文/北京進深 林振興

拿地446天后，北京城建房山新盤終于取得了預售許可證。

3月25日，頤知筑取證，準售房源為西區的19棟樓5-8層洋房，共634套住宅，擬售均價在4.24-4.66萬元/㎡。

它起了個大早，什么晚集都沒趕上。好房子“三件套”，陽臺、風雨連廊和架空層，頤知筑無一實現。

至于頤知筑為何拿地后一年多才入市，它有自己的顧慮，不想跟“大哥”和知筑進行正面較量。頤知筑與和知筑被視為北京城建在房山的雙子座，有同一個爹。

和知筑比它拿地早半個月，于2024年11月就開盤了。

截至3月26日，和知筑網簽205套，成交均價37569.3元/平米，去化率不到36%，成交額8.79億元。這個數字，離它自己官宣的“首開勁銷10.55億元258套”，還有不少差距。

地塊條件上，頤知筑也弱于“大哥”和知筑。

和知筑距離地鐵廣陽城站僅有幾百米，頤知筑距離地鐵站直線距離都超過2公里。它不僅缺乏地鐵配套，還正對鐵路良鄉站，存在噪音和人流問題，可能是良鄉大學城板塊中上車門檻最低的樓盤。

頤知筑的地塊形狀也十分別扭，東區較為方正，但緊鄰幼兒園；西區像一個40度左右的銳角三角形，導致大部分房子臨馬路。

在北京各大新盤狂內卷的當下，頤知筑醞釀一年多，卻拿出一套中規中矩的產品，沒有陽臺，飄窗尺度也略顯局促。

以104平主力戶型圖為例，面寬9.5米，進深10.2米，三室兩衛。客餐廚一體，南向三開間，飄窗贈送面積4.75㎡；北向無飄窗，有一個不到3㎡設備平臺。該戶型進門正對北向客臥，缺乏隱私性。

在戶型上，頤知筑、和知筑也“大撞車”。

它們設計公司都用的同一家——北京市住宅建筑設計研究院有限公司，該設計公司是北京城建集團的孫公司。和知筑的中標報價為589.2萬元，頤知筑的中標報價為1177萬元。

例如，頤知筑96平戶型與和知筑92平戶型都是細長條狀。一般細長條狀的戶型會存在通風不暢、采光差、面積浪費、得房率不高。

它們進門都是正對u型廚房；從玄關到餐廳的過道面積被浪費；主臥衛生間是暗衛；北向設置了兩個面積不大的次臥，共用一間分段式明衛。

“兩兄弟”的偷面積手法也如出一轍。

和知筑92平三居戶型得房率超80%，南向飄窗3.75㎡，側邊飄窗共計6.325㎡，再加上設備平臺目測也有2㎡；

頤知筑96平戶型同樣也是贈送南向飄窗 側邊飄窗 北邊設備平臺，得房率在81%左右。

再如，頤知筑116平四居戶型直接照抄了和知筑112平四居戶型，甚至戶型解析文字都照搬了過來。它們都是三面寬，主臥有轉角飄窗，餐廳位于正中央，入戶玄關柜，獨立家政間等。

頤知筑照搬和知筑，把飄窗贈送當作賣點，但殊不知這卻成了槽點。

別的開發商都很巧妙采取削減、隱蔽或轉化為實用功能等策略，優化飄窗墻垛，頤知筑卻把飄窗設計成“顯眼包”。

頤知筑116平戶型的公衛，淋浴房與飄窗并存，是洗澡可以坐下休息用，當這是公共澡堂？就這么點大的淋浴房，里面墻垛子占掉這么多，老人和孩子洗澡跌倒怎么辦？

116平戶型還有一個bug，進門正對廁所。從風水學角度，它會阻礙財氣入宅，形成退財格局，導致家中錢財難聚，財運不佳招小人。

還有頤知筑128平戶型與和知筑127平戶型、頤知筑143平戶型與和知筑144平戶型，不說一模一樣，那也大差不差。

頤知筑143平戶型是128平戶型的plus版，都是四葉草戶型，中規中矩。143平戶型得房率約86%，128平戶型的得房率約84.8%。

當然，頤知筑也不敢全抄“大哥”，107平戶型做了創新。

但不解的是，104平戶型都是三面寬，為啥更大面積的107平戶型又變成了兩面寬的細長條狀，而且進門是客廳；廚房和客廳緊挨，顯得好局促，如果按對半分，客廳才11.45平；公衛是暗衛，淋浴房也小的可憐。

當然，就算沒有和知筑，房山板塊的競爭也異常激烈，它的庫存供應量極大，新盤還有華潤京熙潤府、京華國賢府、建工璟賢瑞庭、燕京府等。

2024年1月4日，北京城建以22.8億元的底價，摘得房山區拱辰街道FS00-0110-0018、0028、0035地塊，樓面價1.7萬元/㎡，銷售指導價4.5萬元/㎡。

頤知筑的項目公司為北京城建瑞泰投資發展有限公司，經理為宋春剛，法人兼董事長是楊娜，它是北京城建集團有限責任公司的間接全資子公司，不在A股上市公司城建發展（600266.SH）旗下。

宋春剛曾是城建大興項目經理。眼下，從大興到房山，宋春剛需要面對更大的挑戰了。