2025 年3月，西安二手房市場呈上一份“矛盾”之卷：成交量逾萬套（達10470 套），創歷史次高佳績；掛牌量飆升至 15.1 萬套，僅一月掛牌激增8000套，刷新峰值紀錄；成交價卻持續下挫，就連學區房亦“量價齊跌”。

此般冷熱交織之態，究竟折射出市場怎樣的底層邏輯？未來又將如何演進？

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成交數據背后的市場真相

成交破萬：以價換量的狂歡

2025 年 3 月，西安二手房成交 10470 套，雖稍遜于 2023 年3 月那 12151 套的歷史巔峰，但仍釋放出強勁之信號：降價方為硬道理。

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價格跌幅擴大：3 月二手房均價環比下降 0.54%，核心區域諸如曲江新區、高新區跌幅更為顯著，曲江均價由 2.28 萬/㎡降至 2.09 萬/㎡，高新區則從 2.16 萬/㎡跌落至 2 萬/㎡。

買方主導市場：平均成交周期延至 74 天，買家議價幅度動輒 10 萬起步，“坐下來慢慢挑”已成常態。

掛牌量激增：拋售潮下的供給過剩

3 月二手房掛牌量達 15.1 萬套，較上月劇增 8000 余套，創歷史峰值。其背后緣由有三：

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①，投資屬性褪色：租售比惡化至 1:450，低于全國平均水平，房產投資年化收益甚至不及銀行理財。

②，置換需求爆發：部分業主為優化資產或套現，加速拋售非核心地段房產。

③，新房擠壓效應：2025 年西安新房庫存高達 6300 萬㎡，去化周期超 18 個月，迫使二手房競爭加劇。航天、高新等板塊新房單價最高直降 7000 元，刺激“賣舊買新”潮；次新小區集中交付即掛牌，曲江、高新等核心區成“降價重災區”，中海凱旋門等紅盤單價腰斬至 1.7 萬/㎡，去化周期超 45 個月；港務區次新房庫存同比漲 40%，帶看量僅增 15%。

學區房“神話”破滅：稀缺性光環褪去

曾被視作抗跌硬通貨的學區房，于 2025 年 3 月首次呈現“量價齊跌”之狀：

教育均衡化政策加速：名校集團化辦學稀釋了傳統學區房的稀缺性，購房者愈發理性。學區房“結構性放量”，如中海學仕里交付 3 個月掛牌 69 套，成交價較買入價有人虧 3000 元/㎡離場。如保利天悅 3 月成交量價持續下滑，對比去年熱度顯著下降，同時，百萬內老破小、300 萬內次新學區房成拋售主力。

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學區房大量供應加速：以港務區為代表的次新房庫存同比漲 40%，帶看量僅增 15%，大量主打學區的二手房，形成多點參照，學區房的選擇性更為寬泛。

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市場邏輯重構：居住價值回歸

供需逆轉：買方時代全然來臨

西安二手房供需比已近乎 5:1（掛牌量15.1 萬套 vs 月均成交未及萬套），賣方無奈讓利。其核心矛盾在于：

①，庫存高壓：新房與二手房的雙重庫存擠壓，市場邁入“去杠桿”周期。

②，政策托而不舉：信貸寬松（首付 15%、利率 3.6%）的刺激成效有限，購房者觀望情緒濃重。

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居住屬性回歸：首置年輕化、戶型小型化

①，首置客群年青化：其年齡降至 29 歲，小三居成交占比提升至 57%，年輕人更為注重通勤的便利性與總價的門檻。

②，價格收入比優化：從 14.3 降至 11.7，租金收益率回升至 2.8%，市場漸趨健康。

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分化加劇：核心資產仍具韌性

縱使整體呈下行態勢，核心地段的地鐵房、優質次新房依舊彰顯出抗跌性。例如：

核心地段學區房優勢猶存：二手房中以“保利天悅、中海學仕里、中海曲江大城、綠城全運村”等為區域代表的學區房，依然占據市場板塊熱度，形成二手房成交的熱點效應。

全城次新房的大量涌現：過去 5 年西安市場熱度極高、瘋狂搖號的項目集中上市，次新房大批量涌現，后續的二手房上市掛牌量仍將持續增多，對交易的量價構成顯著沖擊。

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未來價值預判：警惕三大風險

未來預判：止跌回穩有望，但需警惕三大風險。

政策托底與市場底共振

在 2025 年的政府工作報告中，明確指出“推動房地產市場止跌回穩”，這一清晰的政策導向為房地產市場的發展定下了基調。信貸寬松政策（降準、降息預期）的推行，以及城市更新策略（老舊小區改造）的實施，都為市場注入了新的活力和動力。

