西城廣外學區我之前有寫過學區分析和一些老公房小區的踩盤，感興趣的小伙伴可以看看之前的文章：北京買房|西城廣外片區學區情況分析與小區踩盤。廣外在西城來說是一個學區比較弱的片區，同時也是一個次新房比較多的片區，而且房價還相對便宜的一個版塊，所以很多預算1000左右，又在城里上班，兼顧學區與自住或者只是單純考慮自住的小伙伴，會考慮廣外這個板塊，今天我來給大家介紹一些廣外這個板塊的一些次新小區，本次先介紹廣外這邊最好的三個小區，紅山世家、璽源臺和朗琴園，后面再介紹別的幾個品質稍差一些的次新小區。

《深度思考的買房經驗分享》，
聚焦北京樓市+教育+升學+裝修，分享剛需、學區、改善住房版塊分析。

1、璽源臺

璽源臺小區建于2013-2016年，共5棟樓，1082戶，由北京泰樂房地產開發，均豪物業管理，物業費4.79元，集中供暖，2月掛牌均價12.7W左右。

1、2號樓是一期，2012年售罄，3號樓是二期，2016年售罄，4號樓是三期，也就是現在在售的現房部分，一共89套房，2017年新建，2023年9月裝修完，現在還有幾套新房可以賣，5號樓是樓王，還未開始出售。

小區5棟樓分南北區，整體是一個大寫的E字型，2棟高層及3棟小高層整體呈“南低北高”圍合之勢， 可充分保證日照空間。兩個區都有單獨小院和各自的花園，南側是愛麗舍花園，景觀小巧精致，北側是特來維花園，有噴泉，每年4-10月份開放，另有健身設施、兒童游樂場，休閑帶娃都很方便。

樓棟外立面都是干掛石材，西城廣外這邊比較高端的小區了，與璽源臺差不多的就是紅山世家，一般這倆小區可以對比看看，璽源臺對口的是三義里或者北小天寧寺，紅山世家對口的是北小紅山分校。

樓道內瓷磚貼面，品質還是不錯的。

人車分流，封閉管理，車位有機械車位和地下車位，機械車位租價900-1100元/月，地下停車位租價為1200-1300元/月，車位比較緊張，下班期間停車困難。

缺點：

1. 小區周邊道路早晚高峰易擁堵；

2.小區1號樓北邊臨鐵路和蓮石路，2、3號樓西邊和4號樓南邊也臨路，這個看個人的接受度，可以實地感受一下。

3.小區密度比較大，容積率4.0，樓高20多層，而且由于樓棟布局分布，低樓層采光影響比較嚴重

地鐵出行比較方便，出小區步行700多米是地鐵7號線和地鐵16號線的達官營站。

小區戶型以一居室為主，大部分格局都很方正。下面這個戶型是90.35平米的兩居室，南北通透，中樓層/共27層，目前報價1120W。

2、紅山世家

紅山世家小區建于2009-2013年，共7棟樓，2260戶，由華潤置地開發的高品質社區，開發商自持物業，物業費3.5元，集中供暖/自采暖，2月掛牌均價每平米13.3W左右。璽源臺和紅山世家挨著不遠，紅山世家隔壁就是神盤榮豐2008.

小區屬于圍合式建筑，中間有大花園，綠化好，有數百棵30年樹齡以上的原生大樹，景觀層次豐富；長廊、亭子、塑膠跑道，健身器材、兒童游樂場樣樣俱全，帶娃、下棋、跑步健身都能滿足。

小區還有這種連廊亭子，可以在小區的院子里休息，看書，聊天，欣賞景色，很不錯

充滿質感的朱紅色石材外立面，全貼磚的大廳、樓道，就是有點掉磚了，不過物業會及時修補。

外墻改造

人車分流，全封閉管理，地上沒有車位，地下三層車庫，基本滿足停車需求，另外小區外也有固定停車位，150元/月，停車還是比較方便的。

優點：

1. 小區有包含游泳館、健身房、瑜伽館的會所；

2. 小區內有幼兒園，邊上就是北京小學紅山分校，孩子上學非常方便。

缺點：

1.房子公攤大，基本沒有陽臺。

2.小區東門前南北道路不通

紅山世家相對璽源臺來說，小區環境更多，活動場所也更多一些。

地鐵出行比較方便，出小區向南步行大約500米左右，就是地鐵16號線和地鐵7號線的達官營站。

小區戶型多，主打兩居、三居，下面這個戶型是94.02平米的兩居室，中樓層/共20層，東南朝向，目前報價1250w。

3、朗琴園

朗琴園小區建于2002-2006年，共12棟樓，2460戶，由北京潤博房地產開發，嘉浩物業管理，物業費2.2元，自采暖，2月掛牌均價11.7w左右。對口的小學是實驗二小廣外分校。

樓棟外立面貼著黃色的瓷磚，顯得沒紅山世家高端，但是確實是高端小區，可能因為一些老小區的涂料是黃色的原因吧，材質還是經久耐用的。

樓道看著干凈。

小區圍合式的建筑，綠化非常好，小區內有一個落差達到7米的立體花園，是由美國EDSA公司設計的，有草坪有水系，真正的錯落有致，這個綠化品質在這一片都屬于較高水平的。冬天看不出來，夏天有水系，有草坪，小孩在這玩，空間是非常大的，還有小孩在小區公園里跳繩的，非常不錯

人車分流，封閉管理，雖然地上也停車，但是里面不走車，停車位也是相對充足的，地上300個不固定車位，地下1500個固定車位，這個小區是廣外非常好停車的小區了

優點：挨著四中的廣外校區，上學很方便；小區環境很好，中心大花園非常吸引人

缺點：居住密度大，戶型差。

地鐵出行不太方便，出小區步行大概1000米左右是地鐵16號線和地鐵7號線的達官營站。

買朗琴園的大概率是相中了它的小區公園環境，畢竟戶型比較差，塔樓多，板樓較少。下面這個戶型是101.75平米的兩居室，中樓層/共27層，東、南、北朝向，目前報價1120W。

以上就是廣外片區三個品質第一梯隊的小區，基本上兩居室都得1000w以上，之前關于廣外的學區+老公房的介紹，大家可以進主頁找找，接下來會分享廣外片區比這三個小區稍差一點的次新小區踩盤情況。

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