看空樓市有風險！

今年 3?15 央視居然報道了自媒體和中介嚴重看空樓市的現象，引起了軒然大波。

有些極端看空樓市的網紅大 V，近期也被禁言了，包含著名的北哥、瑞哥。

對這兩位我關注比較少，但是我的粉絲們有些會聊到他們。

在互聯網領域，尤其是做自媒體的大 V，不管看多還是看空，都是為了利益。

有些看多者，是為了賣房，尤其是以中介人員為主。

而看空者，更多的是為了博人眼球、賺取流量，獲得平臺的流量補貼。

其實，在市場經濟環境下，看漲看多都很正常，但各位一定要明白其背后的邏輯和利益驅動。

老楊從業房地產 20 年，當過多頭，也當過空頭，市場畢竟是周期性波動的。

我在有些年份看多，又在某些年份看空。

有些粉絲說我是墻頭草，隨風倒。呵呵，隨大家怎么說吧。我還是我，不一樣的花火。

唱空，易受網民追捧

就我多年觀察市場的經驗來看，看空市場更容易獲得掌聲，更容易受人關注，這其中是有原因的。

主要有兩個核心原因。第一個原因，主要跟人性有關。

有句俗話說 “好事不出門，壞事傳千里”。

從人性上來說，人們更喜歡討論傳播負面的事情。

比如說大街上有人在吵架、打架，或者發生車禍，都會引發好多人圍觀。

看到壞事發生在別人身上，圍觀的群眾心中有一種莫名的興奮。

我們去逛公園，會看到有情侶在接吻，但是很少有人會看到一大堆人去圍觀一對情侶接吻。

因為那是別人的好事，很多人看了之后會羨慕嫉妒恨。

同樣道理，在互聯網上，很多吃瓜群眾更喜歡那些看空、唱空樓市的觀點。

如果大空頭們在自媒體上描述一些買房人虧了多少錢，有些人甚至把首付都賠進去了，有些人自己的房子變成負資產了，選擇斷供了，甚至還有些投資客、炒房者絕望到跳樓了。

這類內容是網上的吃瓜群眾喜歡看的。

第二個原因，看空派大 V 吃香，還跟網民們的基本情況和是否擁有房子有關系。

在互聯網上，很多年輕人是沒有房子的，是租房子住的，他們都希望房價大跌暴跌，最好是跌到不要錢白送一套。

同時，這類人更喜歡留言。

而網民中那些有錢人、經營群體，有房的，甚至有多套房的人，他們在網上大多是沉默的，一般不會留言、發評論，最多偶爾點個贊。

經過這么一分析，各位就會知道，樓市大空頭們遠比樓市多頭更受網民們的歡迎。

過去20年，著名大空頭

老楊從業 20 多年，也見證了過去 20 年樓市當中知名的大空頭。

2001 年到 2005 年，全國最著名的樓市空頭是謝國忠，當時他任美國投行摩根斯丹利的亞太區首席經濟學家，后來工作丟了，職業生涯也完蛋了。

2006 年，易憲容異軍突起，成為全國最大空頭，當時他是中國社科院金融所的部門主任，在體制內大肆看空中國樓市，沒多久就被迫辭職，后來就沒有聲音了。多年前在兩次會議上，我和易憲容都是嘉賓，還交流過。

