過去三十年，如果要說廣州一個區(qū)域發(fā)展奇跡，那么這個主角，毫無疑問就是珠江新城。

·從一片農(nóng)田，搖身變成全球300米建筑群最密集的CBD；

·企業(yè)總部超125家，占全市的23%，聚集268家持牌金融機構；

·擁有30多家外國領事館，數(shù)量遠超上海陸家嘴和深圳福田。

·珠城僅用全市0.2%的土地，貢獻了全市1/8的GDP...

珠江新城的故事，似乎永遠都說不完。

上面這些數(shù)字也告訴全世界，這里的能級和產(chǎn)出遠沒到天花板。

不過，隨著土地資源開發(fā)殆盡，珠城的增量會在哪里？

這會是一個讓人興奮的話題。

01

我直接說答案，金融城西區(qū)。為什么？

從廣州國土空間2035規(guī)劃來看，要搭建“一帶一軸”，聚力中心城區(qū)、東部中心、南沙新區(qū)三個核心。

一個關鍵軸線：珠江高質量發(fā)展帶，這條黃金軸線幾乎串聯(lián)起這座城市的精華。

一個關鍵動作，東擴。沿江集聚，向東發(fā)展。

廣州一路向東，從環(huán)市東，到珠江新城，再到琶洲，金融城…連片開發(fā)+產(chǎn)業(yè)導入，這指引了城市發(fā)展方向。

從廣州布局來看，金融城西區(qū)，占據(jù)最美珠江段，離珠城最近，能夠承接珠江新城勢能外溢和財富輪動。

這一點，已經(jīng)是市場共識，毋庸置疑。

02

接棒珠城，金融城西區(qū)王者局

不過，整個金融城規(guī)劃中，含金量最高的西區(qū)規(guī)劃一直都沒公開，非常神秘。

你看，之前公開的金融城西區(qū)員村二橫路西側地塊（AT0807規(guī)劃管理單元）控規(guī)只顯示：

·保利臨江大道項目；

·保利絹麻廠片區(qū)，住宅+學校+商業(yè)配套+綠地公園；

·規(guī)劃花城大道+員村二橫路方向和走向；

而西區(qū)一大片用地都標示為灰色圖斑X，也就是待定用地，透露的信息并不多。

金融城西區(qū)在編規(guī)劃從未露面，我們也拿到了第一手的資料，全網(wǎng)首次公開，大家速看保存。

西區(qū)規(guī)劃非常宏大，含金量高。

來，直接上圖。

|過程稿，方案未最終確定

從版圖位置上來看，金融城西區(qū)有先天優(yōu)勢，其規(guī)劃面積3.65平方公里，光是產(chǎn)業(yè)面積就有239萬方的體量。

這樣的地段，和珠江新城，琶洲兩個核心區(qū)足夠近，區(qū)域內各個功能區(qū)高效協(xié)同。

未來拆遷完畢，是廣州核心地段不可多得的一片成片開發(fā)的濱江寶地。

是珠金紐帶，東擴核心。

金融城西區(qū)在編控規(guī)，透露幾個關鍵變化和高能級配套：

| 過程稿，方案未最終確定

1）花城大道，東擴南移，縫合城市空間。

金融城西區(qū)連片開發(fā)，最關鍵的是路網(wǎng)，核心就是花城大道與員村二橫路十字骨架，打通東西南北四個方向的交通。

這是破局的關鍵，也是抓手。

如上面第一張圖，相信仔細看的朋友也發(fā)現(xiàn)，花城大道珠江新城段已經(jīng)開通，而花城大道金融城起步區(qū)和東區(qū)也在建。

其中的難點，就是金融城西區(qū)段。

為此，廣州也是認真對待，大家看這張圖，新調整花城大道線向南移動了位置。

| 過程稿，方案未最終確定

與原有的路線相比，這就避開現(xiàn)有小產(chǎn)權房，歷史住宅等，把拆遷總量降下來，也把改造難度降低了，對比原方案將更早實現(xiàn)通車。

目前，廣州在設計上，花城大道以全線雙向八車道貫通為目標，目前全力推動沿線建筑物拆除改造。

這有什么好處？

其一：提升臨江大道、黃埔大道接連員村二橫路的出行方式；

其二：徹底打通花城大道斷頭路，金融城、魚珠直通珠江新城，距離更快，速度更快，更方便。

其三：緩解交通壓力的同時，也為金融西區(qū)重點片區(qū)的進場開發(fā)，提供必要的條件。

不要忘記25年臨江大道天河段通車進入倒計時，這將有效緩解珠江新城及周邊區(qū)域交通壓力，串聯(lián)珠城、金融城、魚珠臨港三大功能區(qū)。

要致富，先修路嘛。

這不是一次簡單的串聯(lián)。

花城大道，員村二橫路，構成金融城西區(qū)的十字骨架，通過路網(wǎng)的超級鏈接，彼此高度咬合，也縫合珠江新城與金融城西區(qū)割裂的城市空間。

路網(wǎng)脈絡打通，不僅編織真正便利的生活，它有更大的成功概率，整合板塊資源，打通任督二脈，盤活板塊。

2）發(fā)展脈絡梳理清楚，關鍵的驅動力，還是產(chǎn)業(yè)+商業(yè)的雙輪驅動。

和大家說一個可能所有人都忽略的一個既定事實，金融城依舊是廣州快速崛起的板塊。

珠城從開始建設到亞運會舉行后崛起，用了20多年。

而金融城概念落地，到我們現(xiàn)在看到的場景，僅僅用了11年。

·廣發(fā)、農(nóng)業(yè)銀行、廣州銀行、太平保險、新華人壽、中國人壽等14家金融機構總部，金融方城1.0是廣州金融濃度最高的區(qū)域之一；

·金融城旁邊就是有著“中國游戲第一街”科韻路，有網(wǎng)易、歡聚時代、三七互娛、酷狗等明星互聯(lián)網(wǎng)公司，產(chǎn)值超千億。

未來，金融城西區(qū)將打造數(shù)智+金融高地，比如互聯(lián)網(wǎng)科技、軟件開發(fā)、人工智能等領域的數(shù)字核心產(chǎn)業(yè)。

