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北上廣深,一個都逃不掉!

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周三的文章:

我提到了一個觀點,中國人民銀行所公布的“居民新增中長期貸款”,基本可以視作大城市房價的一個領先指標,并且給出了這個新增中長期貸款數據,與國家統計局統計的全國70個大中城市房價、一線城市房價同比漲幅對比情況。

有細心的人可能會注意到,同樣是新增中長期貸款大規模減少,按照國家統計局的數據,70個大中城市的房價作為一個整體,從2022年2月就開始下跌,而一線城市的整體房價下跌,則是從2023年6月才開始。

的確是這樣的。

下面的這張圖表,是國家統計局統計的中國一二三線城市二手房掛牌均價自2015年以來的變動情況。


說明:根據國家統計局在70個大中城市房價數據中的區分,這里的一線城市指北京、上海、深圳、廣州這4個城市,二線城市包括天津、石家莊、太原、呼和浩特、沈陽、大連、長春、哈爾濱、南京、杭州、寧波、合肥、福州、廈門、南昌、濟南、青島、鄭州、武漢、長沙、南寧、海口、重慶、成都、貴陽、昆明、西安、蘭州、西寧、銀川、烏魯木齊這31個城市,其余35個城市即為三線城市。

觀察2015年以來的情況,我們可以發現,相比其他的二三線城市,4個一線城市二手房的掛牌均價,存在著漲的時候漲得早、漲得多跌的時候跌得晚、跌得少的情況。

從下跌幅度上看,從2021年8月房價指數高點算起,一線城市的二手房掛牌均價指數,從230.8跌到了今天的195.2,整體下跌了15.4%;相比之下,二線城市和三線城市分別從191.9和180.9,跌至今天的143.5和138.7,分別下跌了25.2%和26.1%。

為什么會出現這種情況?

答案并不復雜:虹吸效應。


在中國,四個一線城市匯集了全國最多的資金、人才、資源以及高薪就業機會,這就像虹吸效應中的低水位水缸一樣,吸引著全國的年輕人這里求學、工作、創業,也吸引著全中國的資金來炒作這里的房價——正因為這幾個城市是年輕人最愿意流入的城市,房子永遠不必擔心接盤俠問題,在同樣限制土地資源供給的情況下,房地產市場的新增資金,一定會最先、最大程度的炒作這幾個一線城市的房價。

這就是一線城市房價,相比二三線城市漲得更早、漲得更多的原因。

也正因為虹吸效應的存在,只要這個新增資金(貸款)的規模,還能夠支撐房價維持,那么,一線城市房價相比其他的二三四線城市,也必然會表現出來跌得晚、跌得少的情況——畢竟,在房價整體走弱的情況下,只有一線城市最不缺接盤俠,賣房的人都不是傻子,房價自然也就會呈現出“抵抗式下跌”的特征。

那問題來了——

如果這個新增資金(貸款)的規模進一步縮減,連一線城市房價都維持不住的時候,會出現什么樣的結果?

答案是——

一線城市會和二三四線城市一樣下跌,甚至在某些階段會跌得更多!

在這個問題上,美國和日本都是前車之鑒。

下面這張圖,是2005年以來全美國20個大城市的房價指數,與美國最重要的一線城市紐約的房價指數對比情況,在2006年美國房價見頂之后的下跌中,前面的3年,紐約的房價也和我們的一線城市一樣,跌幅確實小一些、也確實慢一些,但從2009年之后,跌幅就沒什么區別了。


更有趣的是,沒有接盤俠問題的美國大城市房價,大約在2012年觸底,此后房價新一輪的上漲中,紐約的房價漲幅反而遠遠追不上其他城市,一直持續到現在……

下面的這個圖,是日本首都圈房價和近畿圈1988年以來新建公寓樓的房價對比數據。


日本的首都圈,就是指東京都,可以理解為中國的北京或者上海;近畿圈,可以理解為東京的周邊地區,類似于北京周邊的燕郊、香河,或上海周邊的嘉興、南通。

1990年,日本泡沫經濟到達頂點,然后全日本的房價開始下跌。

最開始的2年間,日本的首都圈房價是先跌的,但相比近畿圈,前面的3年間,首都圈的跌幅確實比較小,跌得也比較慢,但接下來,兩者的跌幅就不相上下了,甚至某些年份還會更深一些。

因為日本經濟泡沫破裂之后的房價和中國類似,整體存在著接盤俠越來越少的問題,所以最終日本首都圈和近畿圈的房價一直跌到2003-2004年才算到底,這個下跌過程中,兩者的最終跌幅基本沒有什么區別。

為什么會是這樣呢?

原因也不復雜,因為虹吸效應存在的前提,是二三四線城市還有新增活水(資金),如果新增貸款的規模降到接近于0的時候,二三四線城市自己都沒水了,一線城市又能從哪里“虹吸”呢?從空氣中虹吸么?

吸血鬼存在的前提,是有人當血包供給他吸血,當血包自己都沒血了的時候,吸血鬼還能怎么吸血?

為了讓大家對一線城市的房價徹底死心,我再給大家看一個數據——全國及北京住宅商品房的庫存量(統計中叫“待售面積”,就像大多數人都是“待富人群”一樣)。


目前,全國的住宅商品房庫存,已經回到了2015年年初的高位,而北京這個一線城市的待售住宅商品房庫存,水位并不比全國低,甚至還接近其自身的歷史最高點!

前一篇文章,我提到全國大中城市的房價,都極有可能面臨新一輪下跌,你又憑什么認為北上廣深這些所謂的一線城市能夠躲過這輪下跌呢?

有人說了,北上廣深的房子,可都是中國的核心資產,怎么可能和二三四線城市那些賤貨比較?

這么說起來的話,紐約的房子,可能不是美國的核心資產?東京的房子,也不是日本的核心資產?

說到核心資產,我倒是想起來了這個詞兒最流行的2017-2019年,當時中國資本市場上所謂的核心資產,包括兩大類:

一類是A股市場上各種行業龍頭公司的股票,以茅臺為代表,以萬科為代表,俗稱各種“茅”,一直拿住就行,靜待其超額利潤給予股東超額回報;

另一類就是北京、上海、深圳、廣州這四個一線城市所謂“核心地段”的房產,“買了永遠都不要賣”,相信其一定能跑贏M2的增長速度。

不管是茅臺、萬科的股票,還是一線城市的房產,2019年你要是當真信了這個,信了所謂的“買了就永遠不要賣”,……


其實,就在2022-2024年的那一輪下跌中,所謂一線城市跌得少、跌得晚,也很有可能只是統計學所造成的錯覺。

某種程度上說,國家統計局關于房價的統計數據,是有點滯后且有較大程度失真的,其溫和的表現,很多時候源于統計規則和統計內容的調整,比方說在房價上漲的時候,將更多周邊新城低價房納入統計,在房價下跌的時候,將房價下跌較多的區域減少統計權重……

按照直接從事房地產中介的中原地產所統計的四個一線城市二手住宅價格指數變化,其實是下面這樣的,是不是更符合大家的體感?


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