上海樓市的三大邊角料，不僅和片區(qū)核心住宅區(qū)斷開聯(lián)系，位置在一些三不管地帶，

在新房割完一波韭菜之后再也沒有資源輸入，房價也是跑輸大盤讓業(yè)主捶胸頓足。

在這些邊角板塊買房，現(xiàn)在都虧了多少？

浦東電信三兄弟

電信三兄弟指的是浦東林海公路邊的保利林語溪、綠地香頌、中海御景熙岸三個小區(qū)；

因為隔著一條馬路就是中國電信園區(qū)，在樓市被大家戲稱為電信三兄弟。

從地圖上來看，電信三兄弟既不挨著三林核心區(qū)，也和康橋的居住區(qū)被工廠隔開了聯(lián)系，位置十分邊角料。

就是這么“奇葩”的位置為什么偏偏前赴后繼建了幾個小區(qū)？

2009年，隨著外環(huán)內三林板塊開發(fā)成熟，浦東新房開發(fā)的齒輪來到外環(huán)外。

當時還是一片工廠的林海公路成了拓荒地：

垃圾地段自然要拿出一些有稀缺性的產品，于是電信園門口開始造起了平層+疊墅的高低配小區(qū)。

2010年3月保利林語溪最后一期開盤，不到一個月就順利清盤，當年典型三兄弟的受歡迎程度可見一斑。

就當業(yè)主們以為浦東開發(fā)的節(jié)奏要順著三林一路往南的時候，結果風向一下吹到了濱江。

從2010年后，前灘啟動了十年建設，成為3.0城市的樣本。

而后浦東開發(fā)的主軸一直沿著濱江往南，到了三林濱江，而后還有筠溪小鎮(zhèn)......

電信園三個小區(qū)建成已經十四五年，馬上都快成老破大了。

可大部分吃瓜群眾還分不清這里到底屬于三林還是康橋或者是周浦，實打實的三不管地帶。

更可怕的是在集中賣房之后，直到今天三兄弟都沒得到一點資源。

最近的地鐵站是2公里外的三林東，就近的商業(yè)、醫(yī)療資源幾乎都是空白。

曾經以為的浦東南拓主軸林海公路，已經被樓市徹底被遺忘了，房價也失去了上漲的自身動力。

2010年，御橋的萬科金色城市和保利林語溪都有新房加推：

當時萬科18層的小高層新房均價2.6萬/㎡；

保利林語溪14層小高層的均價1.95萬/㎡，17號樓王位置均價2.76萬/㎡，更是比萬科還貴。

結果現(xiàn)在萬科金色城市的成交價10萬+/㎡，和開盤價相比漲幅將近300%！

保利林語溪總高14層的3房，近期高點成交價僅有5.9萬/㎡，15年漲幅僅有100%多都沒跟上大盤。

選擇了保利樓王的業(yè)主們，估計腸子早就悔青了。

去年電信園西南側又迎來了招商的新房項目，6.8萬的定價和三兄弟二手房形成了正掛。

今天不管怎么營銷這里是前灘南或者是產品品質，招商最新一批次賣了將近5個月，去化率也僅有31.6%。

看看周邊荒地和待拆的民房、廠房，買了就等著虛度10年以上的青春時光。

附近類似的邊角料還有世茂云圖、中駿柏景灣等林海五兄弟，也成功和周浦核心區(qū)斷聯(lián)遺世獨立了。

勸大家買這些邊角料板塊的房子還是長點心吧。

佘北大居

佘山在樓市原本是豪宅別墅的象征，直到北面蓋起了一望無際的動遷房。

一瞬間，這里成了上海房價最割裂的地方，隔兩條馬路房價相差10萬：

但這里最大的犧牲品卻不是這些動遷房，而是夾在動遷大居邊緣的國貿、恒大幾個商品房小區(qū)。

位置本身就處于松江區(qū)邊緣，所在的大地塊四周都是河道，被天然隔絕成一個孤島；

偏偏這塊地不愿意認命，老老實實蓋動遷房，造了恒大、國貿天悅和對岸的國貿佘山原墅等5個小區(qū)一起抱團取暖。

2019年，國貿天悅二期期現(xiàn)房銷售，均價約4萬/㎡和當時的青浦新城不相上下。

今天打開某殼看一眼國貿天悅最新成交記錄，國貿天悅價格徹底破發(fā)。

小區(qū)普遍成交均價跌至3萬+，比青浦新城同期次新房還少了小一萬。

這意味著業(yè)主們不僅要貼上稅費、裝修費以及5年時間的貸款利息，還要在房價上實實在在虧個小一百萬才能從這里解套。

其實國貿天悅四兄弟的悲劇在新房出售時就已經注定。

松江原本打算托舉佘山成為自己的富人區(qū)，但隨著城市更新的大范圍推進，市中心不斷釋放出新的土地和產品吸引著富人回流。

而松江為了推進五大新城的建設理念，借助G60的產業(yè)概念，樓市開發(fā)主節(jié)奏到北拓松江新城和開荒洞涇。

佘山北部和青浦交界的三不管地帶，自然也淪為鄙視鏈最底層的動遷大居。

住在這里，公共出行、生病就醫(yī)都是非常大的問題，上班族到最近的佘山地鐵站都需要坐半小時的公交車非常不便。

這幾年唯一能稱為有效配套的，是隔壁青浦區(qū)送溫暖的山姆會員店。

給了佘北業(yè)主一點甜頭，新房的鐮刀又揮舞起來了。

這次又是熟悉的國貿，2024年初在國貿天悅北側拿地。

即將推出國貿佘北五期產品，高層+疊墅，聯(lián)動價4.9萬/㎡。

除此之外，國貿五期東側還有一塊宅地待拍，看來之后佘北破發(fā)的傷心業(yè)主還要再添數(shù)千戶。

北郊“國際社區(qū)”

