文 | 余飛

01

深圳向左，廣州向右

自去年四季度一線城市開啟大力度救市以來，深圳、廣州這兩座兄弟城市的房地產表現，差異化越來越大。

深圳的行情一路如火如荼，量價齊漲。

深圳二手房網簽量去年9月份只有3191套，10月份直接翻倍至6118套，沖破了榮枯線（5000套），11月份繼續增加至7125套，12月份則沖破了8000套的繁榮線，為8282套。

進入2025年，在春節結束之后，很快又回到了火熱狀態。

深圳房地產中介協會數據顯示，上周深圳二手房（含自助）錄得1808套，連續2周超1800套，保持高位水平運行，市場熱度持續。根據公開在售二手房源量數據統計，截至2025年3月17日，全市共有68530套有效二手房源在售，較上周增加868套。

來源：深圳市房地產中介協會

深圳的二手房價格則實現了五連漲。

廣州則是煩惱才下眉頭卻上心頭。盡管成交量有所起色，但房價卻從未上漲過。

廣州中原披露，2月份廣州新房網簽36.28萬平方米，同比去年春節月上漲44%。二手房網簽6278宗，同比上漲29%。

但其價格，從國家統計局披露的數據來看，無論新房還是二手房，都沒能實現逆轉。

國家統計局3月17日公布的70個大中城市新房與二手房價格變化數據顯示：

新房價格環比上漲城市數量為18個，較1月份減少6城；下跌城市有45個，下跌城市個數占比約64%。

更能反映市場真實價格變化的二手房，環比只有三個城市上漲，其余全在下跌，同比則無一城上漲。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

從數據可以看到，深圳無論新房還是二手房，雙雙實現上漲，且二手房環比漲幅領跑全國，新房環比漲幅位居全國第二。

廣州則是新房與二手房雙雙下跌。

而且，深圳的新房與二手房環比均實現五連漲。

制圖：城市財經；數據：國家統計局

02

深圳為何易燃

同樣是一線城市，同樣是粵港澳大灣區的引擎，深圳樓市為何容易躁動，廣州樓市又為何難以托起來？

深圳能夠迅速回暖背后，核心邏輯就一條：

這座城市本身不缺購買力，而且供小于求是這座城市的現狀。影響深圳樓市的關鍵因素是信心和預期。

正因如此，過去四年，在信心和預期缺失的背景下，深圳房價不斷下跌，從8萬跌破7萬再跌破6萬。

同樣的，在去年四季度一線城市發力救市的同時，信心和預期層面似有恢復，立刻調動了市場情緒，深圳樓市立刻回應。

而每年的開年，民眾對于市場、環境都表現得更為積極，再疊加子女教育的購房需求基本集中在一季度，所以每年3月份前后的成交量表現，基本都不會太差。

這是深圳樓市能夠延續熱度的關鍵。

當然除了信心和預期一定程度上回歸外，深圳經濟、產業、人口可喜的表現，也是開年拉動深圳樓市繼續回暖的重要因素。

深圳去年則以5.8%的增速跑贏了大盤0.8個百分點，同時，這一增速繼續位居一線城市首位。GDP總量逼近3.7萬億，不出意外，2026年深圳的GDP規模將登上4萬億臺階。

制圖：城市財經；數據：深圳市統計局

深圳的經濟增速表現亮眼背后，是其工業與出口同時發力的結果，尤其是出口。

工業表現方面，作為中國工業第一城，去年深圳的規模以上工業總產值沖破了5萬億，高達5.4萬億，與工業第二城蘇州、第三城上海之間，形成了斷崖式的領先地位。

制圖 ：城市財經；數據：各城市統計局

規模以上工業營業收入，同樣沖破了5萬億，高達5.4萬億，相比于蘇州、上海，同樣有斷崖式的領先優勢。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

出口方面，去年，深圳的出口，成為中國各城市的一個標桿。

深圳的出口已經連續32年位居全國第一。2024年，深圳出口規模2.81萬億，承擔了全國十分之一的出口，包攬了廣東省一半的出口。

制圖：城市財經；數據：各城市海關

更強悍的是，如此規模，增速依舊高達14.6%。如同其工業一樣，也是在大象狂奔。

優異的表現，最終反饋在人口數據上了。

2024年，深圳常住人口1798.95萬人，較2023年增加了19.94萬人，這一增量在目前公布的城市中，位居第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

