杭州土拍市場瘋掉了！

3 月 25 號，杭州奧體濱江板塊出讓一塊宅地，經過 72 輪激烈競價，最終樓面價拍出 7.74 萬元每平米，創造杭州史上最貴單價，溢價率高達 70%。

拍賣結果出來之后，整個杭州地產界為之轟動，關注樓市走勢的全國民眾也為之震驚。

杭州這是怎么了？要 “上天” 了嗎？

其實不然，近段時間老楊已經多次分析過杭州樓市。

首先，春節之后杭州的 “科技六小龍” 引發全國甚至全球關注，有幾個外地粉絲陸續問我是不是可以去杭州買房。

近兩周，杭州樓市的二手住宅成交量連續兩周創出近幾年的周度新高。相關數據不僅大幅超過了 2024 年小陽春，也超過了 2023 年小陽春，還超過了去年底九月新政之后在四季度形成的成交高位。

其成交量能跟上海差不多，放在全國來看，杭州和上?？芍^ “二龍戲珠”。

從市場微觀層面來看，過去的兩個月確實有一些外地人去杭州買房，他們多數是以投資升值為目的。

從新房市場來看，杭州市區的新房供應量比較少。自從去年 11 月放開新房限價以來，大部分新房項目都在漲價，而遠郊地區的新房價格雖還未上漲，但房企已有惜售心理，不愿意再繼續降價促銷。

土拍土地市場是一級市場，新房交易是二級市場，二手房交易是三級市場，它們是房地產市場體系中重要的三個組成部分，相互影響、相互促進。

杭王坐上全國地王第四把交椅

此次土拍價格非?；鸨?，7.74 萬元的單價直接躍升至全國歷史上的第四高地王。

全國單價地王樓面價 13 萬多，是去年八月份綠城在上海徐匯濱江拍中的。

排名第二高的是中海地產在今年 3 月 18 號在北京海淀區拍得的一塊寶地，單價 10 萬元。

排名第三的是泰禾，在 2015 年 12 月（將近十年之前）于深圳寶安區拍得的一塊地，樓面價將近 8 萬元。

當年那塊地拍出之后，我還調侃說泰禾太沖動了，將會被套住。

不幸的是，后來的事實證明我這張嘴 “烏鴉嘴” 還真說準了。

之前排名第四的是，越秀在 2023 年 12 月份在廣州海珠區拍的那塊地，單價 75000 元。

現在復盤來看，拿地時機最好的是綠城，它是在去年九月底新政之前拿的地。如果現在重新拍賣，樓面價肯定會超過 13 萬元。

拿地時機最差的是泰禾，在深圳樓市最熱的時候拍下地塊。越秀拿地時機也不太好。

杭州樓市進入新一輪上升周期

再回到杭州這塊地王，它并不是個偶發事件，而是近期多個地王中的最新一個。

自從去年 11 月份杭州取消新房限價，土拍溢價率就開始大幅上升，已經連續出現了三個地王。

我們可以通過監測杭州土拍市場的景氣指數，來觀察目前杭州土拍市場的走勢以及在歷史上所處的位置。

今年二月份杭州的土拍景氣指數是56，三月份估計更高。其實過去一年，杭州的土拍市場一直在逐步升溫，最近兩個月明顯走熱。

從房地產周期來看，目前的熱度已經超過了 2021 年初，類似于 2012 年的四季度和 2016 年的一季度。

而上述三個時點都是樓市短周期上升的初期，其中后來發展成大行情的是 2016 - 2018 年。

我對 2016 年初的情況印象最深刻，因為那時我提出了房地產板塊輪動理論，并預言杭州將成為未來幾年全國最耀眼的明星。

而且我的理論還指導了實踐，2016 年的一季度我在奧體中心板塊買了一套房子。

巧合的是，當前這塊地王離我的小區非常近，當年我買房的時候，地王所在的水電新村還沒有拆遷，九年前整個杭州的奧體中心板塊還未熱起來，連蓮花碗都還沒有建成，由此證明我當時選的板塊非常合適。

近幾年，奧體中心板塊已經成為全杭州最熱門的房地產板塊。

土拍市場火爆之后，會對新房價格形成預期。

按照過去的規律，一旦出現高價地王，會對周邊的新房和二手房產生房價上漲的預期，在 2016 - 2017 年的時候這種效應特別明顯。

全國很多城市都連續出現地王，進而與房價上漲形成了相互拉扯、相互哄抬的效應。

最后，總結一下：

杭州的土拍市場過去一年已經在穩步升溫，近兩個月在加速升溫，必然會推動整個杭州的房價止跌回升、持續上漲。

上海、深圳、北京、廣州、成都等其他熱門城市也有類似情況，只不過近期的熱度不如杭州。

各位老鐵們，我們就盯著這些高能級城市，關注土拍市場，從而預測和推斷它們的房價變化。