近日，美的置業發布2024業績報告，給出了一份當下房企“逆勢突圍”的樣本。公司全年營收達37.3億元，同比增長33%；歸母核心凈利潤5.0億元，同比增長25%，毛利率提升至35.7%……各項數據可圈可點，憑借戰略定力與業務重構，美的置業展現出穿越周期的強勁增長動能。

當前，美的置業首個代建項目東城·美的東望府已亮相無錫，除此之外，美的置業也已在徐州、貴州、洛陽等城市簽署多個代建項目，開啟輕資產轉型新篇章。

值此美的置業進入無錫十周年之際，我們對話美的置業滬蘇公司總經理敖先珍，從戰略升維、城市深耕到未來布局，解碼美的置業從“規模追趕”到“價值引領”的轉型邏輯，探尋土地之上的發展密碼。

（無錫東望府）

01、戰略升維：輕重并舉穿越周期

記者：作為民營房企中少數實現穩健增長的標桿，美的置業近年來的戰略轉型備受關注。在行業深度調整期，美的置業如何通過戰略轉型應對市場變局？如何順利穿越周期？

敖先珍：行業的變革倒逼企業重新定義生存邏輯。面對行業長期調整，企業需兼具“順勢而為”的敏捷與“逆勢破局”的定力。我們選擇了輕重結合的路徑，正如公司董事會主席、執行董事郝恒樂在2024年度業績會上說的：“我們會全面發力，輕重結合，充分發揮公司的品牌、資金和美的體系里產業的協同優勢。”

對我們來說，“輕重并舉”不是選擇題，而是必答題。美的置業的戰略轉型，本質是從“規模擴張”轉向“價值創造”，核心在于依托集團的制造業基因，通過業務重組，從“增量開發”轉向“存量運營”，形成開發服務、物管服務、資產運營、房地產科技四大業務矩陣。

（佛山上華智能智造產業園）

其次，多元化增儲，錨定高價值“糧倉”是戰略落地的根基。我們在堅持城市深耕的同時，將加快“城市換倉”動作。

具體而言，我們將通過多元化增儲模式（包括TOD、產業勾地、國企合作、城市更新等），向核心城市聚焦，持續提升土地儲備面積占比；后期，我們滬蘇公司也將聚焦長三角高能級城市，比如：上海、蘇州、無錫等地，以“城市服務商”的角色，深度參與這些城市的更新和發展，實現土地儲備與城市勢能的深度綁定。

最后做精代建賽道，尋求新一輪增長機遇。在房地產行業步入深度調整階段的大背景下，因其獨特的商業模式和較低的風險特性，代建業務迅速成為諸多房企眼中的“香餑餑”，代建看似門檻低，實則對企業的全鏈條能力要求極高，以東城·美的東望府為例，這是我們首個代建項目，也是集團戰略轉型的標桿實踐。

滬蘇公司作為轉型先鋒，通過輸出品牌、產品力、高效的開發效率和全周期管理能力，與東城集團實現了資源互補，共同為錫東人民帶來高品質的豪宅作品。

（無錫）

02、擇高而立：“城市換倉”背后的價值重構

記者：剛剛您提到“城市換倉”是城市深耕策略的核心，如何理解這一概念？滬蘇公司的具體實踐是什么？

敖先珍：當前政策暖風頻吹，經歷周期波動的房地產行業，土拍市場和銷售市場，均出現了明顯的分化、背離之勢，盲目擴儲已成過去式，有限的資金必須用在更加安全、更加核心的土地資源上。

所謂“城市換倉”，本質是跳出“以量取勝”的慣性思維，轉向“以質換倉”，其核心邏輯是：用城市紅利對沖行業周期風險。

所以，一方面我們通過退出低效地塊、置換優質資源，實現土儲結構升級，另一方面，持續深耕城市，提升核心城市優質土儲占比，為城市提供更高附加值的人居解決方案，實現對高能級城市的深度價值挖掘。

長三角是中國經濟最活躍的板塊之一，而滬蘇公司聚焦的上海、無錫、蘇州等城市，不僅具備強經濟韌性，更在產業升級、人口導入、政策紅利等方面優勢顯著，這對地產行業來說是極大的助力支持。

