2024年10月，生物科技初創公司City Therapeutics在仲量聯行的助力下，成功進駐位于美國波士頓肯德爾廣場(Kendall Square)的理想實驗室空間。肯德爾廣場被譽為“全球最具創新力的一平方英里”，這里聚集了拜耳、諾華、輝瑞、渤健、默克等生物醫藥巨頭，上百個IPO在此誕生。

City Therapeutics與仲量聯行的成功合作案例凸顯了生物醫藥企業對專業化空間的核心需求——區位優勢、技術適配性、成本控制及可擴展性，更展示出地產策略在生物醫藥創新生態中的關鍵作用。

隨著全球生物醫藥行業的“內卷”趨勢加劇，企業間的競爭力已不僅限于創新科學發現，還在于如何通過空間策略將研發效率、人才密度和資本杠桿轉化為競爭優勢。這也意味著，行業的地產策略正從單一空間供給轉向系統性創新生態構建。

結合對當前中國乃至全球生物醫藥企業發展趨勢和地產動態的專業洞察，仲量聯行總結出了以下六大生命科學地產運營策略：

房地產投入在企業發展過程中有著舉足輕重的作用，并不是簡單地等同于固定成本負擔；相反，合理的房地產戰略能夠轉變為一種投資，引發效率革命。尤其是在生物醫藥行業追求“降本增效”的浪潮中，房地產的價值正在被重新定義，成為可增值、可交易、可反哺創新的“活性資本”。

2022年以來，國內已有多家以創新藥研發為主業的藥企下場開展CXO業務（醫藥研發生產外包，包括CRO、CDMO、CMO等），將GMP車間轉化為CDMO創收引擎、將實驗室轉為共享空間以捕獲早期項目，其背后的核心邏輯便是：利用多余產能及閑置資產，實現資源利用最大化。

擁有從“研發—中試—生產”完整鏈條的產業集群是國內外生物醫藥行業發展的核心引擎，其通過空間集聚、資源整合和生態協同，推動行業從分散競爭轉向系統性創新，進而突破技術瓶頸、縮短商業化周期。

除了傳統的園區，行業內企業也在通過房地產戰略投資與優化，構建產業集群。以先聲藥業售后返租模式（點此回顧>>仲量聯行協助康達源收購張江醫谷生命醫學產業園）為代表的策略旨在將企業單一用途的產業園區轉變為多租戶生態：企業通過出售自有物業或土地，再采取售后返租模式，吸引更多價值互補企業入駐，促進資源共享，推進研發效率與商業化進程。此舉在一定程度上能夠回籠部分資金，為企業創新注入更多活力。目前，這種運作方式在美國等海外成熟市場中已經較為普遍。

生物醫藥企業的地產和設施運營已超越傳統物業管理范疇，演變為融合空間靈活性、數字智能化、打造低碳循環的戰略級能力。領先的房地產和設施運營策略是企業加速研發、降低成本并應對市場不確定性的關鍵抓手；通過外包與技術創新結合，企業可構建彈性化、智能化的管理體系。

目前，國家正在積極推動智慧產業園區構建，明確將能源監測平臺、樓宇自動化系統、工業級物聯網中樞等智能基礎設施納入園區評價體系；而智慧產業園區作為生物醫藥產業發展的重要載體，正逐步成為行業轉型升級的核心驅動力，將在極大程度上影響未來生物醫藥企業的競爭力。

在高度創新的生物醫藥行業中，企業選址決策的核心邏輯在于將人才要素置于戰略優先級，構建覆蓋人才獲取、留存、協同和價值轉化的系統性框架。

以中國領先的生物醫藥園區——上海張江為例，作為業內公認的人才聚集高地，吸引了全球頂尖人才，為企業提供了豐富的人才資源。截至2024年5月，張江高新區企業集聚留學歸國和外籍人才超6萬人。據張通社數據，2024年底，張江已吸引超過2300家生物醫藥企業入駐，從業人員超過9萬人。

在生物醫藥行業的全球化競爭中，區位優勢的精準識別與戰略整合已成為企業構建核心競爭力的關鍵。通過將區域特有的資源稟賦、政策紅利與產業生態相結合，企業可在地理布局中打好“研發加速－成本優化－風險對沖”的區域優勢組合拳——

· 研發制高點：鎖定全球Top20生物醫藥集群（如波士頓、巴塞爾、上海）。

· 成本護城河：將高附加值研發留在人才高地，中低端生產轉移至低成本區。

· 風險防火墻：在多個地理區域布局關鍵產能以應對政策的不確定性。

· 市場加速器：借力海南、迪拜等地域間的政策高地實現敏捷準入。

近年來，生物醫藥行業的爆發式增長與CXO企業的深度參與密不可分。CXO企業通過專業化分工、規模化運營和技術創新，已成為生物醫藥生態系統的“加速引擎”。

隨著行業精細化分工的趨勢，生物醫藥企業外包的服務逐漸從業務流程環節向資產管理、設施運營等房地產領域滲透。輕資產模式變革不僅帶來成本結構優化，更通過技術賦能重構產業價值鏈。

在仲量聯行最新的《全球未來辦公調研》中，生命科學企業更傾向于選擇第三方專業的房地產服務商合作。同時，調研顯示，通過實施房地產戰略實現降本增效、賦能創新的是此類企業的首要訴求。（點此回顧>>睿見生機 | 2025年生命科學地產市場6大趨勢）

仲量聯行華東區研究部董事丁婷表示：“在中國，生命科學企業快速發展，但資產管理與優化面臨獨特挑戰。在一線城市如北京、上海、深圳，生物醫藥產業集聚，但土地資源緊張、租金成本高企，企業需通過精細化資產管理實現降本增益。引入專業的房地產服務商可助力企業合理規劃空間布局，提升運營效率，并通過精準的市場洞察和網絡支持資產盤活；此外，專業的第三方服務機構可助力企業把握區域政策紅利，優化資產配置，為研發創新與商業化拓展‘新空間’。”