過去三十年，如果要說廣州一個區域發展奇跡，那么這個主角，毫無疑問就是珠江新城。

·從一片農田，搖身變成全球300米建筑群最密集的CBD；

·企業總部超125家，占全市的23%，聚集268家持牌金融機構；

·擁有30多家外國領事館，數量遠超上海陸家嘴和深圳福田。

·珠城僅用全市0.2%的土地，貢獻了全市1/8的GDP...

珠江新城的故事，似乎永遠都說不完。

上面這些數字也告訴全世界，這里的能級和產出遠沒到天花板。

不過，隨著土地資源開發殆盡，珠城的增量會在哪里？

這會是一個讓人興奮的話題。

01

我直接說答案，金融城西區。為什么？

從廣州國土空間2035規劃來看，要搭建“一帶一軸”，聚力中心城區、東部中心、南沙新區三個核心。

一個關鍵軸線：珠江高質量發展帶，這條黃金軸線幾乎串聯起這座城市的精華。

一個關鍵動作，東擴。沿江集聚，向東發展。

廣州一路向東，從環市東，到珠江新城，再到琶洲，金融城…連片開發+產業導入，這指引了城市發展方向。

從廣州布局來看，金融城西區，占據最美珠江段，離珠城最近，能夠承接珠江新城勢能外溢和財富輪動。

這一點，已經是市場共識，毋庸置疑。

02

接棒珠城，金融城西區王者局

不過，整個金融城規劃中，含金量最高的西區規劃一直都沒公開，非常神秘。

你看，之前公開的金融城西區員村二橫路西側地塊（AT0807規劃管理單元）控規只顯示：

·保利臨江大道項目；

·保利絹麻廠片區，住宅+學校+商業配套+綠地公園；

·規劃花城大道+員村二橫路方向和走向；

而西區一大片用地都標示為灰色圖斑X，也就是待定用地，透露的信息并不多。

金融城西區在編規劃從未露面，我們也拿到了第一手的資料，全網首次公開，大家速看保存。

西區規劃非常宏大，含金量高。

來，直接上圖。

|過程稿，方案未最終確定

從版圖位置上來看，金融城西區有先天優勢，其規劃面積3.65平方公里，光是產業面積就有239萬方的體量。

這樣的地段，和珠江新城，琶洲兩個核心區足夠近，區域內各個功能區高效協同。

未來拆遷完畢，是廣州核心地段不可多得的一片成片開發的濱江寶地。

是珠金紐帶，東擴核心。

金融城西區在編控規，透露幾個關鍵變化和高能級配套：

| 過程稿，方案未最終確定

1）花城大道，東擴南移，縫合城市空間。

金融城西區連片開發，最關鍵的是路網，核心就是花城大道與員村二橫路十字骨架，打通東西南北四個方向的交通。

這是破局的關鍵，也是抓手。

如上面第一張圖，相信仔細看的朋友也發現，花城大道珠江新城段已經開通，而花城大道金融城起步區和東區也在建。

其中的難點，就是金融城西區段。

為此，廣州也是認真對待，大家看這張圖，新調整花城大道線向南移動了位置。

| 過程稿，方案未最終確定

與原有的路線相比，這就避開現有小產權房，歷史住宅等，把拆遷總量降下來，也把改造難度降低了，對比原方案將更早實現通車。

目前，廣州在設計上，花城大道以全線雙向八車道貫通為目標，目前全力推動沿線建筑物拆除改造。

這有什么好處？

其一：提升臨江大道、黃埔大道接連員村二橫路的出行方式；

其二：徹底打通花城大道斷頭路，金融城、魚珠直通珠江新城，距離更快，速度更快，更方便。

其三：緩解交通壓力的同時，也為金融西區重點片區的進場開發，提供必要的條件。

不要忘記25年臨江大道天河段通車進入倒計時，這將有效緩解珠江新城及周邊區域交通壓力，串聯珠城、金融城、魚珠臨港三大功能區。