到了 2007 年，牛刀、侯寧出名了！牛刀純粹是草根，借助于互聯網，尤其是當時的博客，大肆傳播自己極端看空中國樓市的觀點。

同一時期還有時寒冰、曹建海，他們跟牛刀一起并稱為當時中國樓市的 “三劍客”，也是三個大空頭。

2009 年、2010 年全國樓市出現大幅上升，后來牛刀在網上被封殺了，從此銷聲匿跡。

牛刀我認識，他有段時間在上海工作，我們見過幾次面，聊過幾次，他沒什么根基，也沒有很高的水平，原來是在深圳從事媒體工作，靠 2007 年跟學者徐滇慶打賭一戰成名。

之后，全國大空頭就比較少了，因為 2015 下半年到 2021 年，全國樓市基本上處于樓市繁榮期。看空的自媒體不少，但很著名的幾乎沒有。

近幾年互聯網更加發達了，尤其是視頻號興起，像北哥、瑞哥都是草根階層，都是靠視頻在自媒體上崛起的。

同時，最近幾年樓市也確實低迷，他們的唱空一方面迎合了很多人的胃口，另外房價跌，也讓部分粉絲認為他們的水平很高。

過去 20 年空頭不少，大空頭也有幾個，但他們的名氣和地位都是曇花一現，難以持久。

因為房地產市場是周期性變化的，即便有些人誤打誤撞成功預測到樓市降溫，房價下跌；但房價跌完之后會漲的時候，你還在看空，那你的聲譽很快就會破產。

按照邏輯，近兩年當前在互聯網上極度看空樓市的大 V 們同樣注定不持久，他們的名氣也會隨著樓市止跌回漲，很多城市進入到新的上漲周期而名譽消散。

上述，我羅列了一些過去 20 年的樓市大空頭，而樓市大多頭數量非常少，很多人也記不住。

如果你關注中國樓市時間比較長，有北京開發商的老總，他是著名的全國樓市的多頭，但我想他也不是因為看多樓市而有名的，因為各種因素，他本身就是社會名人。

與他相對應的是萬科的王石，王石有時候會看空，像是 2007 年的四季度，王石就拋出了中國樓市有泡沫論，認為泡沫將破滅。全國龍頭房企的老大居然敢于明確看空中國樓市，勇氣可嘉。

不過，石頭叔十幾年預言的泡沫，近幾年終于破了。即便石頭叔早就功成名就，退出地產江湖，但退休金仍難以避免的受到了萬科虧損的影響。近日，居然也帶貨了。

如今，老楊窮得快沒飯吃了，也想帶貨，可惜名氣太小，哎。

老楊多頭空頭都當過

老楊從業 20 多年，絕大部分時間段都是看多的，個別時段也看空的。

比如從 2017 年開始，到 2020 年年初，老楊看空個別城市，包含北上廣深、蘇州、廈門、合肥等等。

到 2018 年是全面看空樓市，包含全國的很多三四五線城市。

那幾年情況比較復雜，2017 - 2019 年這三年，少數的高能級城市的房價沖高回落，其中，北京的二手房價格跌了 25%。

全國廣大中低能級的城市的房價下跌，基本上是從 2019 年開始的，與2020下半年至2021上半年局部地區樓市繁榮無關。

比如，拿貴陽為例，其房價高點是2019年上半年，2021二季度只是微漲，但沒創新高，其后便持續下跌。

老楊在 2017 年到 2018 年看空樓市，在個別城市上是錯的，但從大面上、大范圍來看，是對的。

僅僅在預測短期樓市變化這個小小的領域中，我認為我比任澤平強。

任澤平直到 2017 年的 11 月份才選擇進入恒大，而到了 2018 年下半年開始，恒大重點布局的三四線城市，事實上總體已經開始進入降溫通道了。

我認為當時任澤平的判斷是有問題的，雖然恒大的年薪特別高，號稱1500 萬。但在去恒大之前，任在大型的券商機構擔任首席經濟學家，江湖地位和個人聲譽都是蠻高的。

錯誤地選擇去了恒大之后，我估計開始的那一年兩年，收入確實不錯，到后來就可能不行了；如果還被迫買了恒大的理財，估計還倒貼了不少。

更為糟心的是，2022年從恒大辭職后，再也沒能回到券商首席的圈子里；有段時間，在東吳證券當了個編外的首席，后來又被監管部門干預了一把，哎……

直至2019年四季度至2020年，老楊在繼續看空全國多數地區的前提下，轉而結構性看多少數高能級城市，如北上廣深杭肥等。

下圖是有自媒體截圖老楊的微博，2019年四季度老楊建議北京的剛需們可以考慮入手了。

事實是，2020年-2023年小陽春，北京房價總體是上漲的，且超過2017年高點。

而在 2020 年到 2021 年上半年，少數城市房價確實漲了，像上海的豪宅，房價一年之內漲了 80% 左右，漲幅之大史上罕見。

到了 2021下半年，因為房地產政策持續收緊，導致全國樓市進入到快速下降通道，十來個高能級城市也被裹挾著，重新進入到降溫周期，直至去年九十月份。

直到近幾個月，老楊開始重新看多少數高能級城市！

主要邏輯是，我認為房地產市場周期性的力量重新開始顯現，全國房地產市場正在趨于止跌，而一線城市和少數強二線城市率先止跌。

基于上述分析，當前已不宜無腦看空了。那些過去三年靠大肆唱空而在網上受到追捧的大空頭們，應該收手了……

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