■撰文 | 李冠喬 ? 《地盤》特邀撰稿人

兩會結束之際的一場發布會，猶豫向樓市扔下一枚深水炸彈，讓人驚呼，樓市真的要變天了！

1、2000年以前建成的城市老舊小區都要納入城市更新范圍。

2、住建部正在制定“好房子”的標準，住宅層高的標準將從“不低于2.8米”提高到“不低于3米”。

其實，對于老舊小區的改造早在2019年就提出來了，但由于牽扯到方方面面的利益，推進一直不是很順利。

后來，在中央明確樓市去庫存的主旋律下，有了財政專項債、地方債的進一步支持，讓我們感受到舊改的速度快了起來。

從首批35個超大城市、大城市的城中村、老舊小區改造，后來大范圍擴展到300個城市，從地方國資主體的商品住宅收儲、房票安置，到現在又提出2000年以前的老房子都要納入城市更新范圍，這背后其實還是為了樓市去庫存。

那么，這個老舊小區具體有多少呢，各大媒體反饋的數據并不一致，我們從權威部門公布的數字作個大致了解。

根據國家統計局統計年鑒顯示，截至2020年11月1日，2000年以前老舊小區的住房（套數）占了全國存量住宅的35%。

全國2000年以前老舊小區數據一覽

事實上，城市更新并不代表要全部“拆除重建”，畢竟各種歷史原因，原有居民的訴求并不完全一致，還是要在尊重大家意愿的基礎上，盡量采取小規模推行、漸進式有機更新和微改造的方式進行。

比如，這兩年樓市的典型城市鄭州，對老舊小區更新改造就蹚出了不一樣的路子，包括老小區路面管網改造升級、墻體外加保溫層翻新、多數居民同意后加裝電梯、居住微環境提升等一系列措施。

在充分調動基層影響力的情況下，使一批老舊家屬院、無物業居民小區維護不到位的狀況大大得到改善。

鄭州老舊小區改造對比

當然，對于一些年代確實久遠，經權威部門鑒定已經屬于危房的老舊住宅，在征求群眾意見的前提下予以拆除，以房票置換的方式安置。

大家都知道，過去的老房子面積普遍不大，要是按八折估算，2000年以前老舊小區大概住了1億戶、3億人左右。

如果，這其中的20%拆除重建的話，大約對應2000萬戶居民，6000萬人左右。

這就意味著，一批不小的需求被釋放了出來，不管是買次新二手房，還是存量新房，對去庫存還是會產生不小的影響。

接下來，所有手里有房的業主，如果有機會被拆遷，千萬記住不能猶豫，這可能是你把老房子優化掉的最后機會了。

畢竟，隨著好房子的標準落地，未來將有一大批設計理念先進、居住體驗舒適、得房率100%甚至更高的好產品入市，對老破小的房子來說將會是降維式打擊。

第四代住宅效果示意

大家都知道，這兩年的房地產下行期，不少人遇到最大的問題，就是手里的房子想出手，不僅賣不上價，也很難賣出去。

眼看著，以“第四代住宅”為代表的好房子加速入市，像什么垂直森林、黑科技社區、空中四合院……聽起來像科幻片照進現實。

但最慌的可能是老破小二手房房東：“新房這么香，我家老破小還有人要嗎？”

不得不承認，樓市即將上演“達爾文式淘汰”——“能抗跌的二手房，要么有地段，要么有學區，剩下的全看命！”

難怪有人說，未來二手房的命運，50%看地段，30%看房東智商，剩下20%全靠玄學！

某老舊小區現狀

好房子當然不是洪水猛獸，而是樓市進化的必然。

對老百姓來說，“新房越卷，百姓越甜”——倒逼城市升級，淘汰落后產品，最終讓普通人住得更好！

信號已經十分明顯，接下來就看你去如何選擇了。

給三類人的血淚忠告！

剛需小白：預算有限？瞄準主城區“老破小”撿漏，但切記“寧要市區一張床，不要遠郊一套房”！想買新房的話，先弄清楚新房的得房率到底是多少！

置換改善：趕緊賣掉非核心區的老破小，置換第四代住宅或次新學區房，“現在不跑，將來跪著賣”！

投資客：遠離“老破大”！未來接盤俠只認“要么最新、要么學區”。

不管你承認不承認，“第四代住宅”產品的碾壓之勢，已經洶涌而來。

問題來了！市場上那些已經被嚴重打擊信心的二手房東，手里的二手房該怎么辦？市場上那些在售的高容積率、高公攤的新房要不要降價去庫存？

如果你是二手房房東，現在會選擇“割肉離場”還是“躺平硬剛”？評論區吵起來！