文=城記智庫雨林

　　城市更新，已是發展新命題。在西安明確的城市更新五大片區中，西電片區一直有著極高的關注度。

　　在西安城市全面擴容前，二環一直都是“金字招牌”區域，人們大多用“寸土寸金”來形容。曾作為西安唯一“央企總部”的西電，擁有龐大體量和規模的它，已陸續進入搬遷時期。

　　不過，在“城市重心外移+地產大環境+文保要求”等因素下，它或將成為綜合難度最高的片區。

　　解讀：西安五大片區

　　2025年，西安將試點開展西電片區、團結片區、幸福林帶片區、張家堡片區和三學街片區城市更新。

　　區位、功能和開發特點不同，帶來開發難度和開發模式不同，皆需“因地實策”。

　　三學街片區，碑林博物館、關中書院和臥龍寺等個個璀璨奪目——“街巷館林寺院城，撲面盡是人文風”。

　　歷史已證明，城墻內大規模改造教訓慘痛，三學街不能重蹈覆轍。因此，要做到“繡花針功夫”，有“兩重兩忌”：重歷史文脈保護、重人文業態運營，忌大拆大建、忌模板復制。

　　“西安五大城市更新片區分析◎來源/城記智庫

　　團結片區，是北部主城少有的成片開發區域，開發難度較小。只需做好城市規劃和配套建設，充分發揮“市場之手”即可。

　　目前，片區已有多條地鐵通達，隨著大型商業體和紅旗鐵路公園的投用，城市界面煥然一新。得益于都市配套的完善，這里也成為多個全國房企心儀之地。開發資金的解決，將正向推動區域的發展。

　　張家堡片區，是高度成熟的中心區域，擁有高度成熟的城市級商圈。其城市更新，重點在于形象、功能和業態的升級。

　　相比之下，西電片區和幸福林帶片區難度較高：

　　一來這里皆是六七十年前誕生的工業重地，目前仍在運行，涉及搬遷用地、模式以及其中過渡期，牽涉環節龐大且繁復；二來所涉及企業皆是央企或軍企，運作流程和決策周期等存在諸多不可控因素。

　　有所不同的是，幸福林帶片區開發空間相對寬裕，比西電片區更多騰挪空間，市場化可挖掘價值較高，林帶改造也讓片區煥然一新。

　　建言：自古“華山一條路”

　　作為西安 二環 內 最大的工業企業 ，西電集團是西安工業的重要代表 。

　　隨著城市的發展，主城工業外遷是大勢所趨。再加上西安二環內的開發用地屈指可數，“騰籠換鳥”后將為發展空間“解渴”。然而，如今的西電片區面臨最大的挑戰，來自整體大勢變化：

　　西安全面擴容，重心外移

　　這使得二環內的資源聚焦優勢被稀釋

　　土地價值已然遭遇瓶頸

　　在房地產仍處于深度調整期

　　各項資金流入慢且寡

　　巨額的開發資金成為最大“攔路虎”

　　西電片區整體范圍落位圖◎制圖/城記智庫

　　兩大無法回避的現實，貫穿在漫長的改造周期中：

　　一是西電集團搬遷復雜的體系：包括廠區外遷、企業調整、土地收儲以及決策周期等；二是文物保護的硬性要求：作為漢朝重要的禮制建筑所在地，保護區占地面積龐大，讓片區改造的資金難以平衡。

　　公開數據顯示，二環西側土地雖然有2000余畝。簡單估算，單是劃定的禮制建筑保護區就達到1700畝。

　　無論是新區建設，還是主城更新，都需要“算賬”——這和家庭過日子，無本質區別。最切實可行的做法，對標和采用全國最成功的政企共建模式，做好城市產業和規劃的頂層設計。

　　西電片區西部板塊落位圖◎制圖/城記智庫

　　“華山只有一條路”——我們的建議就是：抓住“央企進陜”的奇跡，全力引入央企資金，給足政策與保障，并打造成為“央地合作新范本”。

　　要知道，這種片區開發動輒數以幾十億乃至百億的投入，普通開發主體根本無以承擔，更何況要經歷多個周期。“化整為零”開發，必將遭遇高昂的開發成本、不確定資金因素和市場變化。

　　西電片區需走“大資金大運作模式”，如此龐大體量至少跨越十年，省市級層面立項護航必不可少。

　　解讀：篳路藍縷之路

　　其實，西電片區這種類型在西安也有 “珠玉在前”——比如大明宮、曲江CCBD和小雁塔片區。

　　從片區角度出發，共性都高度相似：第一有較長開發周期，因為涉及拆遷、搬遷、安置以及文物保護等；第二有穩健的資金來源：比如大明宮的中建集團、曲江CCBD的華潤集團和小雁塔片區的太古地產。

　　梳理西電片區改造的經歷，篳路藍縷、一路坎坷。如果追溯片區的推動，從2017年開始已歷時八年。

　　1.0“概念階段”：長安漫古小鎮

　　2017年，長安遠洋漫古小鎮意向簽約。以“大西安中央公園·城市客廳”為總體定位，融文化遺產、區域改造、文化產業和都市商業等為一體，打造具備城市自豪感，民眾帶入感的文化精品項目，占地約4500畝。

　　后來，因涉及文物利用保護、產業定位發展和居民調控等方面問題，2021年該項目暫停實施，在2022年進行清理銷號。

　　2.0“重組時代”：大慶智路

　　借助西電集團搬遷的契機，2022年推動大慶智路板塊的改造工作，將按照國家老工業區轉型升級示范樣板、大西安中央科創基地和秦創原兩鏈融合展示窗口等為總體定位，規劃約1.2萬畝。

　　計劃打造總部科創“雙碳”區、商貿文旅“減碳”區以及品質生活“低碳”區三個功能區，期間包括出海園區也陸續建成。

　　老工業區的轉型，在世界范圍內都是難題。以城墻為圓心的東西兩翼，在現代產業的興起和人口高度集中下，避免了“銹帶命運”。

　　如今，這里進入落地的3.0“落地時代”：產業從“工業大慶路”到“智造大慶路”，這里上市公司“西高院”成為“都市工業集群”代表；形態從“老舊大慶路”從“都市大慶路”，離不開城市運營。

　　“蒹葭蒼蒼，白露為霜。所謂伊人，在水一方”。未來將會如何？如果“溯洄從之”，那么“道阻且長”；如果“溯游從之”，那么“宛在水中央”。

　　文=城記智庫雨林

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