文/北京進(jìn)深 林振興

最近一年多，北京的陽臺遍地開花。

但另一邊，公眾對于陽臺封閉的投訴、舉報(bào)、反饋意見也異常猛烈，而且很專業(yè)。

在朝陽，保利天匯、北京隅東序、中海三子（時(shí)光之境、朝陽ONE、萬吉玖序）；在豐臺，中海麗金府、麗澤叁號院；在昌平，越秀星耀未來，這些項(xiàng)目都遭遇過此類煩心事。

反對封閉陽臺，動了誰的奶酪？

最激烈的當(dāng)屬周邊沒有“黑科技”加持的老項(xiàng)目，它們擔(dān)心遭遇新盤的“毒打”。此外，還有附近已購房業(yè)主，他們在意會影響本區(qū)域房價(jià)其他二手房保值。

人性就是這樣，不患寡而患不均，所以封閉陽臺也成為了他們的“眼中釘”。

新業(yè)主們雖然強(qiáng)烈渴望封閉陽臺，但也害怕如果規(guī)劃審批明確不讓封閉陽臺，即使自己封閉陽臺，最終也會被舉報(bào)為違建，被依法強(qiáng)制拆除。

帝都人民的反饋意見很重要。

按照北京地產(chǎn)開發(fā)流程，新樓盤入市之前，先公示總平圖，然后接受公眾反饋意見，沒啥大問題后，才下發(fā)規(guī)劃證，出正式戶型圖。

沒辦法，開發(fā)商也必須認(rèn)真對待這些反饋和投訴，以各種形式承諾陽臺不封閉。

中海做了一個(gè)榜樣。3月24日，朝陽萬吉玖序的最新反饋意見里，有這樣一段描述：

“市民較為關(guān)注的開敞陽臺按照水平投影面積計(jì)算，我單位承諾后期不封閉使用；設(shè)備平臺屬于附屬在建筑外圍護(hù)結(jié)構(gòu)上的構(gòu)件，按規(guī)范要求設(shè)計(jì)，我單位承諾后期不封閉使用。”

這里需要先厘清一個(gè)概念：內(nèi)置陽臺和外置陽臺。

內(nèi)置陽臺，即結(jié)構(gòu)內(nèi)陽臺，結(jié)構(gòu)主體為剪力墻結(jié)構(gòu)，包括大多數(shù)設(shè)備平臺或結(jié)構(gòu)挑空。主體結(jié)構(gòu)以外，即外置陽臺，包括奇偶陽臺、防火挑檐變陽臺。

外置陽臺如果封閉，太明顯；而內(nèi)置陽臺封閉，則可以很隱蔽。

在豐臺，中海的兩個(gè)新項(xiàng)目——麗金府和麗澤叁號院，也均承諾，將在后期申報(bào)規(guī)劃許可手續(xù)時(shí)提供開敞陽臺及設(shè)備平臺在施工過程中不做封閉的承諾，并在后續(xù)房屋銷售合同中注明為開敞陽臺且不封閉。

其中，麗澤叁號院還強(qiáng)調(diào)，“每戶陽臺建筑面積不超過住宅套內(nèi)建筑面積的10%。”

這是北京2月“好房子”最新陽臺標(biāo)準(zhǔn)，它給陽臺贈送尺度做出了明確的量化，“按需設(shè)置封閉或開敞陽臺。每戶陽臺水平投影面積不大于套內(nèi)建筑面積的10%，進(jìn)深不大于1.8米。”

很顯然，雖然有關(guān)部門鼓勵陽臺，但不意味著讓陽臺“肆意生長”。

在新規(guī)下，通州新盤城建國譽(yù)頌的陽臺贈送尺度，就明顯超標(biāo)了。105平戶型的開敞陽臺有14.04㎡，約為套內(nèi)面積的17%。

再如，豐臺的建發(fā)觀宸111平起步戶型，陽臺面積18平米；165平戶型，陽臺面積超過27平米。

陽臺面積與建筑面積的比例分別為：18%、16%。

與建筑面積的比例已經(jīng)明顯超過規(guī)定，去掉公攤后的套內(nèi)面積更不用說了。

按照82%產(chǎn)權(quán)得房率計(jì)算，111平戶型套內(nèi)面積約92平米，陽臺面積占到了19.6%。

有的開發(fā)商認(rèn)真對待群眾的每一條反饋意見，但也有開發(fā)商在封陽臺上打起了太極。例如，越秀星耀未來，反饋意見中，群眾要求越秀公開承諾并在預(yù)售合同中明確陽臺和設(shè)備平臺不封閉。

