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說(shuō)起日本房地產(chǎn)，很多人第一反應(yīng)是1991年的房地產(chǎn)泡沫，當(dāng)時(shí)，島國(guó)樓市決堤，房?jī)r(jià)一瀉千里，原本有房有錢(qián)的家庭一夜之間傾家蕩產(chǎn)，更是出現(xiàn)了上萬(wàn)人自盡。據(jù)說(shuō)，在經(jīng)歷了房地產(chǎn)泡沫以后，日本人悟出了一套道理，一直到如今還在使用，那么，日本人悟出的道理究竟是什么呢？

出口受限，放松信貸

當(dāng)初，日本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)之所以能夠發(fā)展起來(lái)，不僅是因?yàn)樗陨碜プ×藱C(jī)遇，還因?yàn)橛兄绹?guó)的出手。

事情要從1985年說(shuō)起，當(dāng)時(shí)，美國(guó)為了促進(jìn)出口，便聯(lián)合日、德、英、法四國(guó)簽訂了《廣場(chǎng)協(xié)議》，五國(guó)聯(lián)手來(lái)干預(yù)外匯市場(chǎng)，從而讓美元貶值。

之后短短的三年時(shí)間里，協(xié)議國(guó)大量地拋售美元，讓美元迎來(lái)了大幅度貶值，可這也導(dǎo)致協(xié)議國(guó)自身的貨幣不斷升值，像日元，就在三年時(shí)間里升值了86.1%，日本出口因此受限。

為此，日本政府開(kāi)始采取放松信貸、擴(kuò)大內(nèi)需的政策，在政府的操控下，央行連續(xù)五次下調(diào)利率，貼現(xiàn)率更是達(dá)到了歷史最低。

貸款的利率變低了，日本國(guó)民自然會(huì)更頻繁地跑去貸款，而貸到款后，錢(qián)無(wú)處可去，便會(huì)大量地流向樓市以及股市。

而這么一流動(dòng)，日本的股市與房地產(chǎn)行業(yè)便得到了瘋狂的發(fā)展，甚至還創(chuàng)出了兩大神話(huà)，分別是“土地永遠(yuǎn)不會(huì)貶值”以及“東京房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)不會(huì)下跌”。

創(chuàng)下神話(huà)，瘋狂投資

土地不會(huì)貶值，是因?yàn)槿毡鞠騺?lái)就是人多地少，日本人相信日本的土地永遠(yuǎn)都是稀缺的，只要買(mǎi)了土地，就永遠(yuǎn)不會(huì)虧錢(qián)。

正因?yàn)槿绱耍?dāng)時(shí)的日本陷入了買(mǎi)地風(fēng)潮，有許多日本人都跑去銀行貸款買(mǎi)地，這也促使日本的土地價(jià)格不斷暴漲。

從1985年年底到1990年初的四年時(shí)間里，日本的地價(jià)增長(zhǎng)了200%。

尤其是東京都這座日本排名第一的城市，它當(dāng)時(shí)的地價(jià)相當(dāng)于美國(guó)全國(guó)的土地價(jià)格，可見(jiàn)當(dāng)時(shí)日本的土地價(jià)格有多么夸張。

但有這樣的情況也很是正常，畢竟，當(dāng)年可不止是日本普通民眾將錢(qián)投入到土地市場(chǎng)，無(wú)數(shù)實(shí)體企業(yè)乃至金融機(jī)構(gòu)，也同樣不計(jì)成本地對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行了投資。

除了“土地神話(huà)”以外，當(dāng)時(shí)日本的“房?jī)r(jià)”也同樣成為了一個(gè)神話(huà)。

那時(shí)候，日本民眾普遍認(rèn)為房地產(chǎn)有著政府的支持，無(wú)論如何都不會(huì)有崩盤(pán)的風(fēng)險(xiǎn)，于是，日本民眾都會(huì)盡可能地去貸款，然后瘋狂地買(mǎi)房子等著漲價(jià)后再轉(zhuǎn)手。

總而言之，當(dāng)時(shí)日本上到房地產(chǎn)行業(yè)與金融機(jī)構(gòu)，下到普通居民，就沒(méi)有人是不在買(mǎi)房與買(mǎi)股票的，他們都是想在持續(xù)的暴漲中大賺一筆。

可無(wú)論是“土地神話(huà)”，亦或者是“房產(chǎn)神話(huà)”，都只是流動(dòng)性過(guò)剩以及低利率帶來(lái)的假象罷了。

日本民眾完全沒(méi)有意識(shí)到，那時(shí)候的日本城市化率已經(jīng)達(dá)到了驚人的77.4%，老齡化也在不斷攀升，此前地價(jià)與房?jī)r(jià)之所以能一直上漲還沒(méi)出問(wèn)題，便是因?yàn)槌鞘谢瘞?lái)的紅利。

