導(dǎo)語(yǔ)

住宅產(chǎn)品的升級(jí)方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁?zèng)送面積，而是轉(zhuǎn)向生活場(chǎng)景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)

◎ 文 / 朱一鳴、王映雪、李玥瑤、貢顯揚(yáng)

研究視點(diǎn)

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生了重大變化，居民住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。在此背景下，國(guó)家提出了“好房子”的理念，旨在通過(guò)政策引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，滿(mǎn)足人民群眾對(duì)高品質(zhì)居住的需求。2025年《政府工作報(bào)告》首次將“好房子”寫(xiě)入其中，并明確提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。隨后，住建部發(fā)布了《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并于2025年5月1日正式施行，標(biāo)志著“好房子”從政策倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕?qiáng)制約束力的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

與此同時(shí)，全國(guó)多省市自2023年末以來(lái)相繼出臺(tái)文件，針對(duì)新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。這些調(diào)整主要通過(guò)優(yōu)化計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升項(xiàng)目的實(shí)得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

在這些政策的推動(dòng)下，各重點(diǎn)城市的住宅品質(zhì)得到了快速提升。新規(guī)通過(guò)放寬陽(yáng)臺(tái)、飄窗的面積及進(jìn)深限制，鼓勵(lì)設(shè)置空中花園和復(fù)式挑空，優(yōu)化公共空間的計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)等方式，顯著提升了住宅產(chǎn)品的空間尺度和舒適性。這些變化不僅滿(mǎn)足了改善型住房需求，也為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供了清晰的指引。

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國(guó)家提出“好房子”理念

各城市細(xì)則支持高品質(zhì)居住需求

1、政策背景：全國(guó)多省市出臺(tái)優(yōu)化政策，支持高品質(zhì)居住需求

近年來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需關(guān)系發(fā)生重大變化，居民住房需求從“有沒(méi)有”轉(zhuǎn)向“好不好”。這樣的背景下，國(guó)家層面提出“好房子”的概念、支持改善性住房需求，旨在通過(guò)政策引導(dǎo)和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，滿(mǎn)足人民群眾對(duì)高品質(zhì)居住的需求。

2025年《政府工作報(bào)告》首次將“好房子”寫(xiě)入其中。明確提出要“適應(yīng)人民群眾高品質(zhì)居住需要，完善標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，推動(dòng)建設(shè)安全、舒適、綠色、智慧的“好房子””。2025年3月國(guó)家住建部發(fā)布“好房子”國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項(xiàng)目規(guī)范》，并于5月1日正式施行，“好房子”這一概念首次從政策倡導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)榫哂袕?qiáng)制約束力的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

同時(shí)，從全國(guó)層面來(lái)看，自2023年末以來(lái)，全國(guó)多省市就已相繼出臺(tái)文件，針對(duì)新建住宅的建筑設(shè)計(jì)規(guī)范進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，支持高品質(zhì)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)。在同樣產(chǎn)權(quán)面積下，通過(guò)優(yōu)化計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)來(lái)提升項(xiàng)目的實(shí)得面積和產(chǎn)品品質(zhì)。

一線城市中，廣州、深圳、北京都已出臺(tái)相關(guān)政策調(diào)整，其中廣州于2023年11月最早出臺(tái)《廣州市建筑工程容積率計(jì)算辦法》。2024年內(nèi)，武漢、珠海、長(zhǎng)沙、南寧、南京、成都、西安等重點(diǎn)城市也都先后更新規(guī)范，放寬套內(nèi)空間和公共空間的容積率計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)。

2、套內(nèi)空間：放寬陽(yáng)臺(tái)飄窗面積限制，鼓勵(lì)空中花園和復(fù)式挑空（略）

3、公共空間：架空層、風(fēng)雨連廊、外墻裝飾面計(jì)容標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整優(yōu)化（略）

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各重點(diǎn)城市住宅品質(zhì)快速提升

銷(xiāo)售表現(xiàn)總體優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品

多個(gè)重點(diǎn)城市新規(guī)的實(shí)施為市場(chǎng)注入新的活力，推動(dòng)了住宅產(chǎn)品的升級(jí)換代，同時(shí)也為房地產(chǎn)行業(yè)的高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展提供了清晰的指引。

