樓市繼續分化

今年來，已有杭州、上海、天津、北京、成都、合肥、鄭州等地拍出最貴地價。

杭州尤其顯眼。地價不僅三天內兩次刷新紀錄，沖至全國城市第三，也由此被形容為：某種意義上的一線城市。

杭州之外。上海在今年2月刷新全國最高地價：約16.11萬元/平方米；成都3月上旬最高地價破3萬元/平方米，3月下旬最高地價破4萬元/平方米......

△ 圖源：圖蟲

核心城市為何頻頻刷新地價？背后是怎樣的樓市趨勢？

時代周報記者綜合梳理發現，土地、新房取消限價，核心城市優質地塊供給增加，房地產市場尤其是高端住宅需求走勢漸好，部分房企資金狀況持續改善以及提振信心需求等，都是相關城市最高地價刷新的推動因素。

同時，上述城市拍出最高價的地塊，“高端”“改善”屬性極強，不僅均出自一線、新一線城市，且大都位于城市中心或次中心、周邊配套完善優質、容積率相對較低、供給稀缺。

這也是樓市分化的表現之一。

房地產市場短期看政策，中期看土地，長期看人口，結合我國人口流動趨勢來看，作為人口流入地的一線城市和熱點二線城市，尤其是核心地段的高品質住宅，在現階段需求頗大、率先升溫；而作為人口流出地的地方，或者大城市邊緣區域，不論客觀經濟規律還是現有樓市數據都指出，樓市依然承壓。

值得一提的是，從近期各城市的高價地塊競得房企來看，大部分為央國企。上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對時代周報記者表示，央國企競拍這些優質地塊，既是結合相關地塊市場潛力做出的選擇；同時，土拍市場的熱鬧也會對整個房地產市場預期產生積極影響，現階段央國企資金狀況也不錯，負有引導市場預期向好發展的責任。

杭州“兇猛”

今年初，Deepseek橫空出世、全球矚目，作為誕生地的杭州一時風光無兩，但Deepseek并沒有預測到杭州土地市場也將轟動全國。

最近幾日，杭州土拍市場“最貴地價”三日內出現兩次，最高樓面價沖至全國城市第三。

時代周報記者梳理發現，3月25日，杭州濱江西興單元地塊（水電新村板塊）由濱江地產競得，成交總價52億元，樓面價77409元/平方米，溢價率69.86%，不僅登頂杭州全市最貴地價，且在全國僅次于上海、北京、深圳，躋身“一線”。

該地塊處于高端住宅聚集區，且擁有一線江景，周邊二手成交價主流在8-11萬元/平方米。當地從業者預測，以此處條件，未來新房能賣15萬元/平方米。

三天之后，3月28日，杭州西湖區江村單元的文新單元地塊被建發房產競得，總價34.35億元，樓面價88029.06元/平方米，刷新三天前創下的最高紀錄，溢價率也高達115.39%，創杭州全市土地市場單價新高。

整理發現，該地塊為商改住，容積率僅1.1，被視為全市范圍內濕地生態和城市核心資源兼顧的頂豪板塊，客戶定位為大型企業高管和改善家庭。該地塊也是填補了所在板塊8年來宅地供應空白、當下無新盤在售的情況。

△ 西湖景區 圖源：圖蟲創意

若將時間拉長。最近半年，杭州已四次刷新地價紀錄；2024年，在涉宅土地供應體量和成交額雙雙下降的背景下，由優質地塊拉動，杭州實現全市平均樓面價和平均溢價率新高。

業內有判斷認為，杭州于2024年10月取消土地新房限價，同年發布容積率新規、利好住宅品質提升，而且近年供地持續優質化，都是此輪地價上漲的原因。

嚴躍進指出，杭州頻現高價地塊，既得益于經濟產業快速發展，尤其是數字經濟、人工智能領域，對人才和企業的吸引力持續增加；也在于房地產市場改善型需求逐漸占據主導地位，高端市場熱度向土地端傳導，由此帶來核心城市優質地塊交易火熱的現象，這也是全國層面的共性。