眾多業內人士認為，這些政策極有可能在下半年發揮顯著作用，從而推動市場的回暖。其中，核心城市由于其經濟基礎雄厚、資源豐富等優勢，有望率先實現企穩回升。

價格調整未完，全年跌幅或達5%

據相關機構預測，2025 年西安二手房價格全年跌幅可能會在 4 - 5%之間。雖然下半年跌幅或許會有所收窄，但從目前的市場態勢來看，短期內出現反彈的可能性較低。

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購房市場三項重點風險提示

流動性陷阱：當前市場上，高掛牌量的狀況持續存在。在這種情況下，非優質資產很可能會陷入一種尷尬的困境，即便是降價，也難以順利售出。例如一些位置偏遠、配套設施不完善或者房屋本身存在質量問題的房產，即便價格一再下調，也難以吸引到足夠的買家。

學區房價值重估：教育政策的不斷變動，可能會對學區房的價值產生進一步的沖擊。近年來，隨著教育資源均衡化的推進，傳統學區房的優勢逐漸被削弱。曾經被視為“香餑餑”的學區房，其溢價空間可能會受到壓縮。

新房降價沖擊：市場競爭激烈，新房市場也采取了一系列的促銷手段。以碧桂園云頂等項目為例，其推出了 75 折的大幅優惠促銷活動，這無疑吸引了眾多購房者的目光，從而分流了二手房的需求。二手房市場在面對新房降價的沖擊時，面臨著更大的銷售壓力。

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購房價值攻略：聚焦三大方向

為購房者做策略構想：理性覓金，必須聚焦三大購房風向；

①，“撿漏”核心資產：

在購房策略中，“撿漏”核心資產是一個重要的方向。購房者應當緊緊瞄準曲江、高新等區域的降價次新房。而降價的次新房則為購房者提供了難得的機會。

同時，要特別留意業主急售的房源以及高性價比的房產。業主急售的房源通常意味著購房者有更大的議價空間，可以爭取到更優惠的價格。

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②，央國企或現房為主：

在當前的房地產市場環境下，現房具有明顯的優勢。以辰宮·紫雲境等現房項目為例，其能夠有效地規避交付風險。購房者無需擔心開發商資金鏈斷裂、項目爛尾等問題，可以直接看到房屋的實際情況，避免了購買期房可能帶來的種種風險。

同時，像是交付比較好的央企也是值得選擇的對象，如中海、保利、招商、華潤、金茂等為代表，再看如本土的品質國企“天地源、陜建地產、陸港地產、經發地產、高科地產”等都是交付穩健的突出表現房企。

③，規避“偽學區”：

在選擇房產時，學區因素是許多購房者重點考慮的因素之一。為了避免陷入“偽學區”的陷阱，購房者應優先選取已兌現的名校分校。這些學校已經實際投入使用，其教學質量、師資力量等方面都有了一定的保障和體現。

而對于尚在規劃中的教育配套，則要保持高度的警惕。因為規劃中的教育配套存在諸多不確定性，可能會因為各種原因而發生變化，如規劃調整、建設進度延遲等，從而影響到房產的價值和孩子的教育問題。

[ 結語 ]

西安二手房市場正在歷經深度的調整，然而危機之中亦孕育著機遇。

對于剛需群體而言，當下議價的空間充裕、選擇的范圍廣泛，乃是難得的“窗口期”；市場止跌回穩誠然需要時間，但是居住價值的回歸，終將促使行業邁向高質量發展的軌道。