1、北京：中小戶(hù)型產(chǎn)品最受益，得房率升至90%+

（1）放寬陽(yáng)臺(tái)及起居室的設(shè)計(jì)限制、系統(tǒng)性?xún)?yōu)化公共空間

北京住宅品質(zhì)提升政策采取漸進(jìn)式推進(jìn)策略，從試點(diǎn)區(qū)域開(kāi)始實(shí)施。北京2024年11月發(fā)布《高品質(zhì)商品住宅設(shè)計(jì)導(dǎo)則（試行）》，從建筑設(shè)計(jì)規(guī)劃、園林景觀的功能區(qū)設(shè)置、外立面材質(zhì)要求、架空層、風(fēng)雨連廊、陽(yáng)臺(tái)及室內(nèi)空間尺度、功能性要求及精裝以及后期的運(yùn)營(yíng)維護(hù)等方面做出指引，鼓勵(lì)新建住宅建造開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)、屋頂花園、架空層、風(fēng)雨連廊等設(shè)計(jì)。

在此基礎(chǔ)上，2025年2月，北京又發(fā)布《平原多點(diǎn)地區(qū)“好房子”規(guī)劃管理技術(shù)要點(diǎn)（試行）》，進(jìn)一步豐富完善政策內(nèi)容，制定了制定了更為詳盡的技術(shù)實(shí)施細(xì)則，并計(jì)劃在平原多點(diǎn)地區(qū)即順義區(qū)、大興區(qū)、昌平區(qū)、房山區(qū)及亦莊新城率先實(shí)施，同時(shí)明確城市副中心通州區(qū)參照?qǐng)?zhí)行。

新規(guī)對(duì)容積率計(jì)算規(guī)則進(jìn)行了優(yōu)化調(diào)整，重點(diǎn)放寬了對(duì)陽(yáng)臺(tái)及起居室的設(shè)計(jì)限制。在陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)方面，此前高層住宅建筑不得設(shè)置開(kāi)敞式陽(yáng)臺(tái)，封閉式陽(yáng)臺(tái)也按室內(nèi)面積計(jì)算容積率。如今，新規(guī)允許封閉/開(kāi)敞陽(yáng)臺(tái)占比提升至套內(nèi)10%（進(jìn)深不超過(guò)1.8米），且這部分面積不計(jì)入容積率，同時(shí)還支持建造不計(jì)容的錯(cuò)層陽(yáng)臺(tái)。

針對(duì)大面積產(chǎn)品，新規(guī)也做出突破。技術(shù)要點(diǎn)明確，套內(nèi)面積超過(guò)140㎡的住宅，在起居室設(shè)置一定比例面積的挑空空間，只要符合要求，挑空部分也可以按其水平投影面積計(jì)算容積率。這些規(guī)定為住宅設(shè)計(jì)提供了更大的靈活性。

新規(guī)還對(duì)社區(qū)公共空間品質(zhì)作出系統(tǒng)性?xún)?yōu)化。明確規(guī)定符合標(biāo)準(zhǔn)的架空層和風(fēng)雨連廊可不計(jì)入容積率、允許配建社區(qū)共享空間、鼓勵(lì)采用更具質(zhì)感的現(xiàn)代建筑材料、同時(shí)優(yōu)化建筑高度管控，塑造豐富天際線，此外，新規(guī)還創(chuàng)新性地允許利用城市支路空間實(shí)現(xiàn)地塊間互聯(lián)互通。

一系列政策的出臺(tái)，標(biāo)志著北京市住宅品質(zhì)提升工作進(jìn)入規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的新階段。

（2）新規(guī)產(chǎn)品不局限于平原多點(diǎn)地區(qū)（略）

（3）高贈(zèng)送陽(yáng)臺(tái)、架空層、風(fēng)雨連廊引領(lǐng)新規(guī)產(chǎn)品升級(jí)方向（略）

（4）去化表現(xiàn)分化，地段價(jià)值仍是關(guān)鍵（略）

2、廣州：最早發(fā)布新規(guī)，累計(jì)已有70余個(gè)新規(guī)產(chǎn)品落地

（1）廣州最早發(fā)布新規(guī)，明確放寬容積率規(guī)范、改善住宅品質(zhì)（略）

（2）累計(jì)已有70余個(gè)新規(guī)產(chǎn)品落地，改善型四房占主導(dǎo)

自2023年11月廣州容積率新規(guī)發(fā)布后，截至2025年4月末，共已有70余個(gè)新規(guī)產(chǎn)品陸續(xù)亮相入市，多數(shù)位于天河、荔灣、黃埔、花都、番禺、海珠等區(qū)，以剛改及改善型項(xiàng)目為主。