要致富，先修路嘛。

這不是一次簡單的串聯。

花城大道，員村二橫路，構成金融城西區的十字骨架，通過路網的超級鏈接，彼此高度咬合，也縫合珠江新城與金融城西區割裂的城市空間。

路網脈絡打通，不僅編織真正便利的生活，它有更大的成功概率，整合板塊資源，打通任督二脈，盤活板塊。

2）發展脈絡梳理清楚，關鍵的驅動力，還是產業+商業的雙輪驅動。

和大家說一個可能所有人都忽略的一個既定事實，金融城依舊是廣州快速崛起的板塊。

珠城從開始建設到亞運會舉行后崛起，用了20多年。

而金融城概念落地，到我們現在看到的場景，僅僅用了11年。

·廣發、農業銀行、廣州銀行、太平保險、新華人壽、中國人壽等14家金融機構總部，金融方城1.0是廣州金融濃度最高的區域之一；

·金融城旁邊就是有著“中國游戲第一街”科韻路，有網易、歡聚時代、三七互娛、酷狗等明星互聯網公司，產值超千億。

未來，金融城西區將打造數智+金融高地，比如互聯網科技、軟件開發、人工智能等領域的數字核心產業。

既承接珠城的外溢，也和琶洲、金融城起步區、東區北區錯位發展。

珠城向東延伸，不僅是城市骨架和配套，更為矜貴的還是產業命脈以及高端的配套，也是財富的輪動。

這一點，足以讓這個規劃從一紙文書變得極具份量。

畢竟，誰能拒絕未來。

03

城市客廳，金融城西區規劃亮點

我大概看了下，整個金融城西區的規劃理念，和大家看到的天河，甚至海珠任何一個區域都不同。

整個西區核心的位置，不是規劃高端的住宅，也不是留給產業，而是一個大片的中央公園+濱江+員村TOD商業，很牛X。

| 金融城西區效果鳥瞰圖（過程稿，方案未最終確定）

中央濱江綠芯:整個規劃片區的綠地居然有9公頃，相當于兩個花城廣場的面積。

整個城市設計也和花城廣場高度相似，將下沉商業、城市級公園、重要軌道組成一個開放性、復合性的中軸空間，面向珠江打開。

這就相當于，一個2.0版本的花城匯。

這會帶來什么？更多元的消費者和服務人群，相當于再造一個“城市客廳”。

員村TOD樞紐，這里有5號線，11號線，以及規劃中的25號線地鐵，多條地鐵路網交匯。

從地鐵-商業-綠地-濱江，軌道站點，一體化設計，構成的一個綜合體模塊。

商業沿著珠江展開，釋放中央廣場濱江空間，成規模的集中綠地與地鐵站點相結合，有利于吸引人流，形成區域最具活力和吸引力的公共空間。

西區一旦補齊版圖，這時候珠江新城CBD+金融城CBD，才是真正的完全體，廣州最強單核中心。

你對西區這片土地的任何想象都是合理的，這里會成為整個廣州的價值高地。

看到這里，肯定會有很多人說，這又是畫大餅，都吃飽了。

然而就在開年，廣州就明確，要加快推進金融城西區規劃編制，形成階段性的匯報成果。

而包括員村舊改在內的天河23個改造項目，也會全力推進。

接下來，還會有更多動態，不妨關注我們，拿到最終確定版規劃，我們將第一時間跟進分析。

總之，趨勢是很明顯的，板塊不僅有規劃傾斜，還會有源源不斷的資源投入，潛力會超乎預期。

04

珠城東區錨定金融城西區，價值有目共睹

同時，也別忘了，無論是珠城東區還是金融城西區，這里早就是廣州10萬+聚集的核心板塊，價值有目共睹。

其一，珠江新城價值恒定。拉長時間來看，這里就是樓市的黃金硬通貨，能夠穿越市場周期。

有時候，預測不重要，就算是高盛，也不能100%正確。

