兩個月前，被實施退市風險警示的中交地產，如今找到了化解之道。

中交地產

1元的買賣

6月16日，中交地產發布報告書，稱公司擬以1元的打包價售賣其房地產資產及負債，買家也定了，為其母公司——中交房地產集團。

1元=中交地產房產所有資產+負債，這樣的公式也就現在能成立。

再往下看，你會發現，買家一塊錢都給多了。

根據報告書，這份“轉讓包”大概包含三類，一是持有的房產公司股權；二是與房產業務有關的應收款及其他資產；三是借款、應付債券等所有債務。

乍一看前面的資產挺不錯，數據上確實也可以，單看其持有的51公司股權等資產就有約819.2億元。但要注意，這800多億里還有285億左右是受限存貨與計提減值。另外，長期應收款等相關債權約334.2億元，借款及應付債券等相關債務約469.5億元......

總之，綜合所有資產及債務，中交地產此次轉讓標的資產賬面價值約為434.72億元，負債賬面價值約為473.91億元。最終，凈資產賬面價值約為-39.19億元，評估值為-29.76億元。也就是說，買家拿到的“大禮包”總價值是負的，真真小于1元錢。

而中交地產表示，本次交易完成后,相關標的資產將不再納入公司合并報表范圍。

對于中交地產此次剝離房地產業務的做法，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進認為，“中交地產資產規模將大幅縮減，但負債總額等也會因此顯著下降。剝離重資產的模式，本質上就是為降低負債創造更好的基礎，進而可以提升公司的盈利能力和增強市場競爭力。重組本身既是甩包袱的體現，也是探新路的開始。”

房地產開發業務持續虧損、資產負債率較高，是中交地產決定斷臂求生的主因。2023年至今，公司持續處于虧損狀態，以2022年—2024年來看，歸母凈利潤分別為0.34億元、-16.11億元及-51.79億元。三年間銷售額也從458億元急速降至156.4億元。

而就負債率來看，2022年末—2024年末，中交地產合并口徑資產負債率分別為 86.13%、85.45%及 89.75%。2024年末，其合并口徑融資余額達到576.44 億元，償債壓力不小。

所以，及早的退房尋求轉型，不失為一個好辦法。當然在行業內，中交地產選擇重組也不是個案。比如華夏幸福、禹洲集團等通過境外法院的債務協議安排程序完成境外債務重組，再如融創中國通過“削債+轉股+留債展期降息”的組合拳，成功重組境內債券。

“中交地產的重組案例，為房地產行業尤其是企業債務重組和轉型等提供了啟示。在當前房地產行業下，企業需要積極調整戰略，通過剝離非核心業務、盈利不佳的資產或規模萎縮的板塊，可以更加聚焦具有競爭優勢或發展潛力的領域，從而提升市場競爭力。”嚴躍進向未來可棲表示。

轉型輕資產

雖說房地產開發業務相關資產及負債轉讓至中交地產集團，但中交地產也并非完全脫離房地產行業，輕資產成新方向。

據報告顯示，未來中交地產將聚焦于物業服務和資產管理與運營（包括商業管理及自持物業租賃）等輕資產業務，實現向輕資產運營模式的戰略轉型。

重點布局物業及資管，與業務營收大幅增加不無關系。根據年報數據顯示，2024年物業管理業務收入為7.28億元，同比增長60.91%；房產租賃收入1.72億元，同比增長64.48%，毛利率達到58.97%。這也是中交地產整個業務線中為數不多的實現正增長的板塊。

物管的好成績主要得益于規模擴大。去年9月，中交地產籌劃以現金方式收購中交集團及其下屬子公司地產集團、中交一公局及中交投資分別持有的中交服務10%、51%、24%及15%股權。12月，中交地產完成收購中交物業服務集團有限公司100%股權。也因此，2024年全年中交地產物業管理業務新拓展面積1293萬平方米，在管面積達到6265萬平方米。

深圳百門前工業區（中交科技城）

而關于物業租賃業務，據公開資料顯示，中交地產旗下目前有四項物業供租賃，涉及工業廠房及宿舍、商業、寫字樓、購物中心等業態。對應項目分別為深圳百門前工業區（中交科技城）、中房·那里、華通大廈B座、中交美廬天地購物中心。

整體表現還算良好，除了中房·那里，其余三個項目出租率均超90%。值得一提的是，位于江蘇鹽城市的中交美廬天地購物中心，2024年出租率達到98%，而2023年僅為63%。

目前來看，中交地產的輕資產業務初步表現不錯，但未來要想實現更高效益，或許還有很長的路要走。畢竟占大頭的物管業務去年毛利率僅為16.23%，同比減少7.14個百分點，與融創服務（21.9%）和龍湖智創生活（31.4%）等還有很大距離。

短暫輝煌之后

上世紀90年代初，一家名為重慶實業的公司成立，這便是中交地產的前身。2017年，它正式更名為中交地產。

奮斗四年后，迎來短暫的輝煌。2021年，中交地產權益銷售額398億元，全口徑銷售達560億元，可謂歷史巔峰。

從此之后，中交地產開始走下坡路，2022年權益銷售額降到296.65億元。而后一路向下，去年更是大跌至105.11億元。與之隨行的還有歸母凈利潤、營收、現金流......

遙想當年，中交地產董事長李永前提出的“2023年遠在千億之上，做到央企前三”，如今看來卻似一個稚嫩的笑話。

與業績同樣動蕩的，還有中交地產的人事變動。

2022年，中交房地產集團黨委書記一職“花落”出身中交路橋建設的郭主龍，彼時主管中交地產三年之久的李永前位居其下。磨合兩年后，李永前選擇了退出。

2024年年初，中交地產對組織架構斷舍離，取消大區，管控層級從三級變為兩級；16個城市公司重組為9個。到了年底，多名董事辭任，管理層幾乎全面洗牌。

而今，中交地產剝離房地產業務，后續的人事更迭想必也免不了。就在發稿前，作者登錄中交地產官網查詢，其他欄信息都正常展示，但組織架構和管理團隊兩欄信息全部為空。

中交地產官網

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