在上海樓市留下驚鴻一瞥的邊角料地帶，還有寶山的北郊未來產業(yè)園商品房組團。

北郊未來產業(yè)園位于寶山羅店北部，距離最近的地鐵美蘭湖站都有5.2公里，理論上絕對不算宜居的好地段。

但是為了賣新房，開發(fā)商借助園區(qū)建造者金橋集團的背書，有意炒作這里就是下一個金橋國際。

當時宣傳北郊產業(yè)園未來總產值高達300億，預計導入20萬高收入人才，潛臺詞接盤俠極多。

相應的，營銷宣傳附近的住宅區(qū)就是下一個能媲美東郊西郊的“北郊國際社區(qū)”：

從2018年開始，北郊產業(yè)園附近陸續(xù)迎來招商、萬科、碧桂園、綠地、遠洋等房企加碼，營銷說辭越傳越真。

六年時間過去，在營銷中能改變板塊命運的北郊未來產業(yè)園確實建成，28幢辦公樓造型各異美輪美奐；

不過現(xiàn)實是產業(yè)區(qū)的招商和資源積累都不是一蹴而就，張江也花了二十多年的時間才發(fā)展起來。

相應的，起步更晚的北郊未來產業(yè)園目前空置率也不容樂觀：

北郊這個商品房組團今天這里不僅沒能成為國際社區(qū)，更沒有期待中的房價飆漲。

萬科啟宸從開盤價的3.8萬/平，一路破發(fā)跌到了2.9萬：

當初給業(yè)主描述美好生活藍圖的售樓處，內部已經荒廢，門口一片蕭條：

當初宣傳能接駁到地鐵站的“羅羅線”，這么多年過去也看不到身影。

后來才被發(fā)現(xiàn)羅羅線官方從來沒規(guī)劃過，純屬開發(fā)商和自媒體營銷編造：

更致命的是，這個商品次新組團未來也看不到上升希望：

寶山目前的發(fā)展重心是南大、吳淞兩大重點轉型片區(qū)，推動南大、吳淞、濱江“三箭齊發(fā)”。

北郊未來產業(yè)園的親媽金橋集團，近幾年的發(fā)展重點也在金橋副中心的打造上；

目前金橋面臨頭部企業(yè)出走，老牌產業(yè)園區(qū)急需更新的陣痛，更加不會有資源向外轉移。

未來幾年，北郊未來產業(yè)園的幾兄弟，注定還要持續(xù)當個樓市邊角料。

精研全市板塊 獨家賣房買房邏輯分析

私信免費咨詢更多板塊買房避坑建議

結語

上海樓市像電信三兄弟、北郊“國際社區(qū)”這樣的邊角料還有很多：

浦東川沙2021年開盤的保利云上拾光，至今還在動遷房和農田里當“菜景房”；

徐行的首創(chuàng)旭輝城，割了上汽員工兩波韭菜后周邊就再也不給新地塊了；

宣橋的海玥瑄邸和惠南主城區(qū)還在斷聯(lián)，和幾個動遷房一起老老實實聞著北面野生動物園飄來的特殊氣味。

甚至在早期的發(fā)展階段，市區(qū)里“邊角料”也比比皆是:

曹家渡、長壽路、江灣鎮(zhèn)、華東理工......

過去樓市攤大餅式的開發(fā)，讓一些邊角料地區(qū)沒有在合理規(guī)劃的前提下就匆忙賣地蓋房，造成了購房者的套牢悲劇。

現(xiàn)在城市的資源增量在收縮，規(guī)劃也在變來變去，最先犧牲的就是這些事前沒規(guī)劃好的“邊角料”。

想要全部推翻重來不太可能，留給業(yè)主的選擇除了割肉百萬拋盤，就是遙遙無期的解套等待。

當然，也有極個別成功翻身的案例，比如大虹橋。

本身就是匯聚了青浦、嘉定、閔行三不管地帶的集大成者，卻成功成為外環(huán)外樓市扛把子。

大虹橋的相對成功，本質在于這里被賦予了高能級的規(guī)劃和資源的集中注入。

土拍、房地產開發(fā)、產業(yè)招商以及四大配套統(tǒng)一灌注；

一段時間內集中力量全力發(fā)展，迅速拔高了相應板塊的內在實力。

這也告訴我們當下買房除了回歸地段，更要回歸更本質的供需關系、大片區(qū)的發(fā)展邏輯和資源注入。

否則再精美的樓書單頁，被套牢了通通都是“紙老虎”。