其中，2025年4月，廣州全市有超過(guò)10個(gè)新規(guī)項(xiàng)目正式開(kāi)盤(pán)。典型項(xiàng)目區(qū)域分布高度集中，海珠區(qū)以5個(gè)項(xiàng)目（占總量50%）領(lǐng)跑，覆蓋琶洲（保利天奕）、南洲（綠城·馥香園）等城市更新重點(diǎn)板塊；番禺區(qū)次之（2個(gè)項(xiàng)目），依托亞運(yùn)城、華南板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)承接外溢需求；天河、荔灣、南沙各1個(gè)項(xiàng)目，體現(xiàn)政策初期對(duì)核心區(qū)土地價(jià)值的聚焦。

新規(guī)產(chǎn)品以超高層為主，占比約四成，如中交天翠32F、越秀江灣潮起37F，彰顯出在土地資源稀缺背景下向立體化開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型的趨勢(shì)。與此同時(shí)，出現(xiàn)“高層+小高層”復(fù)合業(yè)態(tài)，如保利天奕24—32F高層配建16—17F小高層，探索差異化路徑。純小高層產(chǎn)品較為稀缺，僅占約三成。整體呈現(xiàn)低密稀缺、垂直開(kāi)發(fā)為主的特征。

戶(hù)型結(jié)構(gòu)分布方面，四房為絕對(duì)主力，占比59%，面積段約110-190㎡；三房占比35%，面積門(mén)檻下探至82㎡（招商林嶼境）。值得關(guān)注的是，萬(wàn)科理想花地傲璟推出74㎡二房極剛需產(chǎn)品，填補(bǔ)了核心區(qū)上車(chē)盤(pán)的市場(chǎng)空白。

（部分略）

（3）以高實(shí)用率為核心優(yōu)勢(shì)，全面提升居住舒適度（略）

（4）新規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)份額提升，去化率優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品

新規(guī)產(chǎn)品逐步入市以來(lái)，市場(chǎng)份額占比提升迅速。2025年第一季度，廣州新規(guī)產(chǎn)品成交已占全市新房成交的近兩成。2025年4月，廣州全市共有13個(gè)新規(guī)產(chǎn)品入市、共計(jì)17次推售。推貨量達(dá)2726套，占到全市的60%；認(rèn)購(gòu)量752套，占全市73%。

一方面，新規(guī)產(chǎn)品實(shí)用率更高，產(chǎn)品實(shí)用率多超過(guò)120%，部分項(xiàng)目高至130%。另一方面，新規(guī)產(chǎn)品的整體認(rèn)購(gòu)去化率水平也優(yōu)于舊規(guī)產(chǎn)品。2025年4月，新規(guī)產(chǎn)品開(kāi)盤(pán)當(dāng)日平均去化率達(dá)27.6%，多個(gè)項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)當(dāng)日去化率在35%以上，高于舊規(guī)產(chǎn)品的15.3%。

如番禺區(qū)廣州地鐵·瓏曜上城項(xiàng)目，憑借學(xué)校、地鐵、商業(yè)配套齊全，以及低總價(jià)、低密度的新規(guī)產(chǎn)品獲得較高關(guān)注，開(kāi)盤(pán)去化超百套、去化率39%。又如海珠琶洲CBD的保利天奕項(xiàng)目，主打低密度、高舒適度的大平層產(chǎn)品，目標(biāo)客群為改善型及高凈值人群。產(chǎn)品實(shí)用率超120%，首開(kāi)入市120-190㎡四房，當(dāng)天認(rèn)購(gòu)也超百套、去化率37%。

整體來(lái)看，2025年廣州新規(guī)產(chǎn)品供應(yīng)將繼續(xù)迎來(lái)爆發(fā)，產(chǎn)品的升級(jí)迭代將有助于提升新房市場(chǎng)的吸引力，支撐市場(chǎng)維持熱度。

