這里是浦東房?jī)r(jià)最離譜的地方。

　　一路之隔，房?jī)r(jià)斷崖式下降，單套便宜三百萬(wàn)。

　　唐鎮(zhèn)，可以稱之為上海外環(huán)外的最強(qiáng)板塊。

　　作為張江中產(chǎn)的外溢首選，唐鎮(zhèn)的標(biāo)桿社區(qū)唐鎮(zhèn)三兄弟，是浦東第一個(gè)在外環(huán)外房?jī)r(jià)第一個(gè)達(dá)到十萬(wàn)量級(jí)的片區(qū)。

　　但是有一個(gè)很神奇的現(xiàn)象。

　　同屬于唐鎮(zhèn)、只和唐鎮(zhèn)三兄弟一路之隔的王港，房?jī)r(jià)、房子的流通性相比于唐鎮(zhèn)都是斷崖式下跌。

　　唐鎮(zhèn)三兄弟目前基本還維持在8萬(wàn)左右的成交價(jià)，越是大戶型單價(jià)賣的越高。

　　近期唐鎮(zhèn)三兄弟成交的大三房戶型，單價(jià)仍然在8.5萬(wàn)左右，幾乎冠絕外環(huán)外。

　　但是只是一路之隔的王港次新房?jī)r(jià)格就是斷崖式下跌。

　　金融家的單價(jià)僅需4.5-5.5萬(wàn)一平，和唐鎮(zhèn)的次新房?jī)r(jià)格幾乎差了50%。

　　保集瀾灣的洋房，成交單價(jià)僅5-6萬(wàn)的水平。

　　很多朋友會(huì)吐槽王港無(wú)地鐵，不像唐鎮(zhèn)核心區(qū)有2號(hào)線這種高能級(jí)的線路。

　　但是需要注意的是，唐鎮(zhèn)賣的比較貴的綠城、唐鎮(zhèn)三兄弟系列，都談不上地鐵房，距離大部分都很遠(yuǎn)。

　　王港的幾個(gè)次新社區(qū)，金融家、保集瀾灣都是低密度的次新房社區(qū)，品質(zhì)肯定不算差。

　　理論上，即便沒(méi)有學(xué)校的加持，憑借著低密度和不算老的房齡，王港的房?jī)r(jià)也應(yīng)該只比三兄弟的房?jī)r(jià)有序下降。

　　比如唐鎮(zhèn)三兄弟賣個(gè)8萬(wàn)五，王港賣個(gè)7萬(wàn)，7萬(wàn)5。

　　但是實(shí)際的結(jié)果肯定是大相徑庭，房?jī)r(jià)過(guò)了高架就是斷崖式下跌。

　　那么，為什么只是一路之隔，王港相比于唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)斷崖式下跌？

　　王港相比于唐鎮(zhèn)房?jī)r(jià)斷崖式下降的第一個(gè)肉眼可見(jiàn)的原因，就是城市界面太差了，配套充滿鄉(xiāng)鎮(zhèn)感。

　　雖然王港也屬于唐鎮(zhèn)，但是板塊的發(fā)展過(guò)程卻和唐鎮(zhèn)核心區(qū)大不相同。

　　唐鎮(zhèn)核心區(qū)的規(guī)劃啟動(dòng)于2005-2006年，在當(dāng)時(shí)浦東還未合并南匯，發(fā)展方向一路向東。

　　唐鎮(zhèn)作為四大新市鎮(zhèn)之一，是要對(duì)標(biāo)森蘭打造國(guó)際社區(qū)的，板塊的規(guī)劃起點(diǎn)很高。

　　唐鎮(zhèn)板塊的首先開(kāi)發(fā)的就是金爵別墅，白金瀚宮和棕櫚泉花園這幾個(gè)純粹的別墅社區(qū)，直接奠定了板塊偏高端的基礎(chǔ)。

　　雖然后面國(guó)際社區(qū)不搞了，但是之前的高定位規(guī)劃有個(gè)非常大的好處，就是讓唐鎮(zhèn)的土地資源沒(méi)有浪費(fèi)：

　　唐鎮(zhèn)的土地沒(méi)有安排建設(shè)動(dòng)遷房，也沒(méi)有建設(shè)一堆低品質(zhì)的剛需商品房，而是接過(guò)別墅的改善大旗。

　　后續(xù)開(kāi)發(fā)了綠城系列、唐鎮(zhèn)三兄弟這些定位改善、面積偏大的高品質(zhì)社區(qū)。

　　開(kāi)發(fā)過(guò)程中，學(xué)校商場(chǎng)等資源相繼補(bǔ)齊，加上優(yōu)秀的、整體規(guī)劃的城市界面，讓唐鎮(zhèn)在2020年成功靠著張江的購(gòu)買力爆發(fā)快速崛起。