03

廣州為何難托

在全國房地產整體向下的這三年，廣州可以說是一線城市中救市最激進的城市。

去年限購大放松背景下，廣州成為首個全域不再限購的一線城市，向二線城市看齊。其房貸利率是一線城市中最低，和二線城市齊平。

所以，去年我在分析廣州樓市的時候說過，從救市激進程度和限購力度角度看，廣州已經是一個二線城市了。

然而，最激進的救市措施，卻沒能換來最快的局面轉變。

當深圳新房與二手房價格已經五連漲，廣州仍陷入在陰跌當中。

廣州為何這么難救？

與其去年的經濟表現有直接關系。

2024年，水逆周期貫穿了廣州全年。

2024年一季度，廣州GDP增速3.6%，位居十強城市倒數第一。

2024上半年，廣州GDP增速2.5%，增速在十強城市中倒數第一。

2024年前三季度，增速2%，增量只有380.11億元，增量增速在十強陣容中均倒數第一。

2024全年，仍沒有擺脫。GDP增速2.1%，增量308.94億元，在十強城市中，仍是倒數第一。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

廣州的水逆，是工業失速的結果。

從廣州統計局披露的數據來看：

2024全年，全市規上工業增加值同比下降3%。

上半年，廣州的工業增加值增速就已經下降了0.8%。前三季度下降2.2%。

從趨勢可以看到，廣州的工業頹勢不但沒有改善，反而在加重。

這一工業增速，在十強城市中，同樣位居倒數第一，且是唯一一個規模以上工業增加值負增長的城市。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局，其中上海為全部工業增加值增速

廣州工業增加值下滑的主要原因，是汽車產業下滑之故。

從工業總產值角度來看，廣州的汽車工業占其工業總產值25.3%，是廣州的當家產業。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

而這個當家產業，如今出現了困局。

2024上半年，汽車制造業，增加值下降16.4%。前三季度，下降速度進一步擴大： 重點產業中，汽車制造業增加值同比下降17.4%，仍處動能轉換深度調整期。

去年全年，仍處于動能轉換深度調整期的汽車制造業增加值同比下降18.2%

廣州汽車工業下滑，在于其生產、銷售雙殺。

回看過去幾年，廣州的汽車產量已經連續四年增長，2023年產量317.92萬輛位居全國第一。

制圖：城市財經；數據：廣州市統計局

然而，進入2024年，產量和銷量同時下滑，且丟掉了汽車第一城寶座。

根據廣州市統計局披露的數據來看，2024年廣州全年汽車產量253.98萬輛，同比下跌了20%。

來源：廣州統計局

此外，去年全年廣州的汽車制造業總產值5054.3億元，同比下跌了18.2%

來源：廣州統計局

廣州的當家企業廣汽集團，尚未公布詳細的年報，僅公布了2024年年度業績預告公告，其披露：

經財務部門初步測算，預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為80000萬元到120000萬元，與上年同期相比，將減少322890萬元到362890萬元，同比減少72.91%到81.94%。

預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的凈利潤為-330000萬元到-470000萬元，與上年同期相比，將減少687263 萬元到827263萬元，同比減少192.37%到231.56%。

此外，廣汽公布的今年2月份的財報：

跌勢依舊。廣汽本田、廣汽豐田、廣汽傳祺、廣汽埃安仍在兩位數下跌。尤其是廣汽傳祺，1月份產量較去年同期腰斬，也接近腰斬。1月份廣汽本田的銷量下跌了57.14%。

來源：廣汽財報

之前在分析廣州的時候，我以2022年的數據計算過。

2022年，廣州工業三大支柱產業總產值合計11947.12億元，占全市工業總產值49.93%。也即三大工業支柱，占廣州市工業的半邊天。

2022年，廣州市工業總產值25574.41億元。由此可以計算出汽車制造業占全市工業總產值的25.3%，比重超過四分之一。

這樣一個舉足輕重的產業，產能跳水，整個廣州的GDP增速焉能不吊車尾。

經濟是樓市的基礎，而非相反。皮之不存毛將焉附，所以廣州樓市難托，也就順理成章。

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