2月下旬開始，上海的房地產市場持續(xù)回暖，一系列信號讓地產申度的粉絲及身邊一些有購房需求的朋友坐立難安——此時出手，怕回暖不真樓市還會下行；不出手，又怕錯過了目前仍有議價機會的窗口期，未來價格真的全面上漲。

于是，申度君決定認真寫一篇文章，為身邊最近一直在咨詢我的各種類型的人群，做一個申度的解讀。但是友情提示：文章僅代表個人觀點，不作為任何投資的參考。

首先，上個結論：

目前，上海樓市回暖的本質是“優(yōu)質資產價值重估”，而非全局性反彈。

1/剛性需求可以重點考慮外環(huán)內次新房源，或者靠近地鐵的老公房，并且尋找好的議價時機；

2/改善型買家可優(yōu)先布局內環(huán)稀缺新房及核心區(qū)次新二手房；

3/投資者需警惕遠郊泡沫，關注城市更新板塊和產業(yè)融合項目；

4/尋求保值群體應遠離非軌交老破小，轉向租賃熱點或低密商品房。

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市場：從“點狀回暖”到“結構性分化”

2025年的上海樓市呈現出顯著的“結構性回暖”特征。截至目前，3月二手房單月成交突破2萬套已成定局，沖擊2.5萬套。前3個月，新房認購率超100%的樓盤占比44%。而土地市場，溢價率突破40%的地塊頻現，每土拍必出現地王。但不同區(qū)域、產品類型和人群需求的分化愈發(fā)明顯。

上海二手房成交情況，數據來源網上房地產

上海樓市已告別普漲時代，回暖動能集中于核心區(qū)高端住宅、規(guī)劃落地的新興板塊及稀缺資產，而遠郊和低品質房源仍面臨去化壓力。

1. 新房市場：內環(huán)供求比127.54%，價格同比上漲15.16%；外環(huán)外以價換量，折扣暗降5-10%。

2. 二手房市場：2024年成交24萬套創(chuàng)四年新高，但70%成交依賴降價，700萬以上改善房源占比提升。

3. 土地市場：樓板價同比上漲14.5%，房企利潤率壓縮至13%，倒逼產品高端化。

02

不同人群的購房時機分析

以下從不同購房需求人群角度深度分析購房時機及避雷點：

一、剛性購房需求：聚焦政策窗口與價格洼地

剛性需求（首次置業(yè)、婚房、落戶等）是上海樓市的底層支撐力量，2025年市場回暖中，這類群體的購房邏輯更需關注政策紅利釋放周期與價格觸底信號。

1）外環(huán)剛需板塊觸底反彈：

2025年1-2月，外環(huán)外二手房成交均價同比下跌12%，但臨港、奉賢新城等板塊因地鐵規(guī)劃（如15號線南延伸）帶動價格企穩(wěn)，部分房源出現5-8%的議價空間。

2）動遷房“以價換量”機會：

截至2025年3月，上海外環(huán)動遷房庫存去化周期達18個月，部分房齡20年內的動遷社區(qū)（如浦東惠南、寶山顧村）出現“滿五唯一”房源，單價可低至3.5萬/㎡，且稅費減免優(yōu)勢明顯。

3）3-4月謹慎追高：

2025年3月上半月二手房日均成交926套，外環(huán)內剛需房源（300萬以下）成交周期縮短至30天，部分板塊出現房東臨時加價5-10萬元現象，剛性需求可以避開3月下旬至4月中旬的成交高峰期。

先鎖定意向區(qū)域、意向房源，觀察至到6月前后集中談判。

4）產品可優(yōu)先關注:

外環(huán)內房齡10年內的60-90㎡兩房，兼具保值與置換潛力；

中環(huán)至外環(huán)地鐵站1公里內的“滿五唯一”老公房，單價4.5-5.5萬/㎡，總價250萬以內，且舊改預期（2025年計劃改造2000年前老舊小區(qū)）提供增值潛力。

二、改善型需求：瞄準核心區(qū)稀缺資源

現狀：2024年上海140㎡以上大戶型成交占比同比提升57%，黃浦濱江、徐匯濱江等板塊的豪宅認購率超300%，市中心改善型需求持續(xù)釋放。

購房邏輯：

1. 地段為王：黃浦、徐匯等核心區(qū)新房限價倒掛。

2. 產品升級：高端項目容積率低、科技配置高，承接高凈值人群置換需求。

3. 政策紅利：取消“普通住宅”標準后，核心區(qū)二手房稅費降低，中高端房源流通性增強。

三、投資型需求：聚焦規(guī)劃紅利與倒掛紅利

現狀：2024年上海3000萬以上豪宅成交占全國61.6%，但遠郊投資客占比從30%降至15%，市場偏好轉向確定性收益。

策略分化：

1. 長線持有：浦東新楊思、大零號灣等規(guī)劃落地板塊，承接產業(yè)人口紅利。

2. 短期套利：前灘、徐匯濱江等一二手倒掛超20%的限價新房，打新收益率穩(wěn)定。（仍有房地聯(lián)動價限制的項目已經不多了）

3. 風險警示：臨港、金山等遠郊板塊庫存去化周期超5年，價格較2024年高點回落25%。