折合單價13.8萬/平。

一樣是177.9㎡，戶型格局相同，且都是南向，2023年3月同類型房源以3700萬總價輕松成交，單價20.8萬/平。

相比23年，現(xiàn)在可以說是斷崖式下跌，總價降了1240萬，跌幅約33.5%。

因?yàn)榭們r高，嘉裕公館有些房源降價非常猛。

比如這個三房，一口氣降價202萬，再狠降318萬。每次砍掉的價格，足以在廣州再買一套房。

02.

蘭亭盛薈

從10萬+到4字頭，黑紅也是紅

沒想到吧，蘭亭盛薈還在跌。

高峰時期，部分王牌戶型站上10萬+的高光時刻已經(jīng)被盤出漿了，而且成為過去式，一去不回頭。

2023年普遍跌到7、8字頭，年成交均價維持在8.36萬，當(dāng)時業(yè)主已經(jīng)覺得不妥。

誰知道短短一年時間，天都塌了。根據(jù)貝殼平臺成交數(shù)據(jù)，去年，蘭亭盛薈的年成交均價只有5.76萬/平，整體降了2.6萬/平，跌幅高達(dá)31.1%。

2024年一共成交了21套，成交均價普遍在5、6字頭，有些三房房源已經(jīng)下探到4字頭。

曾經(jīng)的王牌四房，東南朝向，首次掛牌價1280萬，最終成交809.8萬，折合單價6.3萬/平。

看看這一長串降價歷程，不到1年半時間，原業(yè)主降了470.2萬，個中滋味恐怕只有當(dāng)事人才清楚了。

按照中介最新回復(fù)，現(xiàn)今蘭亭盛薈的成交均價在5.5萬/平左右。

03.

駿景花園

3字頭成交，地段光環(huán)失效

駿景花園，天河著名“老破大”，因?yàn)樘旌右约敖鹑诔堑牡囟渭映郑仗焱瑵q的時候一直走在前列。

如今遍地4字頭成交。比如最近成交的92平南向三房，巔峰期最高去到7萬/平，去年成交5萬/平左右。

今年1月，成交價已經(jīng)跌到415萬，折合單價4.5萬/平。

除了南向三房，頂復(fù)也沒能逃過“撲街”的命運(yùn)。

去年12月賣了一套306.81㎡頂復(fù)，單價3.6萬/平。

要知道，頂復(fù)的價格一向在4-5萬/平，3字頭成交，已經(jīng)刷新了近7年來新低。

04.

南沙碧桂園

每平米跌1.3萬/平，慘遭“腳踝斬”

南沙坐過山車，已經(jīng)不是稀奇的事。

即使是區(qū)府、金州、進(jìn)港大道這些配套相對成熟的地方，也很難撐起一片天。

樓盤依然未在這波沖擊中企穩(wěn)，南沙碧桂園同樣不例外。

低樓層南向三房，2023年均價摸到2.2萬/平。

到了去年10月，相似面積段8867元/平也能成交了。

從2.2萬到8字頭，基本每平米跌了1.3萬/平，跌幅高達(dá)59.8%。

最新一套成交停留在去年12月，單價9864元/平，未能刺破萬元大關(guān)。

05.

陽光城麗景灣

8字頭，面包比面粉價更低

曾經(jīng)站上2.4萬/平，23年成交均價1.57萬/平，24年繼續(xù)下滑到1.22萬/平，曾經(jīng)的南沙王者--陽光城麗景灣，真是心里有苦說不出。

其實(shí)樓盤的綜合素質(zhì)還不錯，位于配套最齊全、最繁華的金州板塊，樓齡才7年，算是次新小區(qū)。

去年12月，一套毛坯2房，只賣出8458元/平。

要知道，一河之隔的疊翠峰，當(dāng)年拿地價都要1.44萬/平。面包比面粉價更低，這樣的落差，讓人不禁唏噓。

06.

碧桂園鳳凰城鳳儀苑

失守萬元大關(guān)

增城鳳凰城多個組團(tuán)，近五年的成交價一直在跌。其中碧桂園鳳凰城鳳儀苑跌幅最為明顯。

24年全年成交均價1.36萬/平，來到25年2月，成交均價只有8800元/平，跌幅達(dá)到35.3%。

究其原因，號稱廣州最大社區(qū)的增城鳳凰城社區(qū)居民約15萬人，掛牌多，更偏向買方市場，價格難有起勢。

基數(shù)如此大，必然有業(yè)主砸盤，尤其是有資金需求，急于出手的業(yè)主更是淡定不了。

一旦低價出現(xiàn)，買家有了心理預(yù)期，再想往上調(diào)價就沒那么容易了。

很多朋友關(guān)心，今年廣州二手市場的價格會不會上漲呢？整體來說，不算太樂觀。

首先在售的新盤降價力度大，正在倒逼二手業(yè)主降價成交。

其次，新政前的二手房實(shí)用率大多在80%水平線，能上90%都算高了，別提100%這種是奢望。

而且廣州二手房存量是非常龐大的，鏈家上在售就有14.3萬套，若算上其它平臺，加加埋埋少說也有20萬+套。

龐大的存量二手房供應(yīng)，加上與現(xiàn)在新房相比顯得過時的戶型設(shè)計(jì)，二手房只能在價格方面讓步。

別忘了，今年廣州可能還要出讓130宗地，新房對二手形成進(jìn)一步的擠壓。

綜合情況來看，二手市場價格能企穩(wěn)就不錯了，上漲注定是小范圍。

不過，這對買方來說，是實(shí)實(shí)在在的利好。價格降了，意味著選擇更多。最后祝大家都能買到心儀的房子。