現(xiàn)在全國(guó)的樓市庫(kù)存情況較為復(fù)雜，呈現(xiàn)出多方面的特點(diǎn)，具體如下：

? 庫(kù)存總量驚人：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局4月公布的數(shù)據(jù)顯示，商品房待售面積達(dá)到了78000萬(wàn)平方米，超過(guò)了2016年房?jī)r(jià)上漲去庫(kù)存時(shí)期7億4000萬(wàn)平方米的峰值，換算成標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)的面積相當(dāng)于10900個(gè)足球場(chǎng)那么大，且這只是現(xiàn)房庫(kù)存，若算上已拿地未開(kāi)工、在建未竣工的隱形庫(kù)存，數(shù)量將更驚人。

? 需求端表現(xiàn)不佳：今年1到4月，新建商品房的銷(xiāo)售面積同比下降了2.8%，銷(xiāo)售額也下降了3.2%。2024年的銷(xiāo)售規(guī)模相比2021年的高峰已經(jīng)腰斬，即便有“好房子”概念推動(dòng)，購(gòu)房需求仍未實(shí)質(zhì)性回暖，大家買(mǎi)房意愿不強(qiáng)烈。

? 庫(kù)存結(jié)構(gòu)糟糕

? 新房庫(kù)存高：整體新房庫(kù)存處于較高水平。

? 二手房市場(chǎng)壓力大：像青島這樣的城市，二手房平均成交周期已經(jīng)拉長(zhǎng)到了180天以上，溢價(jià)空間普遍達(dá)到10%到20%。深圳、杭州等熱點(diǎn)城市二手房掛牌量近期更是激增超過(guò)1萬(wàn)套，形成一二手房雙庫(kù)存的惡性循環(huán)，新房與二手房都積壓，市場(chǎng)僵持。

? 投資信心低迷：1到4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降了10.3%，降幅比上個(gè)月擴(kuò)大了0.4個(gè)百分點(diǎn)，房企到位資金同比下降了4.1%。雖國(guó)內(nèi)貸款由降轉(zhuǎn)增，但個(gè)人按揭貸款下降了8.5%，市場(chǎng)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn)，投資者對(duì)房地產(chǎn)投資持謹(jǐn)慎態(tài)度。

? 不同城市表現(xiàn)分化

? 核心城市有亮點(diǎn)：如杭州5月20日出讓的三宗宅地平均溢價(jià)率達(dá)到了39.54%，西湖區(qū)的地塊溢價(jià)率高達(dá)51.38%。北京海淀半壁店的地塊經(jīng)過(guò)98輪競(jìng)價(jià)，最終以45億4500萬(wàn)元成交，樓面價(jià)突破78000元每平方米，顯示出房企對(duì)核心城市優(yōu)質(zhì)地塊的激烈爭(zhēng)奪。中止研究院數(shù)據(jù)顯示，5月上半月，北上深等核心城市新房網(wǎng)簽面積同比增長(zhǎng)，上海新房?jī)r(jià)格同比上漲了5.9%，成為全國(guó)唯一正增長(zhǎng)的一線(xiàn)城市。

? 非核心城市深陷困境：江蘇1到2月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降了12.4%，潭塘區(qū)2023年房地產(chǎn)投資降幅更是高達(dá)73.7%。這些地方陷入土地流拍、投資下滑、庫(kù)存積壓的死循環(huán)，部分項(xiàng)目建成即滯銷(xiāo)。

? 各地積極調(diào)整策略

? 土地供應(yīng)策略調(diào)整：核心城市開(kāi)始以質(zhì)換量，提升土地價(jià)值，如杭州2025年宅地供應(yīng)計(jì)劃下調(diào)了30%，但核心地塊占比顯著提升；廣州則把保障房用地供應(yīng)增長(zhǎng)了120%，優(yōu)化住房供給結(jié)構(gòu)。

? 出臺(tái)精準(zhǔn)政策：青島推出以舊換新政策，4月二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)了25%。央行5月20日宣布，5年期LPR下調(diào)至3.5%，百萬(wàn)房貸月供能減少54元，降低購(gòu)房成本。

總的來(lái)說(shuō)，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正在經(jīng)歷一場(chǎng)總量放緩、結(jié)構(gòu)優(yōu)化的深刻變革，7億8000萬(wàn)平方米的庫(kù)存既是巨大挑戰(zhàn)，也是行業(yè)從規(guī)模擴(kuò)張轉(zhuǎn)向質(zhì)量提升的機(jī)遇。對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，核心城市的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)仍然是抗周期的優(yōu)選；對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，土地市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)值得關(guān)注，房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)還需要進(jìn)一步鞏固。