上海最不幸的別墅區，無疑是佘山別墅區：

樓市地位、房價站位、流通性全面滑落崩盤。

十年前，世茂佘山莊園建面612平方米的房子成交單價就突破了十萬。

如今，全精裝、面積更大的房源，單價卻更低了。

作為全上海第一個擁有億元豪宅的地方，作為上海第一代富人區，佘山別墅區，全面跑輸了大盤。

更麻煩的是，佘山的別墅，十分難賣，想拋都拋不掉。

主流的豪宅購買力，為什么拋棄了佘山?

佘山曾經很牛，曾經是上海富人區的第一梯隊。

佘山能夠登頂，這是因為在當年的豪宅評價體系里，佘山的確多方面的遙遙領先。

從地段上講，當年市區的好地段也沒什么特別好的房子（今天公眾認可的豪宅基本都出現在08年以后），而且分布的比較零散，不成富人區；

反而是郊區的大別墅更加像是富人住的房子，成片別墅區也更純粹。

在眾多郊區別墅區中，從資源稀缺性上來看，佘山別墅區坐擁上海唯一一座“百米”高山，可謂是獨一份的稀缺。

畢竟，當年眾多別墅區宣傳推廣都是對標“比弗利山莊”、“香港半山”，但是唯一有山的卻只有佘山一個。

從產品上，佘山的別墅在產品定位和產品價格三個方面都是遙遙領先。

佘山的七個代表性小區平均容積率0.195，平均綠化率68.9%，妥妥的莊園級別墅配置。

佘山的別墅，打造的都是超大面積+超大院子的莊園型別墅，抓的客群就是上海金字塔塔尖的那一小撮頂級富豪。

單說容積率這個數字其實有點不直觀，算個數據大家就懂了。

0.3的容積率意味著，1000平土地上，最只能造300平的房子。

反過來，只要你是一套300平的房子，基本院子占地就超過1000平。

如果是0.2容積率呢？

那就是300平的別墅，院子占地妥妥的就是1500平，直接就是個大莊園。

足夠高的定位也要有足夠強的配置。

世茂佘山莊園

佘山的別墅基本也是上海最早開始做石材、法式園林等超奢配置的別墅區，在2003-2008這個階段就開始做石材立面，歐式雕塑、法式園林、恒溫泳池，在當年都是遙遙領先。

