3月16號，中辦、國辦印發(fā)了《提振住房消費(fèi)專項(xiàng)行動方案》，方案提出提振消費(fèi)要放寬準(zhǔn)入，減少限制，其中一項(xiàng)住房消費(fèi)被列入“大宗消費(fèi)升級”范疇，這是一個重要的信號，背后的深意我們從四個方面來解讀：

第一，住房重歸“消費(fèi)”的范疇，意味著未來住房也要進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入，減少限制，樓市調(diào)控打開了更大的操作空間，值得關(guān)注的就是北上深政策導(dǎo)向。

第二，從方案提振的內(nèi)容來看，一是加大城中村和危房的改造，也就是通過動拆遷來增加購房的消費(fèi)需求。二是明確提出要通過專項(xiàng)債收儲存量住房，房企獲救繼續(xù)拿地投資，收來的房子用作保障住房，這也是住房消費(fèi)的范疇。三是關(guān)于住房公積金的政策里面提出明確兩點(diǎn)，要降低公積金的利率和擴(kuò)大公積金的使用范圍，未來公積金既可以用來買房也可以租房，這都是提振住房消費(fèi)的重要內(nèi)容。

第三，從統(tǒng)計口徑來看，不管買房和租房都是住房消費(fèi)的范疇。現(xiàn)在部分城市的房地產(chǎn)GDP核算口徑已經(jīng)在做調(diào)整，由原來的成本核算法轉(zhuǎn)為市場化租金評估法，這也是國際上通用的一類方法，這兩種核算方法最大的區(qū)別就是對自有住房價值的評估。老百姓原來住在自己的房子里面，是根據(jù)住房的成本折算，未來會依據(jù)房子的市場租金核算，也就是假設(shè)房子市場化出租可以產(chǎn)生多少價值，用這個價值來作為GDP核算的口徑。市場化租金評估的數(shù)值會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于成本法評估水平，體現(xiàn)了租房消費(fèi)對于經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)性會進(jìn)一步提升，調(diào)整之后房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)度會進(jìn)一步上升，房地產(chǎn)的重要性會進(jìn)一步提高。

第四，從國家統(tǒng)計局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)類住房已經(jīng)開始率先止跌回穩(wěn)，并且主要集中在核心城市。1、 2月國家發(fā)布的數(shù)據(jù)，住宅和商辦類物業(yè)完全是兩種情況。住宅的銷售面積增速由去年同期-24.8%，大幅收窄至-3.4%，收窄21.4個百分點(diǎn)。但是商辦類物業(yè)，辦公樓銷售面積由去年同期的14.9%的增長下降到-29.5%，商業(yè)用房銷售面積由去年同期的17.3%的增長下降到-15.8%。可以看出，居住消費(fèi)類跟投資類的商辦物業(yè)止跌回穩(wěn)水平截然相反。2、從70城城市房價變動來看，新房市場，一線城市環(huán)比增長了0.1，二線城市持平，三線城市下降0.3%，一線城市率先體現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象。二手房市場，一線城市包括部分二線城市，盡管價格上承受一定的壓力，但是部分區(qū)位和地段比較好的二手房租金收益比超過了10年期國債收益率水平，具備了資產(chǎn)配置的潛力。從房價變動趨勢來看，一線城市已經(jīng)率先出現(xiàn)了止跌回穩(wěn)的跡象，未來一線城市止跌回穩(wěn)的潛力會進(jìn)一步加大。

來源：國家統(tǒng)計局

此外，住房重歸 “消費(fèi)”范疇，結(jié)合兩會重點(diǎn)提及的好房子，國家這次也明確提出來，好房子不僅體現(xiàn)在新房領(lǐng)域，包括未來二手房領(lǐng)域也要去打造好房子，主要是通過改造二手房的公共配套，比如加裝電梯，增加二手房小區(qū)的公共車位，外立面的改造，下水道管線的整體改造，提升二手房的品質(zhì)跟功能配套。國家已明確提出來2000年以前的房子都要納入城市更新的范疇，隨著這些政策的實(shí)施以及未來功能配套的加持，在核心地段二手房具備升值保值的潛力，這些房子可以值得入手。

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