頻刷記錄

不止杭州。

今年前三月，上海、天津、北京、成都、合肥、鄭州等均拍出最貴地價，核心城市土拍市場堪稱火熱。

3月28日，上海靜安區111-21地塊，最終被上海華楊房地產開發有限公司競得，總價24.8564億元，樓面價92658.97元/平方米，創大寧板塊地價新高。

公開資料顯示，該地塊是由商業用地調整而來的住宅用地，容積率約2.5，限高80米，該板塊長期未有新盤供應，周邊房齡10年出頭的二手房均價10萬元出頭。

而在2月25日，上海以協議方式出讓靜安寺附近兩宗地，其中095-7地塊為住宅用地，總價約4.87億元，樓面價約16.11萬元/平方米，創造了新的全國最高價。

據悉，該地塊位于靜安寺商圈核心位置，且屬于別墅用地，容積率1.44，限高12米，未來預計將打造為三層風貌別墅。

目光移向西南。3月27日，成都金融城三期H10地塊被建發集團以總價33.47億元競得，樓面價41200元/平方米，溢價率高達106%，這一成交單價再次捅破成都樓面價天花板。

還有媒體梳理指出，這是成都近半年內第三次打破單價紀錄，而其距離上一次刷新紀錄僅過去16天。

△ 成都 圖源：圖蟲

再往前推幾日，3月18日，北京海淀樹村地塊被中海地產以75.02億元的價格摘得，成交樓面價102347元/平方米，刷新北京涉宅用地成交樓面價最高紀錄。

2月26日，天津和平區山東路地塊成交樓面價43449元/平方米，也創2018年以來天津全市地價新高。

時代周報記者梳理發現，上述拍出最高價的地塊，不僅均出自一線、新一線城市，且大都位于城市中心或次中心，和以往不同的是，這些地塊的地產市場明確，主要針對剛需和改善型住房需求的用戶，對于以往熟知的炒房群體，則不構成太大誘惑。

為何會這樣？

過去很長一段時間，為抑制樓市過熱、房價過高，全國層面均對土地價格、新房價格做出限制，通過銷售價格備案制度來穩定地價和房價。

不過伴隨房地產市場進入新階段，傳統的限價政策已顯示出局限性，最近兩年來，全國多地陸續取消土地限價和新房限價，以強化市場自我調節，優化資源配置，不少優質地塊和新房的市場潛力得到有效釋放。

在此基礎上，加之相關核心城市優質地塊供給增加，房地產市場尤其是高端住宅需求走勢漸好，部分房企資金狀況持續改善以及提振信心需求等多重因素推動，核心城市頻現高價地塊。

具體來看。嚴躍進指出，一方面房地產市場形勢向好，尤其是核心城市高端住宅需求可觀；另一方面不少房企資金情況在持續改善，結合當前房地產市場供需現狀，房企也會更有信心拿地、增加供給，“接下來其他城市或許也會刷新最高地價紀錄”。

從數據層面看，在克而瑞重點監測的全國193個城市中，從2022到2024年，四、五房及以上戶型總成交套數持續攀升，而三房及以下戶型總成交套數則出現下降。

CRIC監測的30個重點城市也顯示，其3000萬元以上高端住宅2024年累計成交4356套新房及1255套二手房，同比增幅分別為64%和6%。

高端住宅在需求端的良好走勢，也給予供給端更多信心，即地方政府更多推出優質地塊、房企更青睞和搶購核心城市優質板塊，于是地價陸續被刷新。

△ 杭州 圖源：圖蟲

業內普遍認為，我國房地產市場正在從過去的剛需型住房主導時代，進化到改善型住房主導時代。坊間也將這種現象形容為：越貴的房子，越好賣。

這只是樓市分化的其中一面。

有國有房企人士接受收媒體采訪時提到，部分城市出現搶地潮，主要是因為多數房企將投資目標鎖定在核心城市的核心區域，導致優質土地供不應求。因此雖然出現了很多高地價的土地交易，但這不能代表目前房地產市場回暖。

過去幾十年，我國房地產行業快速增長，各類大中小城市大量商品房拔地而起，住房供應已實現總量飽和，不過結合我國人口流動總體呈從中西部向東南沿海、從小城市向大城市、從城市外圍向中心集聚的趨勢，作為人口流入地的一線城市和熱點二線城市，尤其是核心地段的高品質住宅，在現階段需求頗大、率先升溫。而作為人口流出地的中小城市，或者大城市邊緣地帶，樓市壓力依然較大。

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撰文｜ 曾思怡

編輯｜ 黎廣

版式｜ 曾思怡

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