（部分略）

3、深圳：放寬陽(yáng)臺(tái)、凸窗等尺度限制，但去化優(yōu)勢(shì)相對(duì)有限（略）

4、成都：聚焦143㎡四房解鎖創(chuàng)新生活場(chǎng)景，銷(xiāo)售明顯好于周邊舊規(guī)產(chǎn)品

（1）新規(guī)推動(dòng)公攤面積優(yōu)化、社區(qū)功能完善（略）

（2）新規(guī)項(xiàng)目多位于主城區(qū)，聚焦四房戶(hù)型（略）

（3）得房率升至110%+、生活方式革新、高端體驗(yàn)下沉（部分略）

高端元素下沉，140㎡做雙全景艙、125㎡做雙套房三衛(wèi)、98㎡有獨(dú)立家政間

新規(guī)帶來(lái)的另一個(gè)突出亮點(diǎn)是，可以將更高端產(chǎn)品的設(shè)計(jì)理念和功能配置復(fù)刻至改善甚至剛需產(chǎn)品中。

澳南錦江序140㎡戶(hù)型引入原本僅見(jiàn)于豪宅的雙全景艙設(shè)計(jì)，客廳和主臥均三面采光。該戶(hù)型外圍一圈的贈(zèng)送飄窗均可以拆除，使得各個(gè)空間的尺度更加開(kāi)闊，整體空間利用率更高，同時(shí)，這種靈活的空間設(shè)計(jì)也為未來(lái)的空間改造提供了更多可能性。

建筑外觀是由曲面鋁扣板材與轉(zhuǎn)角弧形玻璃相結(jié)合的環(huán)幕式幕墻，不僅提升了整個(gè)建筑的美觀度與科技感，更為客廳與主臥提供了270°的無(wú)遮擋視野。對(duì)于改善型購(gòu)房者而言，這樣的設(shè)計(jì)無(wú)疑帶來(lái)了更高端的居住體驗(yàn)。

圖：成都澳南錦江序140㎡戶(hù)型

對(duì)于面積更小的產(chǎn)品，贈(zèng)送面積增加所帶來(lái)的提升更為顯著。以澳南錦江序125㎡戶(hù)型為例，該戶(hù)型實(shí)現(xiàn)了四房?jī)蓮d三衛(wèi)的雙套房設(shè)計(jì)，即使是面積最小的房間也接近10㎡，作為臥室面積并不局促，這一配置在舊規(guī)下通常需要143㎡甚至更大戶(hù)型才能實(shí)現(xiàn)，如今卻在125㎡的戶(hù)型中得以呈現(xiàn)，充分體現(xiàn)出新規(guī)的優(yōu)勢(shì)。

圖：成都澳南錦江序125㎡戶(hù)型

蜀都萬(wàn)科錦上揚(yáng)華的98㎡戶(hù)型，融入多處飄窗和設(shè)備平臺(tái)作為贈(zèng)送面積，同時(shí)擁有三處半贈(zèng)送區(qū)域，實(shí)現(xiàn)了三房?jī)尚l(wèi)的實(shí)用布局。在此基礎(chǔ)上，其中一處半贈(zèng)送區(qū)域設(shè)計(jì)為獨(dú)立家政間，進(jìn)一步提升了戶(hù)型的實(shí)用性和功能性。

圖：成都蜀都萬(wàn)科錦上揚(yáng)華98㎡戶(hù)型

（4）新規(guī)產(chǎn)品市場(chǎng)表現(xiàn)：去化表現(xiàn)明顯優(yōu)于周邊舊規(guī)產(chǎn)品

新規(guī)產(chǎn)品數(shù)次開(kāi)盤(pán)多熱銷(xiāo)

成都新規(guī)的實(shí)施為住宅產(chǎn)品帶來(lái)了顯著的升級(jí)與創(chuàng)新，新規(guī)產(chǎn)品的市場(chǎng)熱度維持高位，大部分產(chǎn)品的去化表現(xiàn)亮眼。在成華區(qū)，監(jiān)測(cè)的5個(gè)新規(guī)項(xiàng)目中，華潤(rùn)置地中環(huán)天宸4次開(kāi)盤(pán)，首開(kāi)當(dāng)日去化率達(dá)90%，后續(xù)三次開(kāi)盤(pán)均實(shí)現(xiàn)100%去化；招商錦城序、新希望D23風(fēng)華、澳南錦江序、首開(kāi)股份臻禮著均首開(kāi)售罄。金牛區(qū)和武侯區(qū)的三個(gè)新規(guī)項(xiàng)目在6次開(kāi)盤(pán)中，去化率也均保持在89%-100%的高位區(qū)間。

