近日，經開區皖投JK202306號地塊以及合肥城投JK202402/JK202403地塊規劃公布，掀起樓市巨浪！合肥經開區樓市正經歷一場"新舊對決"：南艷湖板塊驚現200萬級小戶型入場券，皖投頂奢大平層直逼3萬+/㎡劍指政務東，山姆銀泰雙地標落子、地鐵7號線貫通、實驗高中+168名校集群成型……曾經的"價格洼地"以"低總價+高配置"的組合拳，向合肥改善市場發起雙重攻勢。這場新舊交鋒背后，又暗藏哪些購房邏輯與機遇？

NO.1| 壹

低密、高配、低價

重塑經開居住版圖

合肥城投JK202402/JK202403號地塊：剛需的“曙光”，南艷湖板塊價值再定義

規劃亮點：地塊容積率僅1.8，規劃31棟11-17層洋房及小高層，主力戶型113-158㎡，網傳總價200萬+起，刷新合肥新計容門檻。對比同區域置地松谷鳴翠（均價3萬+/㎡）、龍湖央璟頌（均價3.2萬/㎡），價格優勢顯著。

配套加持：緊鄰南艷湖生態資源，地鐵7號線（在建）、10號線（規劃）雙軌交匯，周邊規劃實驗高中（60班，2027年投用）、銀泰in Park 形成“教育+商業+生態”黃金三角。

皖投JK202306號地塊：皖投頂豪“掀桌”，叫板政務東

產品力破圈：外立面玻璃幕墻+干掛石材、室內外雙泳池、“六恒科技系統”、國際一線精裝品牌，戶型153-228㎡純改善設計，放風價3萬+/㎡，劍指合肥頂豪市場。

戰略卡位：緊鄰山姆會員店（預計4月開業），依托繁華大道主干道與地鐵口，打造“頂奢生活圈”。皖投此舉不僅填補經開高端市場空白，更直接挑戰省府、政務東高價板塊。

新規沖擊波：老項目“得房率”成硬傷

當前經開區在售老規項目（如皖投云啟錦上/錦悅、建發華潤翡翠云璟）均是非計容新規項目，得房率普遍低，而新計容樓盤通過優化公攤，實際使用率接近100%。價格與產品力的雙重碾壓，或迫使老項目加速去化。

NO.2| 貳

經開“開掛”進行時

山姆、銀泰、地鐵、名校等，城市界面全面躍升

商業能級爆發：山姆+銀泰in Park雙核驅動

山姆會員店（4月開業）：安徽首店，覆蓋蜀山、包河等區域“極速達”，引流高端消費人群，提升板塊商業價值。

銀泰in Park：安徽首家景觀地標商業，融合街區+Mall+微景觀，定位“公園式購物”，填補南艷湖高端商業空白。

交通動脈升級：地鐵7號線（2026年通車）

串聯濱湖、政務、經開，直通合肥南站，激活沿線樓盤價值。

皖投JK202306號地塊和JK202402/JK202403地塊緊鄰7號線站點，未來通勤效率大幅提升。

教育配套加碼：實驗高中+名校集群

實驗高中（規劃）：60班規模，輻射南艷湖板塊，緩解學位緊張。

168學校：公辦九年一貫制名校，為區域項目注入強學區預期。

產業與生態協同：“中央綠谷”+兩湖生態

明珠廣場片區規劃“中央綠谷”，保留工業煙囪改造為藝術地標，并建設體育館、文體中心，推動“工業遺產”向“城市名片”轉型。翡翠湖、南艷湖生態綠意環抱，進一步強化區域宜居屬性。

NO.3| 叁

市場分化

非新計容項目加速去化

頂豪爭奪改善

明珠廣場板塊一直以來被大家長期低估，但最近幾年隨著交通和配套的完善，周邊發生了翻天覆地的變化。依托“兩湖科創圈”規劃，成為整個西南副中心，未來發展潛力不言而喻。

經開區土地稀缺性凸顯，從2021年以來，經開區供應了27宗涉宅地塊，主要集中在2021年和2022年這兩年，2023年和2024年都成交3宗宅地。

去年以來，經開區新房供需整體來看相對平穩，月均銷售180套房源，截止目前主要在售5個項目。去年年底以來市場成交一直保持良好勢頭，尤其去年經開新計容項目置地松谷鳴翠首開，市場關注度較高，改善型需求得到釋放。

從價格來看，整體經開區價格波動式上漲，由于在售項目地段和產品都得到提升，導致價格不斷拔高。比如翡翠湖板塊建發華潤翡翠云璟，整體備案價格接近3萬/㎡，而明珠廣場置地松谷鳴翠破3萬/㎡，南艷湖板塊龍湖亞倫央璟頌超3萬/㎡。與去年相比，經開區價格上漲約1500元/㎡。

整體來看，經開區顯性庫存約1600套房源，其中部分房源位于空港，另外還有經開區人才公寓轉商品房，目前主要在售的幾個樓盤中，庫存量其實并不多，即便如此，按照目前月均去化速率算，大概8.5個月去化周期。

龍湖亞倫·央璟頌

位置：繁華大道與芳庭路交匯處，緊鄰駱崗中央公園、十五里河生態走廊，南瞰中央公園，東倚168玫瑰園北校區。

產品：143-223㎡低密洋房大平層，均價3.2萬/㎡，折扣9折。項目規劃超千平私享會所，配備泳池、健身房，容積率低至1.8，主打“公園里的家”。

優勢：龍湖品牌背書，周邊4公里內覆蓋萬象城、山姆會員店，教育資源密集，投資自住兩宜。

皖投云啟錦上/錦悅

定位：國企開發，均價2.4萬/㎡，戶型105-138㎡，毗鄰規劃地標商業，學區為168東校區，性價比突出。

置地·松谷鳴翠

標桿屬性：明珠廣場板塊143-260㎡大平層，均價3.4萬/㎡，配套168玫瑰園東校，稀缺性顯著。

建發華潤翡翠云璟：

雙央企品質，精裝交付，戶型面積100-123㎡，高層2.9萬/㎡、洋房3.3萬/㎡，設計融合徽派與現代風格，適合改善客群。

NO.4| 肆

結語

經開“價值覺醒”，購房者如何抓住“窗口期”？

經開區的爆發絕非偶然——產業升級、配套兌現、新規紅利三重驅動下，其樓市正從“價格洼地”向“價值高地”躍遷。

對購房者而言：

剛需：緊盯JK202402/JK202403地塊，抓住200萬+上車窗口，優先選擇近地鐵、小戶型。

改善：皖投JK202306、置地松谷鳴翠等頂豪項目，需權衡產品力與長期溢價空間。

2025年的經開，既是剛需的“避風港”，也是改善的“競技場”。在這場新舊交替的樓市變局中，唯有讀懂規劃、錨定紅利，方能搶占先機！