可隨著城市化紅利漸漸消失，日本的經(jīng)濟(jì)將會(huì)失去增長(zhǎng)的動(dòng)力，地價(jià)與房?jī)r(jià)也會(huì)隨之而失去支撐。

一夜之間，化為烏有

對(duì)于地價(jià)與房?jī)r(jià)飆升背后隱藏的問(wèn)題，日本政府是看得較為清楚的。

為了解決這個(gè)隱患，日本政府開(kāi)始主動(dòng)要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)控房地產(chǎn)貸的數(shù)量，還提高了房地產(chǎn)的稅收，想讓民眾不要再將錢(qián)投資到房地產(chǎn)行業(yè)中。

可日本政府的一系列措施并沒(méi)有給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)任何正面影響，反而讓股市與樓市崩盤(pán)的速度加快。

1990年，日本的股票市場(chǎng)率先崩盤(pán)，只是一兩年的時(shí)間，日經(jīng)指數(shù)就從最高的38915點(diǎn)跌落到了14309點(diǎn)。

在股票市場(chǎng)崩盤(pán)以后，樓市也沒(méi)有逃過(guò)一劫，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)與資本市場(chǎng)是有著密切關(guān)系的，資本市場(chǎng)崩盤(pán)，很快就將不利影響傳到了樓市。

許多金融機(jī)構(gòu)為了避免更大的損失，紛紛要求企業(yè)償還貸款，而被催債的企業(yè)因此不得不變賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)以及股票，這也導(dǎo)致地價(jià)應(yīng)聲而跌。

企業(yè)倒閉以后，銀行難以將之前貸款出去的錢(qián)收回來(lái)，普通民眾住房也是在一夜之間就變成了負(fù)資產(chǎn)，原本手握幾套房子的日本民眾紛紛從千萬(wàn)富翁變成了千萬(wàn)負(fù)翁。

許多心理能力承受較差的人受不了這種落差，索性一了百了，直接從高樓一躍而下終結(jié)了自己的生命。

而在這些自殺之人的背后，不知又有多少支離破碎的家庭。

悟出道理，恢復(fù)發(fā)展

經(jīng)過(guò)這一輪“房地產(chǎn)泡沫”以后，日本政府開(kāi)始反思之前的種種政策，最終他們悟出了一套道理：?jiǎn)问亲叻康禺a(chǎn)這類(lèi)虛擬經(jīng)濟(jì)是不行的，只有實(shí)體經(jīng)濟(jì)才能真正意義上地促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

在這套道理的指引下，日本政府開(kāi)始了大刀闊斧的改革。

其將目光投入到輕工業(yè)、制造業(yè)等方面，通過(guò)引進(jìn)先進(jìn)的外國(guó)技術(shù)、加強(qiáng)國(guó)內(nèi)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)等，使輕工業(yè)與制造業(yè)得到了進(jìn)一步的發(fā)展。

而這些產(chǎn)業(yè)在發(fā)展起來(lái)以后，又對(duì)日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)行了回饋，為日本經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)提供了有力的支持。

除了輕工業(yè)與制造業(yè)以外，日本政府還將更多的精力放到了新興行業(yè)上，比如養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等。

拿養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)來(lái)說(shuō)，日本的老齡化現(xiàn)象是非常嚴(yán)重的，這也為養(yǎng)老機(jī)構(gòu)提供了更大的市場(chǎng)，這些機(jī)構(gòu)通過(guò)為老人提供照顧服務(wù)而盈利。

還有文化創(chuàng)業(yè)行業(yè)，自從房地產(chǎn)泡沫破裂以后，日本民眾的消費(fèi)觀念就發(fā)生了很大的變化，他們更加注重精神層面的滿(mǎn)足。

這也促使日本的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)得到了快速發(fā)展，像動(dòng)漫、游戲以及音樂(lè)等，都取得了顯著成就。

通過(guò)各種實(shí)體行業(yè)的發(fā)展，盡管如今日本的經(jīng)濟(jì)沒(méi)能恢復(fù)到90年代那般夸張，但也是重新發(fā)展了起來(lái)，而“實(shí)體行業(yè)才是關(guān)鍵”的道理，也一直被日本沿用至今。

參考資料
損失1500萬(wàn)億的前一夜 日本人還在瘋狂買(mǎi)房！ 來(lái)源：東方財(cái)富網(wǎng) 2016-10-8