既承接珠城的外溢，也和琶洲、金融城起步區(qū)、東區(qū)北區(qū)錯位發(fā)展。

珠城向東延伸，不僅是城市骨架和配套，更為矜貴的還是產(chǎn)業(yè)命脈以及高端的配套，也是財富的輪動。

這一點，足以讓這個規(guī)劃從一紙文書變得極具份量。

畢竟，誰能拒絕未來。

03

城市客廳，金融城西區(qū)規(guī)劃亮點

我大概看了下，整個金融城西區(qū)的規(guī)劃理念，和大家看到的天河，甚至海珠任何一個區(qū)域都不同。

整個西區(qū)核心的位置，不是規(guī)劃高端的住宅，也不是留給產(chǎn)業(yè)，而是一個大片的中央公園+濱江+員村TOD商業(yè)，很牛X。

| 金融城西區(qū)效果鳥瞰圖（過程稿，方案未最終確定）

中央濱江綠芯:整個規(guī)劃片區(qū)的綠地居然有9公頃，相當于兩個花城廣場的面積。

整個城市設計也和花城廣場高度相似，將下沉商業(yè)、城市級公園、重要軌道組成一個開放性、復合性的中軸空間，面向珠江打開。

這就相當于，一個2.0版本的花城匯。

這會帶來什么？更多元的消費者和服務人群，相當于再造一個“城市客廳”。

員村TOD樞紐，這里有5號線，11號線，以及規(guī)劃中的25號線地鐵，多條地鐵路網(wǎng)交匯。

從地鐵-商業(yè)-綠地-濱江，軌道站點，一體化設計，構成的一個綜合體模塊。

商業(yè)沿著珠江展開，釋放中央廣場濱江空間，成規(guī)模的集中綠地與地鐵站點相結合，有利于吸引人流，形成區(qū)域最具活力和吸引力的公共空間。

西區(qū)一旦補齊版圖，這時候珠江新城CBD+金融城CBD，才是真正的完全體，廣州最強單核中心。

你對西區(qū)這片土地的任何想象都是合理的，這里會成為整個廣州的價值高地。

看到這里，肯定會有很多人說，這又是畫大餅，都吃飽了。

然而就在開年，廣州就明確，要加快推進金融城西區(qū)規(guī)劃編制，形成階段性的匯報成果。

而包括員村舊改在內的天河23個改造項目，也會全力推進。

接下來，還會有更多動態(tài)，不妨關注我們，拿到最終確定版規(guī)劃，我們將第一時間跟進分析。

總之，趨勢是很明顯的，板塊不僅有規(guī)劃傾斜，還會有源源不斷的資源投入，潛力會超乎預期。

04

珠城東區(qū)錨定金融城西區(qū)，價值有目共睹

同時，也別忘了，無論是珠城東區(qū)還是金融城西區(qū)，這里早就是廣州10萬+聚集的核心板塊，價值有目共睹。

其一，珠江新城價值恒定。拉長時間來看，這里就是樓市的黃金硬通貨，能夠穿越市場周期。

有時候，預測不重要，就算是高盛，也不能100%正確。

但是，應對和配置很重要，選擇黃金，選擇價值恒定的珠城，資產(chǎn)安全度更高。

再想想，全廣州80%的高檔酒店、全廣州60%以上的高檔餐廳、全廣州最高端的文化消費...都在珠城，這里才能最大程度滿足各種高端生活。

地段在這里，價值就在這里。

其二，就算是珠城，內部也是分化的，珠城東是塔尖中的塔尖。

東區(qū)有江景，有公園，以高端大戶型豪宅為主，圈層更純粹。

匯悅臺、廣粵尊府、尚東柏悅府、頤德公館...頂豪20萬+，乃至30萬+聚集地。

其三，就算珠城向東移動，核心還是1平方公里定律。

