上周，昆明房地產市場上最大的新聞，是等了大半年的配售型保障房突然要開始發售了。令人奇怪的是，率先上市銷售的，并不是去年第一個開工的呈貢吳家營片區項目，也不是去年初集中劃撥用地的其他7個項目，而是原來從沒有聽說的呈貢觀山苑。

觀山苑2015年開工，2021年全部竣工

觀山苑本來是回遷房項目，房子早就蓋好，甚至都已完成竣工，但只是在3年前安置了400多戶雨花社區拆遷戶，其余大部分仍閑置，算起來至少還有上千套，比去年劃撥土地從頭開始建設的所有配售型保障房項目都要多。

根據觀山苑釋放的信息，項目銷售定價為4980元/平米，遠低于呈貢新建商品房。在樓市好不容易看到曙光，剛剛出現回暖跡象的時候，突然放出近兩千套價格不到5000元的新房，對市場不可能不造成沖擊。

尤其是觀山苑出現在市場容量本就小于其他幾個區的呈貢，而且呈貢本身還有另一個配售型保障房項目正在開發中，該項目前段時間已經封頂，要不了多久也將發售，屆時呈貢的配售型保障房源就有超過2000套，并不是個小數目。

呈貢吳家營的配售型保障房項目已全部封頂

呈貢的人口就那么多，新房需求就那么大，本來現有在售商品房項目就不少，好多樓盤都賣得很慢，價格也一降再降，今年還將有至少兩個新項目上市，現在好幾千套低價的配售型保障房又要分走一大塊蛋糕，商品房項目的日子就更難了。

有人說呈貢這兩個配售型保障房項目都是針對特定人群的，一般人買不到，不會對其他項目造成多大影響。言下之意，是說買配售型保障房的人本來也不會買商品房，所以即便沒有配售型保障房項目，這部分人也不會去買商品房。

這么說實在是太天真了。呈貢尚未開始發售的新建配售型保障房項目也許有保障特定購房人群的考慮，但觀山苑顯然不是，上千套住房，開發商巴不得符合條件的人都來買。

呈貢由于撤縣設區時間不是很長，人口比較少，經濟實力遠不如主城四區，企業也比較少，所以政府公務員、大學醫院等事業單位職工一向是呈貢購房的主力，假如像有些人所說，其中一部分再分流購買配售型保障房，勢必造成商品房購買人群數量減少。

對于呈貢的商品房項目來說，好幾千潛在購買者轉頭去買配售房，配售房的價格又遠低于商品房，肯定會讓呈貢本來就脆弱的房價進一步失去支撐。

觀山苑現房發售，價格又低，對呈貢房地產市場的影響不小

還有人認為，呈貢的新建住宅庫存量較低，庫存去化時間是五個城區中最短的，區區兩個配售型保障房項目不會對市場整體供求造成多大影響。

關于呈貢的新房庫存去化時間短的真相，云南房網會在接下來的文章中進行分析，本文暫不贅述。可以肯定的是，呈貢本來項目就不太多，市場規模也有限，像觀山苑這種有上千套房源的項目殺入市場上，價格比別人便宜一大截，盡管位置遠了一點，但仍舊像房間里突然出現的大象，不可能被忽視。

觀山苑本來是回遷房，卻被改為配售型保障房并突然推向市場，雖然觀山苑本身找到了市場出路，開發商獲得政策馳援，可是卻帶來了新的市場不穩定因素，難免顧此失彼。同時，一個早就確定為回遷房的項目，卻長期大量空置，不得不借助政策改為配售房來消化，也暴露了項目在立項上的問題。

據云南房網了解，接下來可能還會有其他原計劃作為安置房的項目，也將改為配售型保障房上市發售，再加上規模比觀山苑更大，早已確定改為配售房的世博車輛段上蓋項目，搞不好在今年昆明房地產市場上，配售房會成為黑天鵝。