而佘山別墅區的價格自然出道就宣判封頂。

2003年，占地12000㎡的上海紫園8號別墅的售價就高達1.3億，直接刷新了上海豪宅總價的上限，并開啟了全國的億元豪宅時代。

紫園8號別墅

而當時上海市區新房的房價水平大概還維持在5000-15000的檔次，佘山的價格可以說是斷崖式領先。

足夠高的總價，足夠牛的產品，也讓佘山有了足夠強的噱頭。

資產到了一定的高度的成功人士，大多會去佘山看看房子。

畢竟，擁有屬于自己的城堡，是大多數人樸素的夢想。

也因此，在很長一段時間里，佘山的別墅甚至都帶了一股神秘感，大家猜測大佬們在上海的豪宅時，佘山總是榜上有名。

歲月催人老，也催房子老。

佘山別墅區的不幸在于：

曾經使佘山榮耀的優勢，正在令他被大家拋棄。

佘山別墅區啟動規劃開發的時代，上海的規劃格局正處于一城九鎮的時代。

站在今天的視角評價一城九鎮和佘山的規劃，其實可以一言以蔽之，就是四個字：

格局小了。

當年公眾認知里，認為上海的市區連開發外環都很困難，江橋這種如今近郊的地方都規劃動遷大居了。

因此，一城九鎮，就是在遠郊規劃了，一個新城和九個小鎮，邏輯是：

上海的市區很難開發那么遠，郊區就搞些特色小鎮就夠了，市區永遠開發不過去。

郊區這些小鎮也和今天五大新城動輒幾百萬方的規劃不同，小鎮核心區實際落地的體量都不大。

佘山別墅區就是那個時代規劃的產物，同樣也有這個致命傷，就是整體的規劃體量太小了。

加上佘山三號和吉寶佘山，整個佘山片區的九個別墅社區加一起才1700多套房子，滿打滿算一千七百多個家庭。

實際上包括上海紫園、東紫園、曼荼園都有一部分房子沒有賣掉，賣掉的這些別墅區里入住率也不太高。

而佘山北面和趙巷接壤的地方本可以成片規劃成別墅，卻規劃成了動遷大局。

佘山后面開發的項目最高能級也只是上坤樾那種市區外溢剛需別墅，和佘山頂豪完全不是一個圈層。

這就造成了一個問題，板塊的基本面是剛需和普通中產，配套就是匹配這批居民的普通社區商業和郊區學校。

佘山寶樂匯 佘山寶樂匯

富人總量不夠，就不會有與之圈層匹配的屬于富人的配套。

對比很明顯的就是西郊。

西郊以及泛西郊概念的徐涇，都是成片成規模的富人區，有十多所國際學校，有一堆人均消費幾千上萬的隱奢餐飲、高級會所，虹橋經開區有尚嘉中心這種高奢商場，此外，板塊上游還有各大產業區。

中國人都有一個歸隱田園的夢想——但是夢想只是夢想，人是群居動物，還是要和社會接觸，需要日常的生活配套。

佘山這點基本完全是負分。

而佘山一直對標比弗利山莊和半山別墅，對標的“山”這個稀缺資源，也逐漸在公眾都知道區別之后證偽：

人家的別墅建在山上，咱這是建在山下，上山還得買票，去隔壁的月湖公園也得買票。

更為關鍵的是，在上海城市發展的幾輪變遷之后，上海的購房者共識已經發生了巨變。

進入存量發展時代之后，上海的城市發展邏輯已經從“不斷把郊區變成市區的擴張時代”，進入到了“讓郊區永遠是郊區”的新時代。

上一個“不斷把郊區變成市區的擴張時代”，最為典型的共識是上海會無限外拓：

當時的環滬都成為了上海房價體系的一部分，享受上海的漲幅。

如今這個“讓郊區永遠是郊區”的時代，上海發展的資源都回歸市中心，大家的共識變成了：

郊區會持續衰落，買房盡量靠中心。

尤其是買豪宅，一定要盡可能買市中心，連那些零星分布的區域型豪宅們都開始被富人淘汰了。

別墅產品中，只有能夠跟上市區置換鏈條的別墅，才能跟得上大盤。

具體范圍也很明確，西郊和西郊外溢的徐涇華漕，浦東，自然就是聯洋、碧云、東郊一起的大東郊別墅區以及其外溢區域。

剩下的遠郊別墅，基本都成為了脫離市區房價體系的“度假型別墅”。

我們服務了非常多的別墅客戶，大家的目標都很清晰：

三四千萬看徐涇，五六千萬看東郊西郊，8000萬以上就看那幾個帶ip的標桿，佘山基本不在選項里。

佘山別墅區，在樓市的置換鏈條里，其實應該視為徐涇-趙巷別墅區的下游板塊，主打“外溢度假型”需求。

圖源真叫盧俊

從樓市鄙視鏈的角度，佘山的房價上限應該是總價上限弱于趙巷和徐涇的，大概就是3000萬的層次。

佘山另一個巨大的不幸就是：

佘山高昂的出道價格、極大的單套面積，造成在今天的樓市價值評判體系里，佘山的大部分別墅都錯配了。

那自然就會出現開篇提到的情況：

十年前幾千萬買入一套大宅，全面豪華裝修、持有十年之后，如今再次掛牌的價格卻比當年買入價還要低。

考慮持有成本，隨隨便便就得虧個一兩千萬——

更麻煩的是，還賣不掉。

結語

不僅僅是佘山別墅區，其他遠郊別墅區都有類似的情況出現。

別墅產品比較復雜，品相、風格、流通性、改造空間等一系列問題都會影響房子的估值。

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