新規(guī)產(chǎn)品持銷(xiāo)期表現(xiàn)優(yōu)于周邊舊規(guī)競(jìng)品

（部分略）

5、南京：正式開(kāi)啟“四代宅”時(shí)代，挑空墅廳成為最大創(chuàng)新（略）

6、武漢：分主遠(yuǎn)城區(qū)推進(jìn)陽(yáng)臺(tái)及空中花園新規(guī)（略）

7、重慶：政策逐次放寬四代宅限制條件，多維度實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新

（1）四代宅政策三次調(diào)整，限制條件逐步放寬（略）

（2）前期多為120㎡以上改善戶(hù)型，未來(lái)面積將趨小化（略）

（3）規(guī)劃融合山地特色、露臺(tái)設(shè)計(jì)多樣化、重視私密性

融合獨(dú)特山地特質(zhì)于產(chǎn)品之中

重慶第四代住宅產(chǎn)品充分融合山地城市特色，在設(shè)計(jì)中展現(xiàn)出獨(dú)特的空間創(chuàng)造力。其中，聯(lián)發(fā)觀音橋作為重慶市新規(guī)實(shí)施后觀音橋核心板塊首個(gè)面市的四代宅產(chǎn)品，融合"垂直生態(tài)+城市再生"雙邏輯，項(xiàng)目建成后將成為觀音橋城市界面升級(jí)的核心載體。

聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府整體地塊向上抬高約20m，形成觀音橋北拓區(qū)制高點(diǎn)，依托高地勢(shì)，形成對(duì)兩江四岸核心景觀帶的無(wú)遮擋視域覆蓋，同時(shí)隔絕了周邊的車(chē)流人流，形成了核心區(qū)域內(nèi)的稀缺大中庭。與此同時(shí)，產(chǎn)品通過(guò)制高點(diǎn)定位，塑造觀音橋北拓區(qū)的地標(biāo)性建筑組團(tuán)，使項(xiàng)目成為區(qū)域內(nèi)的視覺(jué)錨點(diǎn)。這種因地制宜的設(shè)計(jì)手法了強(qiáng)化項(xiàng)目的高端屬性。

嘉和府依山就勢(shì)，充分利用天然地形高差，社區(qū)主出入口設(shè)置在低處，通過(guò)垂直電梯聯(lián)通住區(qū)，形成物理屏障隔離住區(qū)內(nèi)外。約140米弧線打造星級(jí)酒店式歸家入口延展面，約80m×28m門(mén)樓尺度橫向延展面寬達(dá)普通住宅項(xiàng)目的2.5倍；順應(yīng)山地走勢(shì)，打造約10000㎡的圍合大中庭實(shí)現(xiàn)景觀漸進(jìn)式展開(kāi)。

露臺(tái)設(shè)計(jì)多樣化，南北錯(cuò)層最常見(jiàn)

重慶第四代住宅經(jīng)過(guò)數(shù)次限制條件的放寬，在露臺(tái)設(shè)計(jì)上呈現(xiàn)更加豐富多樣的創(chuàng)新形態(tài)，其中最常見(jiàn)的方式為露臺(tái)南北錯(cuò)層。

以聯(lián)發(fā)觀音橋嘉和府為例，嘉和府以Low-e玻璃幕墻、最高約0.55的高窗墻比、270°圓弧轉(zhuǎn)角窗，實(shí)現(xiàn)了全方位、無(wú)死角的景觀視野拓展；185戶(hù)型約 6.3 米挑高、面積約 33㎡的空中庭院，結(jié)合室內(nèi)大面積落地玻璃設(shè)計(jì)，增強(qiáng)室內(nèi)外空間滲透，實(shí)現(xiàn)光照的優(yōu)化配置與垂直生態(tài)立面的落地。

嘉和府推出建筑面積約125-185㎡四房，均為第四代住宅，平均得房率接近130%，相比同面積段傳統(tǒng)住宅，贈(zèng)送面積多出近50%。以185㎡戶(hù)型為例，套內(nèi)實(shí)得約207㎡，拓展面積約61㎡。

該戶(hù)型采用U型端廳+露臺(tái)的設(shè)計(jì)，奇偶層的露臺(tái)分別與端廳的南側(cè)和北側(cè)相連，均圍繞客餐廳核心功能展開(kāi)。戶(hù)內(nèi)三維動(dòng)線系統(tǒng)實(shí)現(xiàn)分流：主人專(zhuān)屬動(dòng)線直達(dá)主臥套房，次代際生活動(dòng)線獨(dú)立連接次臥與老人房，公共活動(dòng)動(dòng)線直通LDKBG空間。這種設(shè)計(jì)有效平衡了多代際家庭的隱私與互動(dòng)的雙重需求。

