房財(cái)經(jīng)網(wǎng)北京海淀朱房村雙子座，如影相隨。

4月2日，建發(fā)海晏公示了總平面設(shè)計(jì)圖；一天后，華潤(rùn)臻澐緊跟其后。

從拿地那天起，它們就飚著勁。

2025年1月2日，"華潤(rùn)置地+招商蛇口+中鐵置業(yè)"聯(lián)合體以91.52億元拿下0029地塊，溢價(jià)17.33%，樓面價(jià)8.92萬元/平米。

建發(fā)房產(chǎn)以90.4億元拿下0030地塊，溢價(jià)25%，樓面價(jià)9.51萬元/平米。

但凡雙子座樓盤，必須直面一個(gè)很現(xiàn)實(shí)的問題，如何盡量讓產(chǎn)品差異化。

理想很豐滿，現(xiàn)實(shí)很骨感。

即便是海淀功德寺雙子座，也無法做到，有七成房源是拼刺刀的——139平米和178平米戶型。

在和樾玉鳴和和樾望云里，越秀地產(chǎn)分別持股50%、36%，另外的股東是綠城中國(guó)和華潤(rùn)置地。

原因在于，地段一樣，它們的產(chǎn)品就很難做到真正的差異化。

十分幸運(yùn)的是，功德寺雙子座皆開盤熱銷，共計(jì)認(rèn)購(gòu)152億元。

花姐認(rèn)為，并不是它們的產(chǎn)品有多優(yōu)秀，而是10.5萬元/平米售價(jià)倒掛，成為海淀特有的剛需豪宅盤。

現(xiàn)在，人們的目光轉(zhuǎn)向了朱房村雙子座。

理論上，一部分在功德寺雙子座沒買到房的，會(huì)關(guān)注朱房村雙子座。但兩者的售價(jià)，又不在同一個(gè)層面上。

如果用功德寺雙子座的價(jià)差3.4萬元/平米（10.5萬元/平米-7.1萬元/平米=3.4萬元/平米）來推算，華潤(rùn)臻澐的售價(jià)至少在12.3萬元/平米。若在配置上增加一些，價(jià)格應(yīng)該是12.5萬元-13萬元之間。

同理，建發(fā)海晏的售價(jià)，應(yīng)在12.9萬元-13.5萬元/平米。

和功德寺雙子座相比，朱房村雙子座最大問題在于，兩個(gè)項(xiàng)目的樓面價(jià)相差了6000元/平米。

花姐拿到一份華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏的戶型配比表，它們至少有80%戶型是競(jìng)品。

這意味著，同樣的戶型，購(gòu)房者買海晏的價(jià)格更高。但建發(fā)有一個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，只有一個(gè)股東，決策簡(jiǎn)單，而華潤(rùn)臻澐股東多，顧慮自然就多了起來。

它們的大環(huán)境相差不大，但小環(huán)境還是有些差異的。

華潤(rùn)臻澐在西邊，西面離京新高速約200米，建發(fā)海晏則在東邊。僅此一條，建發(fā)海晏的區(qū)位是強(qiáng)于華潤(rùn)臻澐的，但這個(gè)優(yōu)勢(shì)，是否價(jià)值6000元/平米，是個(gè)疑問。

建發(fā)海晏必須在產(chǎn)品上完全超越華潤(rùn)臻澐，才有勝算。

下面，花姐嘗試對(duì)華潤(rùn)臻澐和建發(fā)海晏進(jìn)行對(duì)比分析。

1、海晏在東，臻澐在西，兩個(gè)樓盤的朝向皆不正，東偏南22.09度。這導(dǎo)致一個(gè)問題，上午海晏會(huì)擋臻澐的光，下午臻澐會(huì)擋海晏的光——西曬。

2、臻澐西側(cè)有一條窄窄的綠化帶，綠化帶往西是一片市政公用地塊，包含了變電站、垃圾站、公交站、供電供熱，地面公交場(chǎng)站；而海晏沒這個(gè)問題。

3、臻澐幫海晏擋住了京新高速和鐵路的噪音——距離200米左右，下午噪音60分貝左右；但南側(cè)的五環(huán)高架對(duì)它們都有噪音污染——距離170米左右。

4、兩個(gè)項(xiàng)目都有極端產(chǎn)品。臻澐有134平米戶型約126套；海晏有290平米-300平米戶型41套、一梯一戶。

其它戶型主要是180平米、210-229平米、270平米左右，成了直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。

5、大門是面子工程，兩個(gè)項(xiàng)目都設(shè)在東面，紫氣東來。

海晏的大門用了裝飾架構(gòu)包裹大堂，三進(jìn)制，通過風(fēng)雨連廊把兩個(gè)會(huì)所連成一體。

臻澐的大門只有裝飾架構(gòu)，大門與地下會(huì)所分離，但南面的次大門比海晏闊氣，皆面朝清河一側(cè)。

6、臻澐調(diào)改了一個(gè)車庫出入口位置，從北面移到了東大門南側(cè)，人車放在一起，不是很安全；海晏西邊的車庫入口，斜對(duì)著臻澐的8#。

7、兩個(gè)項(xiàng)目南北都有退線。按照土地出讓文件，南面的河道退線在7-16米之間，臻澐退了8.2-16米，海晏退了6.89-15.12米；北面臻園退了11-25米，海晏局部退了12米。

如果按照文件尺寸，海晏的退線不夠徹底。

從整體退線上看，臻澐退線面積更大，如果海晏加上東邊的綠化帶，實(shí)際容積率會(huì)稍低于臻澐。雖然從土拍文件里，臻澐容積率為2.4，海晏為2.42。

花姐點(diǎn)評(píng)：

華潤(rùn)臻澐與建發(fā)海晏的較量，關(guān)鍵在于6000元/平米的樓面價(jià)價(jià)差。

隔離了西邊“噪音+市政設(shè)施”，你會(huì)為建發(fā)海晏的高價(jià)買單嗎？

如果兩個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)差不多，拿180平米戶型來換算，買海晏要多付出大約100萬元。

對(duì)于一個(gè)單套超過2200萬元的豪宅，是否會(huì)在意這100萬元？貧窮限制了想象，花姐得不到這個(gè)問題的答案。

花姐認(rèn)為，影響購(gòu)房者下單的，噪音與市政設(shè)施并不是最重要的，核心在于，誰的產(chǎn)品更勝一籌。

華潤(rùn)置地在朱房村的確有號(hào)召力，橡樹灣就擺在那。而對(duì)于建發(fā)的品牌認(rèn)知，很多購(gòu)房者是陌生的。

在這種情況下，建發(fā)要解套，唯一之路是，打造出絕對(duì)超越臻澐的產(chǎn)品。

一個(gè)新問題又來了，建發(fā)能否算得過賬來？

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