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作者：余飛

01

樓市，仍在探底

轉眼，2025年已經過了一季。

房地產在過去的一個季度，并沒有什么好的表現。

前兩個月的數據，國家統計局已有公布。

國家統計局披露：

1-2月份，新建商品房銷售面積10746萬平方米，同比下降5.1%，降幅比上年全年收窄7.8個百分點；其中住宅銷售面積下降3.4%，降幅收窄10.7個百分點。新建商品房銷售額10259億元，下降2.6%，降幅收窄14.5個百分點；其中住宅銷售額下降0.4%，降幅收窄17.2個百分點。

來源：國家統計局

從跌幅走勢來看，商品房銷售跌幅收窄非常明顯，從去年年初的超過20%跌幅，收窄到去年年末的超過10%跌幅，今年前兩個月跌幅進入了個位數。

但核心，仍是跌。

而且，從大板塊來看，無論東部、中部、西部還是東北，無論房地產投資還是商品房銷售面積、商品房銷售額，沒有一個板塊增速回正。

來源：國家統計局

3月份的數據，國家統計局尚未公布，不過透過機構披露的數據，可以看到，仍在探底中。

克而瑞披露：

百強房企3月實現銷售操盤金額3175.7億元，環比增長68.8%、同比降低11.4%。預判后市，4月仍為“銀四”成交旺季，整體供求仍有望延續弱修復態勢。

環比是相對2月份（春節月），當然會增長。但同比來看，相比去年同期，則繼續下跌了11.4%。

從上圖可以看到，2025年3月份百強房企的操盤銷售金額，是過去五年來最低值。

02

分化愈發嚴重

當然，今年3月份的百強房企操盤銷售額雖然進一步創新低，但和去年籠統、全面下跌不一樣，今年分化現象非常嚴重：

重點城市成交量維持熱度，三四線城市則繼續拉胯。

比如四個一線城市3月份的成交量同比去年同期都好很多。

北京3月份新建商品住宅（不含共有產權房）成交4151套，同比上漲51.7%、環比上漲107%，成交量接近去年“9·30”政策出臺后首月成交水平。

北京3月份二手住宅網簽量為19234套，環比增長62%，同比增長34.7%。其中，僅3月31日一天，北京二手住宅網簽就達1386套。

深圳一手住宅預售+現售網簽總量4161套，環比增長67.5%、同比增長47.2%。其中一手住宅預售網簽量2926套，現售網簽量1235套。

當然，4161套一手住宅網簽量，相比于去年四季度的熱度，下降了一半，這一點我們也要看清楚。

深圳3月份二手房成交量同樣如此，同比大漲，但相較于去年四季度，熱度已經不再。

廣州方面，來自廣州住建局的數據顯示， 1-3月，全市一手住宅網簽面積172.67萬㎡、同比增長36.8%，全市11個區同比增幅均超過10%；二手住宅交易登記面積242.27萬㎡、同比增長26.2%，全市11個區均實現同比正增長。

再看二線城市方面。

比較有代表性的是杭州與廈門。

錢江晚報披露，3月杭州十區新建商品房成交6500套左右，環比2月份增加143%，同比去年3月也有小幅上漲。

廈門3月份一手住宅成交1415套，環比大漲112%，同比上漲55.84%；成交面積154162㎡，環比上漲113%。

此外，成都、青島、蘇州、寧波、南京、鄭州、昆明、合肥、福州同比也都好于去年。

但二線城市中，天津、濟南、重慶、長春、佛山、長沙、無錫，表現仍疲軟，同比均在下跌，也即成交均不如去年同期。

再看三四線城市，列舉幾個代表。

比如惠州。惠州統計局尚未披露一季度數據，其1-2月份數據顯示， 新建商品房銷售面積下降23.6%，降幅比2024年擴大1.3個百分點。

整個廣東省官方披露的數據顯示，前兩個月商品房銷售面積824.2萬平方米，同比下降8.6%。其中珠三角下降16.1%，粵東、粵西增長，粵北下降10.7%。

前兩個月廣州、深圳、東莞的銷量在增加，其他三四線城市銷量可想而知。

來源：廣東省統計局

湖南邵陽官方披露，今年前兩個月商品房銷售面積37萬平方米，同比減少0.2%。銷售額15.3億元，同比下降10.7%。

湖南省沒有公布整體銷量數據，但公布了投資數據。一眼看去，也全是跌。

來源：湖南省統計局

福建省公布的前兩個月數據顯示，全省商品房銷售面積下降18.6%，銷售額下降19.1%。廈門、福州在增長，其他城市必然在下降，且降幅不會小。

來源：福建省統計局

河南省公布的前兩個月數據顯示， 全省新建商品房銷售面積同比下降4.9%；其中，住宅銷售面積下降5.5%。全省新建商品房銷售額下降4.8%；其中，住宅銷售額下降5.1%。