（部分略）

（4）去化表現(xiàn)分化，仍好于傳統(tǒng)產(chǎn)品（略）

8、西安：四代宅標(biāo)準(zhǔn)放寬，更多創(chuàng)意（略）

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新規(guī)下的產(chǎn)品趨勢(shì)與未來(lái)挑戰(zhàn)

1、新規(guī)下的產(chǎn)品趨勢(shì)（略）

2、新規(guī)面臨的問(wèn)題與挑戰(zhàn)

新規(guī)實(shí)施以來(lái)，高贈(zèng)送率的新規(guī)產(chǎn)品已經(jīng)成為吸引購(gòu)房者的關(guān)鍵優(yōu)勢(shì)。然而，由于部分城市新規(guī)產(chǎn)品的贈(zèng)送率過(guò)高，已經(jīng)嚴(yán)重影響到舊規(guī)產(chǎn)品的銷(xiāo)售，近期部分城市已出現(xiàn)針對(duì)新規(guī)產(chǎn)品監(jiān)管的苗頭。

這背后主要有兩方面的原因。一方面，新舊規(guī)產(chǎn)品之間矛盾凸顯，由于新規(guī)產(chǎn)品過(guò)高的贈(zèng)送面積，使得存量的舊規(guī)產(chǎn)品相對(duì)貶值，引發(fā)了已購(gòu)房者的不滿(mǎn)和大量的投訴。另一方面，新規(guī)設(shè)計(jì)中的一些問(wèn)題也逐漸暴露，帶來(lái)了潛在的安全隱患。例如，超高層建筑中的花池設(shè)計(jì)可能會(huì)對(duì)建筑結(jié)構(gòu)安全和居民生活安全造成威脅；飄窗的拆改也可能影響建筑本身的穩(wěn)定性。

這些問(wèn)題促使部分城市開(kāi)始收緊新規(guī)產(chǎn)品的相關(guān)政策。例如，廣州明確要求，飄窗必須外凸，不再允許通過(guò)內(nèi)凹飄窗變相擴(kuò)充室內(nèi)面積，目前的0飄窗設(shè)計(jì)或?qū)⒈蝗娼型！V州高度超過(guò)40米的建筑，花池不再全贈(zèng)送，需計(jì)入一半容積率，未來(lái)房企通過(guò)花池改造增加面積的做法也將受到一定限制。

成都也是本輪新規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新的熱點(diǎn)城市。但對(duì)新規(guī)產(chǎn)品的監(jiān)管也在悄然收緊。成都新規(guī)要求全贈(zèng)送和半贈(zèng)送面積占建筑面積的板率不超過(guò)20%，但實(shí)際操作中，項(xiàng)目往往會(huì)超過(guò)這個(gè)比例，甚至有些項(xiàng)目到了40%。因此，根據(jù)成都最新出臺(tái)的建筑工程驗(yàn)收規(guī)范，房企報(bào)建時(shí)的平面尺寸、板率、層高等都將納入后期驗(yàn)收核查中，如果實(shí)測(cè)誤差值過(guò)高，房企將可能被處罰。

此外，福州作為最早開(kāi)啟四代宅建設(shè)探索的城市之一，如今也對(duì)相關(guān)政策進(jìn)行了收緊，明確不再允許北向露臺(tái)的規(guī)劃。

展望未來(lái)，新規(guī)產(chǎn)品的設(shè)計(jì)與監(jiān)管收緊或?qū)⒊蔀楦喑鞘械钠毡橼厔?shì)，房企通過(guò)模糊處理增加贈(zèng)送空間以吸引購(gòu)房者的方式將難以為繼。在政策方向的引導(dǎo)下，住宅產(chǎn)品的升級(jí)方向?qū)⒉辉倬窒抻趩渭冏非蟾嗟馁?zèng)送面積，而是轉(zhuǎn)向生活場(chǎng)景的優(yōu)化、科技賦能的深化以及服務(wù)配套的完善等多維度的綜合價(jià)值競(jìng)爭(zhēng)。（來(lái)源：克而瑞地產(chǎn)研究）

文章來(lái)源:克而瑞