作者| 高凌朗

編輯| 汪戈伐

圖片來自企業官網

3月30日晚，碧桂園發布2024年度財報，數據表面上看似乎有所好轉。

這家曾經的中國房企巨頭宣稱去年凈虧損351億元，較2023年的2009億元收窄82.5%。碧桂園還強調全年總收入達2528億元，權益銷售金額為472億元，同時近三年累計交付房屋達170萬套，居于行業"持續領先地位"。

然而，這份財報似乎有些難評。仔細分析銷售數據就會發現，碧桂園2023年權益銷售額為1743億元，平均每月接近150億，而2024年全年僅472億元，同比斷崖式下跌，一個季度的銷售額都不及2023年一個月的水平。

更令人擔憂的是，2025年2月份碧桂園權益銷售額僅23億元，較2024年月均銷售額又減半，且這還沒扣除工抵房部分。

如此微薄的銷售回款，要面對的是公司所宣稱的"2025年下半年保主體，2026年準備恢復正常經營"的宏大目標。

碧桂園還強調公司仍有513億凈資產，似乎在向債權人傳遞"尚未資不抵債"的信號。但財報同時顯示，公司股東應占權益已為負值，達-71.85億。

從整個市場環境看，今年前兩個月全國商品房銷售降幅已較去年明顯收窄，加上政府工作報告強調"穩住樓市股市"，行業政策環境逐漸向好。

無論如何，碧桂園在三年內完成了170萬套交付量，并且計劃2025年上半年專注保交房，下半年在保交房的基礎上推進經營恢復，為2026年回歸正常運營做準備。

碧桂園2024年的年報表明，公司仍然面臨著嚴峻挑戰。

表面上看，碧桂園總資產達10358億元，凈資產約513億元，似乎尚有回旋余地。但細究其債務結構，可以發現公司總借貸達2535億元，其中1882億元已發生違約或交叉違約，一年內需償還的債務高達1374億元。

與之相比，碧桂園期末現金及現金等價物僅63.62億元，受限制現金為235.35億元，資本負債率已從67.7%升至81.4%。這些數字意味著，即使公司動用所有可用現金，也只能覆蓋不到四分之一的短期債務。

面對窘境，碧桂園采取了一系列自救措施，包括大幅削減開支和優化組織架構。

財報顯示，2024年碧桂園營銷及市場推廣成本同比下降57.8%至58.92億元，行政費用降低27.4%至48.91億元。員工總數也從2023年末的43146人銳減至22794人，幾乎腰斬。這些節流措施雖然在短期內減輕了現金流壓力，但也可能影響公司長期競爭力。

總之，碧桂園仍在加大資產盤活力度，自2022年以來通過處置資產回籠超600億元，如出售廣州亞運城項目股權獲12.92億元，轉讓長鑫科技股權獲20億元。

控股股東家族也通過多種渠道支持公司，累計注入約416億港元資金。但這些舉措是否能從根本上解決銷售斷崖式下滑帶來的持續性經營問題，還有待商榷。

碧桂園近期對組織架構進行了大刀闊斧的調整，這更像是一種無奈之舉而非戰略升級。

據《中國經營報》報道，今年3月碧桂園啟動組織架構調整：控股集團總部與地產集團總部合并，地產集團相關業務由合并后的平臺直管。

這次架構重組表面上強調"聚焦主業、提升效能"，實則更多是在為公司 的“縮衣節食”儲備能量。

調整后的碧桂園總部設立6個職能中心，包括資產管理中心、項目管理中心、招采管理中心、財務資金中心、法務監察中心和綜合管理中心，每個中心下設若干部門，共計14個。

具體來說，資產管理中心被賦予"非開發及經營性資產盤活"職責，實質是為了變賣資產回籠資金；項目管理中心整合開發、運營與營銷流程，本質是為了快速消化庫存；招采管理中心垂直管控工程招標和材料采購，目的是極致壓縮成本；財務資金中心則專注債務重組與現金流平衡。

顯然，此次調整與碧桂園業務規模縮小密切相關，公司重點轉向“保交房”任務后，必須加大力度確保公司正常經營。

外部環境雖有一些積極信號，但對于已陷入困境的碧桂園而言，似乎起效并不迅速。今年1-2月全國商品房銷售降幅有所收窄，政府工作報告強調"穩住樓市股市"，央行也釋放適度寬松貨幣政策信號，但這些宏觀利好能否及時傳導至碧桂園的銷售端，仍是個未知數。

市場分析師普遍認為，碧桂園的轉型之路任重道遠。公司需要解決的不僅是債務重組和成本控制問題，更要應對市場環境變化、品牌信任危機、產品力不足等挑戰。

在房地產行業整體轉型的大背景下，碧桂園能否度過“冬天”并找到新的增長點，仍是一個懸而未決的問題。

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