魯法案例【2025】177

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房東和租客因客觀原因沒來得及簽訂書面合同，但一直按約定履行各自權(quán)利義務(wù)，這種情況下能否認(rèn)定雙方存在租賃關(guān)系？

案情簡介

2023年5月，王某將自己的房屋租賃給辛某居住，雙方未簽訂書面合同。微信聊天記錄顯示，2023年5月雙方就租賃涉案房屋進(jìn)行協(xié)商，商定水費預(yù)交100元，電費預(yù)交200元，租金每月800元，押一付一，合同期三個月。2023年5月，辛某向王某轉(zhuǎn)賬1900元（租金800元、押金800元、水電費300元），后辛某分別于2023年6月、8月、9月、11月、12月分別向王某支付租金，并于2023年11月向王某支付水費197元。以上，辛某共計向王某支付租金5900元、押金800元、水電費497元，此后未再支付其他費用。

2023年11月，王某告知辛某應(yīng)支付空調(diào)費用515.2元，辛某回復(fù)等下次發(fā)工資一起轉(zhuǎn)。2024年1月開始，王某多次向辛某催繳租金，辛某表示同意支付，但一直未支付，后失去聯(lián)系。王某于2024年3月到房屋查看，得知辛某已從涉案房屋搬走。

2025年1月，王某將辛某起訴至法院，請求法院判令辛某向其支付房屋水電費1036元；2.支付拖欠的房租；3.本案訴訟費由被告承擔(dān)。辛某辯稱，雙方從未簽訂租賃合同，不存在租賃關(guān)系，請求法院駁回對方的訴訟請求。

法院審理

法官審理后認(rèn)為，王某與辛某之間雖未簽訂書面租賃合同，但根據(jù)雙方微信聊天記錄內(nèi)容及轉(zhuǎn)賬記錄可知，雙方在微信中已對辛某租賃涉案房屋事宜進(jìn)行了充分磋商，并就租賃期限、租金及押金支付標(biāo)準(zhǔn)、水電費承擔(dān)的問題達(dá)成一致。王某與辛某已就租賃涉案房屋一事達(dá)成合意且開始履行，可以認(rèn)定雙方之間存在租賃關(guān)系，雙方之間的約定系真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效，雙方均應(yīng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)。王某與辛某約定的三個月租期到期后，雙方雖未達(dá)成新的約定，但王某同意辛某繼續(xù)占有使用涉案房屋，辛某繼續(xù)繳納租金，雙方原約定繼續(xù)有效，租賃期限為不定期。關(guān)于王某要求辛某支付房屋水電費1036元的訴訟請求，根據(jù)雙方約定，租賃期間的水電費應(yīng)由辛某負(fù)擔(dān)，王某稱涉案房屋水電先使用后付費，其于2024年3月得知辛某從涉案房屋搬走，搬走后直至2024年6月才將涉案房屋再次出租，涉案房屋由三人合租，水電費的計算應(yīng)由三人平分，結(jié)合王某所稱及提交的證據(jù)，經(jīng)審查2022年9月繳納水費424.16元明顯不屬于辛某承租期間，不應(yīng)計算在辛某應(yīng)繳納的水電費范圍內(nèi)。2023年6月至2024年4月期間，王某代繳涉案房屋水電費共計5436.16元，辛某承擔(dān)三分之一應(yīng)為1812.05元，扣除辛某已經(jīng)繳納的水電費，還應(yīng)支付1315.05元，現(xiàn)王某僅要求辛某支付1036元，系對自己權(quán)利的處分，本院予以支持。關(guān)于王某要求辛某支付拖欠的租金，根據(jù)雙方約定，辛某已支付租金5900元，尚欠租金2553元，王某同意以押金800元抵扣尚欠的租金，抵扣后辛某還應(yīng)向王某支付租金1753元。

綜上，法院判決辛某向原告王某支付房屋水電費1036元及拖欠的租金1753元。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條規(guī)定：“當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。”本案中 ，雙方因客觀原因，沒有簽訂書面租賃合同，但根據(jù)王某提交的聊天記錄、轉(zhuǎn)賬記錄等各方面證據(jù)，證明就租房事宜形成合意并持續(xù)履行，雙方之間的系真實意思表示，不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，可以認(rèn)定雙方之間存在租賃關(guān)系，雙方均應(yīng)按照約定行使權(quán)利、履行義務(wù)，因此王某的訴訟請求得到法院支持。

法官在此提醒：不管是租房還是從事其他生產(chǎn)、生活活動，要及時訂立書面合同，及時保留溝通、轉(zhuǎn)賬等證據(jù)，以免自身合法權(quán)益遭受損失。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》第四百六十九條當(dāng)事人訂立合同，可以采用書面形式、口頭形式或者其他形式。

書面形式是合同書、信件、電報、電傳、傳真等可以有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容的形式。

以電子數(shù)據(jù)交換、電子郵件等方式能夠有形地表現(xiàn)所載內(nèi)容，并可以隨時調(diào)取查用的數(shù)據(jù)電文，視為書面形式。

第五百六十六條合同解除后，尚未履行的，終止履行； 已經(jīng)履行的，根據(jù)履行情況和合同性質(zhì)，當(dāng)事人可以請求恢復(fù)原狀或者采取其他補(bǔ)救措施，并有權(quán)請求賠償損失。

合同因違約解除的，解除權(quán)人可以請求違約方承擔(dān)違約責(zé)任，但是當(dāng)事人另有約定的除外。

主合同解除后，擔(dān)保人對債務(wù)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任仍應(yīng)當(dāng)承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，但是擔(dān)保合同另有約定的除外。

第五百七十七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

第七百三十四條租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。

租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。

轉(zhuǎn)自：山東高法