當行業在寒冬中期盼復蘇，中海卻以王者之姿逆勢起舞。

2024年，全國商品房銷售額同比下滑近20%，TOP100房企銷售額縮水三成，甚至頭部房企平均跌幅也超過20%。

但在這片蕭瑟中，中海地產卻以3106.91億銷售額、同比正增長的成績，成為TOP10房企中唯一逆勢上揚的“孤勇者”。

同時中海還以京滬深三城銷冠、全國新增土儲金額第一、行業最高信用評級、在手現金1241.7億等硬核數據，交出了一份“穩增長、強土儲、最穩健”的超級答卷。

從近期發布的2024年報中，我們能夠看到中海地產穿越周期的秘訣，更能找到行業轉型期“長期主義者”的進化邏輯。

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逆勢突圍，穩健經營的“現金雙支柱”

過去一年，多家行業頭部房企面臨經營挑戰，中海地產卻再一次交出跑贏大市的穩健答卷。

在濤哥看來，中海能夠實現逆勢突圍，核心是擁有強大的經營底盤，經營現金凈流入高達464.5億，創出歷史新高！

這也使得中海的年末在手現金達到1241.7億，同比增長17.55%，在高質量發展中還實現了現金大幅增長，堪稱奇跡！

這樣幾乎“不可思議”的成果，得益于中海地產強大的“現金雙支柱”。

1）銷售韌性：一線城市的“壓強效應”

在TOP10房企平均銷售額大幅下滑的背景下，中海是TOP10房企中唯一實現正增長的獨苗，權益銷售額更以2857.5億元登頂行業榜首。

在濤哥看來，中海2024年的增長密碼，藏在“五個一線城市貢獻61%銷售額”的超級結構性優勢中。

2024年，中海上海單城銷售額突破704億元，刷新全國房企城市銷售紀錄；北京以439億元銷售額實現七連冠；深圳也以267億元登頂。

據統計，去年中海在北上廣深+香港五個城市合計實現1640億銷售業績，成為當之無愧的“一線城市之王”。

這種“把雞蛋放在最堅固籃子里”的策略，本質是對城市能級與購買力分化的清醒認知。

數據顯示，當全國商品房成交量顯著下滑時，北上廣深樓市展現出了更強穩定性和確定性，高凈值人群的居住升級和資產避險需求成為中海的壓艙石。

與此同時，一線城市業績貢獻超60%，帶動平均銷售單價同比上漲16.62%至27048元/㎡，為未來利潤釋放埋下伏筆。

2）財務自律：綠檔房企的“安全溢價”

從財務安全性來說，2024年中海地產資產負債率55.8%、凈借貸比29.2%、現金短債比達到驚人的3.5倍，三項指標均居行業最優區間。

要知道，中海地產去年完全沒停下發展步伐，還能夠同時實現負債指標的大幅壓降、現金短債比大概率預定頭部房企第一，達成“業績增、現金增、負債降”的超優成績。

更厲害的是，在房企融資成本依然普遍較高的當下，中海地產竟然實現3.1%平均融資成本，毫無爭議的行業最低取區間，堪稱“王者優勢”。

這種優勢源于二十年如一日的財務克制：過去20年，其凈借貸比始終在行業較低至最低區間內，國際信用評級始終是行業最高之一。

2024年，三大國際評級機構再次給予中海地產內房企唯一的雙A評級，證明了中海毋庸置疑的安全性優勢。

也正是在“銷售韌性”和“財務自律”兩大支柱的支撐下，中海地產實現強大的正向現金流和現金儲備，成為無懼周期的底氣。

2

產品革命，從“頂豪IP”到“好房子標準”

