在香港賣房的過程中，也能夠遇到一些奇葩的事情，我實在是不吐不快。

但奈何過去一段時間手上事情比較多。過完年后，想想還是要和大家分享一下。

先講一下我賣的這套房子，是位于港鐵南昌站上蓋的半新房，小區的開發商是本地有口碑的新鴻基。

小區總共分為三期，戶型也十分多元化，從開放式到一房、兩房的精致小窩，到三房、四房以至大平層的寬敞豪宅，可以滿足不同預算的買家。

并且每一種戶型都搭配露臺，可以滿足現在本地年輕人和內地人的喜好。

而小區的兩大獨立會所，基本涵蓋了健身、娛樂、休息的各種項目。

其中一個是專門提供給住戶學習和辦公的會所，許多卡位更是可以一覽維港的海景，內部的裝飾和環境也十分舒適。

要說到這個樓盤，我覺得最大的優點還在于交通，從家門口到中環IFC，只需三站的地鐵，太適合中環打工人了。

基座的大型商場V Walk，也能夠滿足許多日常的所需，包括一些餐廳和超市，讓你即便夜晚加班，也能夠在出了地鐵就能夠解決溫飽。

V Walk

圖：U Lifestyle

所以，這個小區不管是買賣還是租賃，都蠻受年輕人和內地客喜歡，尤其是一房和兩房這種戶型的單位。

因此，不管是年輕人買來自住還是投資客收租，都是一個不錯的選擇。

而本文接下來所講的賣房故事，也正是我遇到一位首置客的奇葩事情。

01

我的基礎情況

話說香港的房地產市場本是一個成熟的市場，不管是租賃還是買賣都有一套約定成俗且有法律約束力的流程，特別是涉及到買賣的話，當中幾乎全程都是經過律師樓來處理，買賣雙方雖會付出一定的律師費，但相比起內地好多事情都要自己去處理，還是省力很多。

圖：Yahoo新聞

相信大家在香港有買過房子的人都清楚，香港買房時，特別是一些二手房，往往會有兩種情況：看過房成交和沒看過房成交。

前一種情況是在買入單位前，經地產中介帶進單位看過房子內部的情況，再決定買房，買家對房子內部情況比較了解，且愿意接受以現狀成交；而后一種則是由于一些特別情況，比如房屋內有租客租住不方便開門看房，或者業主因為其他原因不方便開門等，買家在沒有看過房子內部情況的前提下，決定買入單位。

而由于買房成交前沒有進門看過單位，這種情況下通常會發生在一些樓齡比較新的住宅單位，一般來講買家也會借此向賣家砍價，成交的價格會稍低一些，但也要承擔房屋內可能出現一些破損的狀況（除了一些涉及大樓結構的問題）和后續的裝修費用。

講完這點常識之后，我去年有套房子正是屬于這種沒有看樓的情況下成交的，從新房收房后就租給一位租客，租了大概四年的時間。

由于當時租客仍在，也就不開放給買家進門，所以當時簽約的買家完全是在沒有看過樓的前提下成交，僅僅看過了幾張由地產中介提供的照片。

在簽署了臨約和正式買賣合約，也收到了對方一成的定金，之后也就等待正式成交了。

由于我此前經歷過香港的幾次買賣，對流程也比較清楚，在收到對方的定金之后，也就覺得只差臨門一腳，準備等待過幾個月律師樓通知上去簽字，就搞定。

就這樣過了兩三個月，也快到了約定的成交日期。當時，地產中介給樓主打電話，讓我提供一個時間讓買家上去單位驗樓？！

奇葩的事情從此刻才開始出現。

02

第一奇葩：毫無常識！

驗樓當天，買家竟然花費幾千元請驗樓師來驗二手房，況且是沒看過房的二手房。（后話：律師對樓主講，驗樓當天只允許買家和地產中介進入單位，其他人是可以拒絕進入單位）

樓下見到驗樓師，我心里就一驚，這畢竟不是一手房，很多買家在新房交房時會請驗樓師來驗樓，也是因為開發商會承包所有的維修善后，所以很多驗樓師都會全屋內部仔仔細細的驗一次房，幫買家找出任何需要修補的地方，即便是一些看上去吹毛求疵的地方，相信大家在一些驗樓節目的網上視頻中也有看過，全屋貼滿了密密麻麻的小黃紙。

但這里強調一下，這是沒有看過房的二手房。

由于當天驗樓師早過買家先到，我私下對那位驗樓師講，自己從來沒有經歷過和聽過二手房還要請驗樓師的。

圖：網絡

對方隱晦的笑了一笑，大致的意思說買家給錢，我照做便是了。

他當然知道，相比剛剛成交的一手新樓，還得花點心思去挑毛病，然而對于租客已經住過幾年的二手樓來說，要以新樓的標準來挑毛病，要簡直是太容易不過了。但既然沒有任何人負責維修，說句難聽的話，這完全就是“脫了褲子放屁”，多此一舉。

但既然買家不懂行情，愿意當冤大頭，他無非是收錢辦事。就這樣，原本以為也就十幾二十分鐘的驗樓，最多不超過半小時，硬生生的被驗了兩小時。當時我心里想到這也就算是成交前最后一項事，也就忍了下去。