以無錫為例，其人均消費力、城市配套成熟度、產業轉型速度均位居全國前列，我們通過持續深耕，落子十五個項目，推動了無錫的人居升級與城市更新。

• 2016年，我們把5M智能化社區引入無錫，在錫東打造公園天下；

• 2021年，山水拾澗創新性地打造了首個折疊園林；

• 2022年，云璟提前預判改善需求，用更加升級的“AI智慧社區”領跑空間智能新賽道，

• 同期云開東方以宋風美學破局，在同質化競爭中撕開缺口……

（無錫城市發展推介會）

也正是對產品的精鉆細研，2022年我們以32.6億進入無錫前十，2023年以近50億銷售額拿下無錫全口徑第一；2024年，我們穩居全市前三，也是榜單前5家公司里唯一的民營企業，我們的云璟、云開東方兩個項目在錫山區長期霸榜前二，山水拾澗、桂語云間也在濱湖區穩居前列。

同時，我們在無錫的每個作品都收獲了過硬口碑。

• 公園天下交付十年，業主滿意度依舊能達到97%；

• 國賓府以實景超越效果圖的兌現力，成為行業佳話；

• 云樾、云開東方以96%以上的交付滿意度，占據無錫改善市場前列。

（美的置業在無錫）

03、十年無錫路：深耕錫東的“共生密碼”

記者：今年是美的置業進入無錫十周年，我發現美的置業落子無錫15個項目，有6個都在錫東新城，包括最新的東望府項目，為何我們選擇錫東新城作為戰略重心？

敖先珍：錫東新城作為無錫“東進戰略”核心，是我們在無錫最重要的戰略布局區域，這個選擇基于對區域發展的長期看好。錫東新城這幾年的發展速度令人贊嘆，我個人有五點感受比較深：

一是城市的快速發展。錫東新城九里倉輕文旅街區、映月天地商業廣場等多個繁華商圈，滿足居民多元化休閑購物需求。同時擁有多條快速路網，高鐵約4小時貫通京滬雙核，約1小時覆蓋杭寧都市圈，有效延展“生活圈”半徑。

（無錫東站）

二是產業的強勁發展。人形機器人、合成生物、精準醫療、新能源、航空航天等一系列蘊藏新質生產力的前沿產業加速崛起，產業的快速發展會帶來一大批高新技術人才的入駐。

（錫東新城）

三是教育的全面布局。名校資源為區域價值加分，錫山實驗小學文潤校區、天一實驗學校文景校區、天一實驗學校、錫東高級中學、無錫學院等，實現從幼兒園到大學一站式教學體系。

（天一實驗學校）

四是生態環境的優越。錫東打造了九里河濕地公園、映月湖中央公園、吼山森林公園等生態配套，綠化率高達40%。

（映月湖公園）

五是政策的紅利疊加。無錫市“十四五”規劃，明確錫山“產城融合示范區”定位，產城融合示范區定位疊加土地、人才等專項政策支持，為企業和人才在錫東的落戶和發展提供了強有力的支撐。

（錫東新城）

正是基于這樣的綜合判斷，我們十年前就前瞻性地布局錫東新城，陸續打造了公園天下、云璟、云開東方等6個項目，同時收獲了過硬的項目口碑。

如今，我們再次在錫東新城布局東望府，規劃建面約158-310㎡精裝大平層，特邀蘇州園林設計院主筆，師法寄暢園、蠡園中式園林造景技法，斥巨資在社區里再造了一座江南名園，將東方居住智慧與江南園林美學深度融合，這是錫東乃至錫山區首個擁有300㎡+大平層的在售項目，是美的置業在錫東十年進階的時代大成之作。我們希望東望府能真正超越住宅范疇，成為代言錫東未來十年的“城市文化地標”。

（無錫東望府）

未來，無錫仍將是“輕重并舉”戰略的核心載體。無論是與大國企的深度協同，還是代建模式的規模化復制，我們都將以敬畏之心，繼續做這座城市“長期主義”的同行者。

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