鄭州成交量在上漲，意味著鄭州以外的河南其他三四線城市必定在下降。

來源：河南省統計局

其他地方就不一而足。

分化是意料之中的事情，也是大勢所趨。

如今核心城市幾乎全面放開了限購，深圳僅保留了核心區的限購，京滬外圍區的限購也大幅放松。

三四線城市如今面對的局面，不僅僅是大環境壓力，還有來自核心城市的客源虹吸，局面會比去年更難應對。

所以，本號早就強調過未來一二三四線城市的走勢：

第一，后續我們的經濟、就業形勢在如今的各種貨幣、財政增量政策加持下，如果筑底回穩，市場信心可能起來，否則依舊扭轉不了。

第二，等這一輪調整結束之后，一線城市核心地段的優質住宅，依舊具備保值增值作用，但憑借炒房賺快錢的時代，不存在了。

第三，全國分化、區域分化、城市分化。

未來的房地產市場，會是一個極度碎片化的市場。不僅全國范圍內分化嚴重，區域分化、城市內部分化同樣嚴重。

畢竟，中國人口紅利已經終結，而大多數城市海量的庫存現狀也擺在這里。

這便意味著，這一波調整之后，我們的房價會類似于日本。

幾個核心城市群中的核心城市（一線與部分強二線城市），價格在通脹和需求作用下，繼續上漲。其他大多數城市，會在人口流失之下，橫盤若干年。少部分人口流失嚴重，產業羸弱的城市，房價白菜化。

核心城市，核心區與郊區，會有同樣的分化。

03

三四線房價下行擋不住

之所以不看好三四線城市，邏輯在于：

第一，產業羸弱，經濟羸弱。

中國的城市發展基本都依賴政策，而且過去十幾二十年，好的政策都給到了中心城市。更重要的是，像四川、湖北、湖南、安徽、河南、陜西、廣西、吉林、黑龍江等省與自治區紛紛開啟了強省會模式。

好的產業 省會優先， 優質的教育、醫療 、公共交通等資源，也是省會優先 。普通的三四線城市，根本分不到一杯羹。

以四川省來說，省會成都GDP超過兩萬億，占四川省GDP的超三分之一，是第二城綿陽的5.4倍。可以說，四川21個城市，其余20個城市都是陪襯成都。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

合肥，經濟首位度26.9%，也即超過四分之一的GDP被裝在了省會合肥。而從老大與老二角度來看，合肥是蕪湖的2.7倍。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

經濟的興盛之下的房地產興盛，才有意義。反過來，房地產興盛帶動經濟興盛，則是虛假繁榮。

換句話說，沒有產業和經濟支撐的樓市，是黃粱一夢，早晚有夢醒的時候。

第二，人口不斷流失。

除了經濟、產業外，人口這個樓市根本基座晃動，也是三四線城市調整無法扭轉的根本原因。

2022年全國人口減少了85萬人，首次負增長。這種背景下，人口通縮城市面積擴大了不少。公布2022年人口數據的286個中，人口增長的城市只有128個，兩個持平，156個城市人口在減少。

人口減少城市數量占了一大半，絕大多數都是三四線城市。

2023年共有309個城市（直轄市、副省級城市、地級市、自治州、盟）公布了人口數據。

其中188個人口在收縮，4個持平，117個人口在增加。

制圖：城市財經；數據：各城市統計局

人口減少城市占309個公布人口數據城市60.8%。

大多數城市的人口都在通縮。

第三，天量庫存。

過去幾十年，房地產全速發展，一二三四五線城市的住宅建筑拔地而起。

黃奇帆曾透露，中國房子嚴重過剩，沒有必要繼續修建，沒有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。

住建部曾公布數據，全國共有6億棟建筑。

雖然這些建筑包括居住性質的住房和廠房、寫字樓、機關單位等等，但一般來說，城市的住宅（商品房、住宅、小產權房、工業宿舍）占比都在一半以上，農村的建筑中絕大部分都是住宅。

以此估算，屬于居住性質的房屋應該有4億棟左右，換算成套數，就是個天文數字。而這些多余的房子，大多都集中在廣袤的三四線城市。

產業與經濟羸弱、人口不斷減少，庫存沒法消化，如今再疊加中心城市的虹吸。

這個結該怎么解？

所以，本號一直在強調：越來越多的三四線城市，房價會“鶴崗化”，不可阻擋。

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