但是，應對和配置很重要，選擇黃金，選擇價值恒定的珠城，資產安全度更高。

再想想，全廣州80%的高檔酒店、全廣州60%以上的高檔餐廳、全廣州最高端的文化消費...都在珠城，這里才能最大程度滿足各種高端生活。

地段在這里，價值就在這里。

其二，就算是珠城，內部也是分化的，珠城東是塔尖中的塔尖。

東區有江景，有公園，以高端大戶型豪宅為主，圈層更純粹。

匯悅臺、廣粵尊府、尚東柏悅府、頤德公館...頂豪20萬+，乃至30萬+聚集地。

其三，就算珠城向東移動，核心還是1平方公里定律。

世界級CBD，在最核心的一平方公里范圍內，聚集著最密集的財富資本和頂尖人才，掌握著城市發展乃至經濟命脈。

廣州第一代CBD，經過20多年的發展，也僅僅是向東移動了3.5公里，鑄就了天河北與珠江新城。

紐約曼哈頓，從華爾街到曼哈頓中城的外溢，也就一路之隔。

簡單總結，就是名媛和霸道總裁們，離不開珠城三分鐘。

而金融城西區的核心，員村距離珠江新城直線距離才3公里。

這一點，直接錨定了緊密相連的金融城西區價格和價值底盤。

價值市場有目共睹，金融城西區的規劃也開始打明牌。

05

珠城東擴，保利提前落子

我們前面說過，整個珠城東到金融城西區的開發和規劃，是一個整體開發，一舉一動都是具體的趨勢和信號。

尤其是土地出讓，就代表著真金白銀的投放和連片開發，改善城市功能和配套。

而草蛇灰線，布局千里，央企保利早就精準把握珠城向東的趨勢和節點，提前落子。

一個是，23年，十幾個開發商搖號，保利付出約22億，地價5.7萬/平，拿下員村地塊，也就是現在的豪宅都薈天珺，房價10萬+/平。

一個是，24年保利又擊退其他開發商，怒花近200億，吞下金融城西區的臨江大道地塊+絹麻廠地塊。

作為最了解廣州的發展商，保利大手筆資金投放到這里，肯定是提前了解城市發展的趨勢，這代表了財富的方向。

超200多億的資金，這個選擇本身就是一個強烈的信號。

珠城東擴，金融城西區，板塊價值爆發，區域價值重構。

更為具體地來看，金融城西區的開發策略，秉承一個思路，先易后難，先開發舊廠，如臨江大道地塊、絹麻廠、紅磚廠、玻璃廠等凈地，再到私宅拆遷。

而保利提前占據最好的臨江大道地塊以及絹麻廠地塊，一個是南向望江，貼近臨江大道，同時又是連片開發，甚至有些綠廊公共配套能共享。

就算后續有供應，如員村，程界拆遷、玻璃廠、紅磚廠，都不能撼動保利這兩個樓市大小王的地位。

作為今年廣州頂豪流量之王，保利臨江大道項目和保利絹麻廠項目，備受關注，很多高凈值的客戶都在等。

當中，作為廣州近十年出讓的最好的南向望江地塊，保利臨江大道地塊或許要到下半年才出。

其價格梯隊，可以參考匯悅臺和鵬瑞一號，前者均價28萬/平，后者網簽價20-27萬/平。

至于臨江大道地塊隔壁的絹麻廠，已經正式確定案名—保利天曜，主力面積段為120平/140/175/220平，四房起步，預計4月亮相。

我們也拿到了初步效果圖，大家看看：

珠城顯貴，老錢風，高顏值，豪宅感直接拉滿。

我們之前也說過，今年廣州會嚴格控制陽臺率在20%，而保利天曜的陽臺率僅次于保利臨江大道項目，能達到25%，加上10%的開放空間，這是廣州從未出現過的、突破想象的產品，面世即絕版。

珠城東擴，西區高能級規劃，保利天曜就是第一張、也是最好的一張船票。

你很難在珠城東，找到一個南向望江+學校+綠地公園+商業+地鐵TOD的大社區地段豪宅；

感興趣的同學，要抓緊了。