在銷售端和財務端均創新高同時，2024年中海給行業更大的驚喜是——

完成從“經營之王”到“產品之王”的關鍵轉變。

過去大家學習中海，更多關注其均好的經營指標與管理能力，而去年開始人們發現中海產品力迅速躍居行業前列，甚至成為頂豪標桿。

1）玖序系IP：重新定義頂豪方法論

2024年中海最耀眼的標簽，當屬橫掃京滬深高端市場的玖序系。這個新晉頂豪IP以三大殺手锏顛覆傳統：

極致經營效率：上海領邸玖序/玖章“五開五罄”勁銷282億、深圳深灣玖序狂銷156億、北京京華玖序半年75億，加上南京江南玖序——

四個玖序系產品就賣了超500億，驗證其“核心地段+頂級產品”的爆發力。

定價權的突破：京華玖序備案均價約17.5萬/㎡，領邸玖序單價超14萬/㎡，深灣玖序單價超13萬/㎡，均突破片區上限，證明好房子能夠引領市場定價權。

精神共鳴設計：區別于傳統的豪宅設計理念，玖序系從產品各維度營造“高級的松弛感”，將頂豪從“硬件堆砌”升級為“圈層身份符號”。

在業績會上，顏建國表示：去年上海建國東路項目以及在上海、北京、深圳等多個玖序系項目逆勢熱銷，量價兼得，貨值較預期超出70多億。

由此可見，玖序系IP已經成為中海逆市破局，保障業績和利潤的關鍵殺手锏。

2）中海好房子：從政策響應到標準引領

在今年兩會上，建設“好房子”被寫入政府工作報告，而中海地產從去年開始就先于行業大力投入“好房子”的研究與落地。

去年，中海結合住建部三萬多戶客戶調研，以及自身近年來積累的三萬多條客戶原聲，打造出以“高性能+好服務”為核心理念的好房子綜合解決方案。

2024年9月，中海“高性能+好服務”好房子綜合解決方案亮相由住房和城鄉建設部指導、中國建筑集團主辦的中國建筑科技展，成為展覽最大亮點之一，并得到多位政府領導好評。

今年兩會期間，顏建國作為港區政協委員在接受中央廣播電視總臺采訪時談及“好房子”話題，他表示：

“我理解的‘好房子’有兩個關鍵詞：傳承歷史，鏈接未來。新時代的‘好房子’建設標準，就是要打造一部現代版的‘營造法式’，從好設計、好建造、好材料、好運維幾個方面，全面提升建筑性能和居住體驗。”

更厲害的是，中海正在快速推動其“好房子”體系率先標準化，不久前中海已官宣——中海Living OS系統將在北京、上海雙城首發。

也就是說，2024年我們看到了中海玖序系IP頂豪破局，2025年更會看到中海Living OS系統在全國逐步鋪開，“工科中海”將真正成為行業產品力的全面引領者。

3

穿越周期，住宅與商業“雙引擎驅動”

在“業績好、產品好”兩大優勢加持下，中海地產對于未來發展無疑更有信心。

因此當很多同行調整和收縮時，我們看到中海地產已率先開啟面向未來的投資布局。

1）高質土儲：用確定性對抗不確定性

2024年中海手持千億現金，在土地市場完成806億的新增投資，拿地金額蟬聯行業第一，四個一線城市權益購地金額占比73.5%。

北京朝陽153億地塊、北京豐臺110億地塊、深圳南山185億地王等“百億級彈藥”，儲備了業績與利潤均有保障的優質貨值。

今年以來，中海持續加倉一線城市，拿下北京海淀75億地塊、豐臺40地塊、深圳龍崗30億地塊等。

這種“只拿核心地段”的紀律性，展現出其對城市發展規律的敬畏——

當二三線城市住宅去化周期超過30個月時，北京上海等一線城市庫存周期僅十幾個月，且核心區地塊抗跌屬性極強。

拿地策略也讓我們看到中海的戰略定力，不去三四線城市“以價換量”，堅持在北上廣深重倉核心戰場，用“聚焦高能城市、鎖定高端客群”的精準卡位，抓住了市場分化期的紅利。

上海中海領邸玖序示意圖

2）商業突圍：持有物業收入穩步增長

在開發業務承壓的周期里，中海商業正在悄然加速第二曲線的構建——

2024年入市的9個商業項目中，上海中海中心問鼎寫字樓租賃成交榜首，真如環宇城MAX躋身大眾點評熱門商場TOP2，驗證了“商辦+購物中心”雙輪驅動的可行性。

更值得關注的是，去年其商業物業收入增長至71.3億，2020年以來商業運營收入復合增長率12.8%。

快速增長的商業收入未來將貢獻穩定現金流，成為平滑周期的又一個穩定器。

4

中海啟示，堅定去做“難而正確的事”

中海2024年報的本質，是一場“長期主義”對“機會主義”的勝利——

戰略上，中海拒絕盲目下沉，堅持在高能級城市做持續性強投入；

財務上，中海用二十年自律換來逆周期擴張的主動權；

產品上，中海從迎合政策到定義標準，把“好房子”從口號變成體系。

當行業從“高杠桿規模競賽”轉向“低杠桿價值創造”，中海的穩行之道揭示了一個真理：

穿越周期不在于預測風暴，而在于鍛造一艘能抵御任何風浪的船

這或許正是顏建國所言現代版的“營造法式”之真諦——

用長期主義基因，澆筑中國房企進化的下一個十年。

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