03

第二奇葩：毫無理據！

沒想到過幾天后，對方發律師信給我的律師樓，讓賣家（我）負責房屋幾處損耗的維修費用。

正如之前所講，沒有看過樓的房屋成交，只要不涉及大樓結構問題，單位內部任何狀況賣家都不會負責，這基本上屬于香港買賣房子的最基本的道理。

如果買家不知道這個基本道理的話，沒有理由連買家聘請的律師都不知道。所以，當時樓主請的律師打電話，說收到了一封買家的律師信，我還是很震驚的。

震驚的是，這點基本的常識都不懂嗎？如果說買家不知道，那么連買家的律師也在那里裝萌賣傻，就為了收取為對方出具律師信的那一千八百？律師基本的職業操守在哪里？

我請的律師在電話里也講，他們也很奇怪，對方律師樓也是經常在做樓宇買賣的，沒理由連這點常識都沒有，且對方律師信里面完全沒有提任何讓賣家負責維修的法律依據，看起來就像是跟那位“驗樓師”一樣，揣著明白裝糊涂。

律師講，由于對方完全沒有任何理據，便直接回復一封律師信給對方，表明我們不會負責任何的維修。

04

第三奇葩：明知理虧！

對方本就理虧，但由于收到對方律師信已經是房屋正式成交的前一日，我當時也有咨詢自己請的律師，說要是對方明天拖著尾款不轉賬給我，應該如何處理？

律師說，這點你完全可以放心，如果對方明日因為這點事情不按時成交的話，就是對方構成違約，我們就可以沒收此前的定金，并有權向對方追索成交期內的損失。

聽完這話，我也就放心了，覺得對方即便是傻，也不至于傻到這個地步，何況到了這個時候對方的律師也不能再拌糊涂，畢竟如果因為律師的不專業意見而導致買家違約，律師也會負上責任的。

果然成交當日下午，對方算是沒有意外轉來了尾款，但這時律師又提醒，對方轉賬里漏了一項雜費的尾款沒有到賬。

法律上規定，房子成交的金額尾款必須在成交當天給齊，然而對于一些雜費（包括房子管理費押金等）可以在成交日之后的兩個星期內轉賬，但通常做法是這兩筆款是同一成交日一起打給賣家。

本來律師一開始以為，對方可能是沒來得及處理雜費，所以轉賬晚幾天到賬，也就算了。

但經過地產中介得悉，對方還是想做最后的垂死掙扎，因為賣家已表明不負責所謂的維修，于是想拖著幾千元的雜費尾款不給。

由于是出于主觀原因的拖欠，所以樓主已經第一時間讓律師通知對方，如果在兩星期限期內不轉賬的話，我將采取一切的法律行動，讓對方承擔后期一切的后果。

隨后幾天，我也咨詢了法律意見，并花時間了解了政府的小額錢債審裁處，做好不惜時間與對方干到底的準備。

同時，由于對方沒有按照規定完成后期的所有尾款到賬，所以嚴格意義上此次買賣仍未完成。

然后我在咨詢了一些資深地產中介的意見后，直接和負責此次買賣的地產中介講明，如果對方賣家不轉賬的話，是不會提前付中介費的，讓中介自己將毫無道理的買家搞定。

就這樣再過了差不多一個星期，律師通知說，那幾千雜費的尾數終于到賬了。當然，這背后不知道是地產中介在當中起了效果，還是買家終于知道拖延下去的后果了。

最后想講一講，隨著近來香港房地產市場上的內地買家越來越多，尤其是那些首次置業的買家而言，有如我此次碰到的這個買家，香港房屋成交有一套大家約定成俗的做法，除了自己要花點時間了解之外，也可以找靠譜的地產中介和律師咨詢，并聽取他們的專業意見，而非一股腦的蠻干，否則會產生意想不到的損失。

*以上內容為作者投稿，僅代表作者觀點，不代表“港房研究所”平臺意見。

所長點評

此次交易糾紛折射出部分買家對香港二手樓交易慣例的認知偏差。

在“無睇樓成交”模式下，買家默認接受物業現狀（結構性缺陷除外），法律上并無追討日常損耗的權利。

案例中買家以新房驗房標準審視二手房，既誤解市場規則，也忽視“無睇樓”本應有的議價空間，更冒險以拖欠小額尾款施壓——此舉若導致違約，反可能損失數十萬定金，實屬得不償失。

值得肯定的是賣家嚴守法律程序，善用中介博弈與違約威懾，最終化解風險。建議跨境買家入市前充分理解本地“成交現狀”原則，依托專業律師與中介厘清權責，避免將一手樓經驗套用于二手市場，徒增交易成本。

另外！

如果你也想在買房置業，早日在香港擁有一個屬于自己的小家，不妨本周末4月6日來現場，聽聽專家怎么說！

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機遇不等人，凡到場者均可獲得價值HK$2000的驗樓劵，但一定要來現場解鎖用法！

@干諾道中的丹尼哥

活在當下，每個年齡都是生命的黃金期。

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