截止2025年6月20日， 重慶招拍掛市場實(shí)現(xiàn)零流拍，單宗含宅地塊溢價率更攀升至39%的高位，土地市場呈現(xiàn)全面回暖態(tài)勢 。

本文將從土地供應(yīng)端結(jié)構(gòu)性調(diào)整與需求端投資意愿轉(zhuǎn)變的雙重視角切入，剖析市場零流拍現(xiàn)象背后的運(yùn)行邏輯，揭示重慶土地市場如何通過精準(zhǔn)的供需重 構(gòu)實(shí)現(xiàn) 動態(tài)平衡，最終形成
"供應(yīng)引導(dǎo)需求、需求反哺供應(yīng)" 的良性循環(huán)機(jī)制 。

1.核心優(yōu)質(zhì)地塊供地占比提升至49%，通過供需對位提升土地資源配置效率

2025年1-6月，含宅土地供地區(qū)域顯著聚焦于核心區(qū)，占比提升至49%，通過從供應(yīng)端提升土地資源配置效率，讓具備成熟交通、商業(yè)及教育配套的核心區(qū)地塊，快速轉(zhuǎn)化為高質(zhì)量供給，激發(fā)企業(yè)投資熱情，使得供需對位，減少流拍。此外，壓縮遠(yuǎn)郊土地供應(yīng)，可從源頭降低低流速庫存積壓，加速市場整體去化速度。

2.土地尾款延時，提升資金周轉(zhuǎn)效率，機(jī)動調(diào)整保證金比例，篩選優(yōu)質(zhì)開發(fā)主體

從土地款支付條件來看，尾款支付時限持續(xù)寬松，2024年開始，尾款支付時限一年已普遍化，剩余資金可調(diào)配至開發(fā)環(huán)節(jié)，提升資金周轉(zhuǎn)效率，利于撬動杠桿?，F(xiàn)金流壓力減輕后，更多房企，尤其是民企更愿意參與土拍，刺激市場活躍度。

此外，競買保證金常規(guī)比例為20%，2021-2025年6月，7宗含宅地保證金比例提升至50%、乃至100%，旨在篩選優(yōu)質(zhì)開發(fā)主體，使得地塊精準(zhǔn)投放。

商品住宅銷售市場跌宕變化，導(dǎo)致開發(fā)商在投資端也處于謹(jǐn)慎狀態(tài)。2023年及之前，房企投資呈現(xiàn)“三足鼎立”態(tài)勢，各類企業(yè)（平臺公司、央國企、民企）拿地占比均衡；2024年開始，平臺公司主導(dǎo)投資市場，央國企拿地占比銳減至5%（均為底價成交），整體溢價率僅1%；

2025年，投資市場有回暖表現(xiàn)，民企和央國企拿地積極性回升，平均溢價率躍升至11%。數(shù)據(jù)變化顯示開發(fā)企業(yè)正從謹(jǐn)慎觀望轉(zhuǎn)向積極布局，土地質(zhì)量和產(chǎn)品創(chuàng)新成為關(guān)鍵決策因素。

1. 供地區(qū)位特征

2025年，重慶中心城區(qū)涉宅用地供應(yīng)以短供及斷供板塊為主，全年共成交11宗地塊，其中U類（城市核心區(qū)）和C類（近郊優(yōu)質(zhì)板塊）占比達(dá)82%（9宗）。南坪、五里店、沙區(qū)中心、金開大道等長期供應(yīng)稀缺的板塊集中推地，有效提振房企拿地意愿。

同時，2025年土地供應(yīng)呈現(xiàn)梯度化特征，可建體量10萬方左右的地塊是供應(yīng)主流，5萬方左右的土地點(diǎn)狀供應(yīng)，其中金開大道可建體量2.3萬方的土地溢價29%成交，小地塊拿地門檻低，且可控的開發(fā)體量降低資金占用周期，提升了開發(fā)企業(yè)的投資積極性。

2. 四代宅市場表現(xiàn)

自2024年11月重慶全面放開四代宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)后，房企可結(jié)合地段價值與客群需求靈活打造差異化產(chǎn)品，顯著提升居住品質(zhì)及溢價空間。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，U類板塊（核心區(qū)）打造改善型四代宅溢價率可高于普通住宅6%，C類板塊（近郊）四代宅去化速度較板塊均值快10%，溢價率超8%，最高可達(dá)30%，呈現(xiàn)“量價雙升”態(tài)勢。

產(chǎn)品升級帶來的市場紅利，進(jìn)一步強(qiáng)化了房企在核心區(qū)及近郊優(yōu)質(zhì)板塊的投資信心，推動土地市場熱度回升。

小結(jié)

供需雙方的變化不僅實(shí)現(xiàn)投資市場的回暖，房企的投資邏輯也發(fā)生顯著變化。我們可以看出“小而美”地塊成為香餑餑，這一趨勢主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

1.總價敏感打安全牌：低總價、純宅地受追捧

2025年以成交涉宅地中超過70%的地塊總價低于10億，均位于城市品質(zhì)型板塊，且均為純住宅用地，反映出房企在市場調(diào)整期和資金壓力下的謹(jǐn)慎態(tài)度：降低單項(xiàng)目資金占用，聚焦核心和近郊板塊，縮短開發(fā)周期，確?，F(xiàn)金流安全。

2.重利潤，輕規(guī)模：緊守利潤率底線

根據(jù)克而瑞的監(jiān)測，2021-2023年期間核心板塊拿地且開盤熱銷的項(xiàng)目，其利潤率一路向好達(dá)10%左右，隨著“四代宅”的發(fā)展，疊加其溢價表現(xiàn)，2025年核心區(qū)地塊的預(yù)期利潤率門檻已提升至15%。這一變化也主要源自兩大關(guān)鍵因素：一是金融政策寬松，但房企實(shí)際融資成本仍高于2021年水平，利潤訴求相應(yīng)提高；二是遠(yuǎn)郊地塊即便地價低廉，但去化周期長，資金占用成本高，因此房企更傾向高周轉(zhuǎn)的核心板塊項(xiàng)目。

重慶零流拍的本質(zhì)，是政府從“甩貨思維”轉(zhuǎn)向“服務(wù)思維”，地方政府與房企在博弈中達(dá)成的新平衡——政府通過精細(xì)化供地和政策松綁降低房企風(fēng)險，而房企則以更高的利潤標(biāo)準(zhǔn)和更謹(jǐn)慎的投資策略回應(yīng)。

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