世界級CBD，在最核心的一平方公里范圍內，聚集著最密集的財富資本和頂尖人才，掌握著城市發(fā)展乃至經(jīng)濟命脈。

廣州第一代CBD，經(jīng)過20多年的發(fā)展，也僅僅是向東移動了3.5公里，鑄就了天河北與珠江新城。

紐約曼哈頓，從華爾街到曼哈頓中城的外溢，也就一路之隔。

簡單總結，就是名媛和霸道總裁們，離不開珠城三分鐘。

而金融城西區(qū)的核心，員村距離珠江新城直線距離才3公里。

這一點，直接錨定了緊密相連的金融城西區(qū)價格和價值底盤。

價值市場有目共睹，金融城西區(qū)的規(guī)劃也開始打明牌。

05

珠城東擴，保利提前落子

我們前面說過，整個珠城東到金融城西區(qū)的開發(fā)和規(guī)劃，是一個整體開發(fā)，一舉一動都是具體的趨勢和信號。

尤其是土地出讓，就代表著真金白銀的投放和連片開發(fā)，改善城市功能和配套。

而草蛇灰線，布局千里，央企保利早就精準把握珠城向東的趨勢和節(jié)點，提前落子。

一個是，23年，十幾個開發(fā)商搖號，保利付出約22億，地價5.7萬/平，拿下員村地塊，也就是現(xiàn)在的豪宅都薈天珺，房價10萬+/平。

一個是，24年保利又擊退其他開發(fā)商，怒花近200億，吞下金融城西區(qū)的臨江大道地塊+絹麻廠地塊。

作為最了解廣州的發(fā)展商，保利大手筆資金投放到這里，肯定是提前了解城市發(fā)展的趨勢，這代表了財富的方向。

超200多億的資金，這個選擇本身就是一個強烈的信號。

珠城東擴，金融城西區(qū)，板塊價值爆發(fā)，區(qū)域價值重構。

更為具體地來看，金融城西區(qū)的開發(fā)策略，秉承一個思路，先易后難，先開發(fā)舊廠，如臨江大道地塊、絹麻廠、紅磚廠、玻璃廠等凈地，再到私宅拆遷。

而保利提前占據(jù)最好的臨江大道地塊以及絹麻廠地塊，一個是南向望江，貼近臨江大道，同時又是連片開發(fā)，甚至有些綠廊公共配套能共享。

就算后續(xù)有供應，如員村，程界拆遷、玻璃廠、紅磚廠，都不能撼動保利這兩個樓市大小王的地位。

作為今年廣州頂豪流量之王，保利臨江大道項目和保利絹麻廠項目，備受關注，很多高凈值的客戶都在等。

當中，作為廣州近十年出讓的最好的南向望江地塊，保利臨江大道地塊或許要到下半年才出。

其價格梯隊，可以參考匯悅臺和鵬瑞一號，前者均價28萬/平，后者網(wǎng)簽價20-27萬/平。

至于臨江大道地塊隔壁的絹麻廠，已經(jīng)正式確定案名—保利天曜，主力面積段為120平/140/175/220平，四房起步，預計4月亮相。

我們也拿到了初步效果圖，大家看看：

珠城顯貴，老錢風，高顏值，豪宅感直接拉滿。

我們之前也說過，今年廣州會嚴格控制陽臺率在20%，而保利天曜的陽臺率僅次于保利臨江大道項目，能達到25%，加上10%的開放空間，這是廣州從未出現(xiàn)過的、突破想象的產(chǎn)品，面世即絕版。

珠城東擴，西區(qū)高能級規(guī)劃，保利天曜就是第一張、也是最好的一張船票。

你很難在珠城東，找到一個南向望江+學校+綠地公園+商業(yè)+地鐵TOD的大社區(qū)地段豪宅；

感興趣的同學，要抓緊了。