越秀方不僅沒正面回應(yīng)，反而打起了太極。“我公司承諾交付前將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)及驗(yàn)收，依法合規(guī)進(jìn)行銷售宣傳。”

它在回復(fù)上格外謹(jǐn)慎，“交付前我公司將嚴(yán)格按照規(guī)劃審批方案建設(shè)施工，驗(yàn)收時(shí)與審批方案相一致。項(xiàng)目交付后，陽臺歸小業(yè)主自行使用。”

這句話的潛臺詞是，后期業(yè)主陽臺封閉不封閉，與我開發(fā)商沒有半毛錢關(guān)系。

但是，如果陽臺不能封閉，就等于部分空間失去了功能。而且開敞陽臺，不如封閉陽臺實(shí)用，比較雞肋，尤其是北京冬季漫長、沙塵大。

拿越秀戶型舉例。如果不封，客廳、臥室都不完整，陽臺甚至占了客廳的一半。

以至于此前，不少網(wǎng)友吐槽星耀未來的戶型過程稿，陽臺侵占客廳面積，“我?guī)装偃f都花了，為了幾萬買個(gè)客廳殘缺的房子？”“這戶型，沙發(fā)和電視不好擺”。而且這種陽臺兩端有結(jié)構(gòu)墻，視野和使用率還不如通面寬的落地窗。

所以，通常驗(yàn)收前開敞，驗(yàn)收完畢后，開發(fā)商會封閉成室內(nèi)面積，贈送一半面積。

這是北京默認(rèn)的一種做法，是送面積的溫床。但嚴(yán)格意義上講，這種做法存在爭議。

按照民用建筑通用規(guī)范GB55031-2022中規(guī)定：當(dāng)陽臺封閉時(shí)，應(yīng)按其外圍護(hù)結(jié)構(gòu)外表面所圍空間的水平投影面積計(jì)算。在這條規(guī)則下，如果是封閉陽臺，應(yīng)按全面積計(jì)算。

一個(gè)敏感而現(xiàn)實(shí)的問題來了——在未來交付時(shí)，帶陽臺的新盤，到底陽臺會不會封？或許馬上就會有答案了。

樓市下行，北京一些區(qū)域的樓盤規(guī)劃審批的尺度放寬，地產(chǎn)商用送陽臺、露臺，已經(jīng)見怪不怪。此舉目的是為了讓地產(chǎn)商的房子好賣一點(diǎn)，進(jìn)而拉動土地市場，而購房者也得到了實(shí)惠。

順義、豐臺、大興、石景山送陽臺之風(fēng)刮得很盛。其中，最牛的偷面積區(qū)域，當(dāng)屬順義和通州。

順義，從原來的防火挑檐變陽臺，到現(xiàn)在的南面和北面都雙偷設(shè)備平臺和挑空空間。這意味著這些偷來的面積，是百分百不算產(chǎn)權(quán)面積。

通州的國譽(yù)頌的整體贈送尺度，甚至超過了順義的星悅時(shí)光。國譽(yù)頌建面125.86㎡三室兩廳戶型，有將近25㎡的贈送面積，實(shí)際的建面使用率超過102%。

贈送形式主要有：北向設(shè)備平臺3處，南向進(jìn)深1.8米開敞陽臺，以及挑空平臺有3處。

但海淀向來比較嚴(yán)苛，尚未在送陽臺上松動，所以開發(fā)商還沒有“封陽臺”的煩惱。

海淀群眾的反對聲，有多堅(jiān)決和強(qiáng)烈？去年10月11日，針對海開頤海澐頌項(xiàng)目設(shè)計(jì)圖紙，反饋上來了38條意見。其中，有一條意見最帶有情緒色彩，“強(qiáng)烈反對該項(xiàng)目有陽臺規(guī)劃，會影響本區(qū)域房價(jià)其他二手房保值。”

彼時(shí)，頤海澐頌開發(fā)商只能信誓旦旦回復(fù)，“本項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)中住宅均未設(shè)置開敞陽臺、露臺。”

以至于到現(xiàn)在，功德寺兩項(xiàng)目都開賣了，海淀人民還是沒等來陽臺。