　　房?jī)r(jià)抬升到9-10萬(wàn)，唐鎮(zhèn)因此成為外環(huán)外第一中產(chǎn)社區(qū)。

　　但是王港的開(kāi)發(fā)之路一直沿用的還是之前遠(yuǎn)郊小鎮(zhèn)的思路。

　　片區(qū)內(nèi)建設(shè)了大量的動(dòng)遷房，直到現(xiàn)在還在建。

　　安置房棠清雅苑（建成于2023年）

　　板塊內(nèi)的商品房區(qū)域，僅是夾在大量動(dòng)遷房和卡園之間的一小部分。

　　圖源唐鎮(zhèn)找房

　　商品房片區(qū)的小環(huán)境還可以，但是走過(guò)一個(gè)路口就變成了動(dòng)遷基地的質(zhì)感。

　　這種落差感很明顯，周圍的商店明顯也是匹配本地動(dòng)遷居民圈層的類型，和高收入群體完全不搭邊。

　　板塊內(nèi)也沒(méi)有優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、成體量的商場(chǎng)，王港幾乎就是一個(gè)純粹的近郊小鎮(zhèn)。

　　我們經(jīng)常講：

　　一個(gè)板塊的價(jià)格層次，由其主要吸引的購(gòu)買力的水平來(lái)決定。

　　王港和唐鎮(zhèn)的房?jī)r(jià)產(chǎn)生較大差距，深層次原因就是王港和唐鎮(zhèn)吸引的購(gòu)買力層次完全不同。

　　王港套均比唐鎮(zhèn)低了300萬(wàn)，差距不僅僅是距離、地鐵、學(xué)校的差距，而是購(gòu)房者階層的差距。

　　不同總價(jià)的購(gòu)房者對(duì)于生活配套、社區(qū)環(huán)境的要求完全不同，因此才造成了王港和唐鎮(zhèn)價(jià)格細(xì)節(jié)上巨大的落差。

　　如果走在三兄弟片區(qū)的街道上，可以很明顯地感受到這里的改善氛圍。

　　開(kāi)篇曾經(jīng)提到一個(gè)問(wèn)題，同樣是沒(méi)地鐵，為什么對(duì)于三兄弟和王港完全不同？

　　唐鎮(zhèn)主要吸引中產(chǎn)里改善購(gòu)買力：

　　這樣的家庭大多開(kāi)車出行，地鐵不是剛需，因此遠(yuǎn)離地鐵對(duì)于唐鎮(zhèn)三兄弟并不是特別大的問(wèn)題；

　　但是主打剛需改善的王港，主要吸引的就是300-600萬(wàn)的剛需購(gòu)房者。

　　對(duì)于這些購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，王港沒(méi)有地鐵站就是巨大的缺點(diǎn)。

　　而實(shí)際上，唐鎮(zhèn)本身的能級(jí)還要更高，不僅僅是只比王港高一個(gè)檔次的近郊首次改善板塊。

　　唐鎮(zhèn)是張江的一線外溢板塊，直接競(jìng)品不再是那些近郊剛需社區(qū)，而是北蔡、御橋、甚至聯(lián)洋這些地方的中產(chǎn)改善購(gòu)買力，可以視為高級(jí)中產(chǎn)。

　　唐鎮(zhèn)的次新房社區(qū)有一個(gè)巨大的優(yōu)勢(shì)就是產(chǎn)品定位比較高端、面積比較大，規(guī)劃了很多120-160的大三房、四房戶型。

　　很多拿著1000-1500萬(wàn)的改善家庭，北蔡、御橋、唐鎮(zhèn)都看了一圈，最終在預(yù)算、房齡、品質(zhì)、面積多維度考量之后會(huì)選擇唐鎮(zhèn)。

　　上海這輪樓市行情由改善購(gòu)買力驅(qū)動(dòng)，因此唐鎮(zhèn)依然是香餑餑，尤其是大戶型。

　　從價(jià)格層面也看得出，唐鎮(zhèn)的大戶型相對(duì)更堅(jiān)挺，價(jià)格依然維持在八萬(wàn)多，小戶型倒是出現(xiàn)了不少七萬(wàn)多的成交。

　　而王港的層次，比徐涇這一類主打近郊上車的區(qū)域能級(jí)還要低一檔次，整體比唐鎮(zhèn)核心區(qū)幾乎是低了兩個(gè)檔次，因此才會(huì)單平方比唐鎮(zhèn)核心區(qū)少賣三萬(wàn)塊。

　　如果把王港放在張江外溢的鄙視鏈中，就會(huì)發(fā)現(xiàn)王港連2梯隊(duì)都進(jìn)不去。

　　唐鎮(zhèn)核心區(qū)屬于是特殊的一梯隊(duì)，直接和中環(huán)甚至內(nèi)環(huán)的板塊pk。

　　如果是正常外溢的第二梯隊(duì)，是周康的次新房，比如康城親水灣、明天華城，直接占據(jù)了500-700萬(wàn)這個(gè)檔次。

　　這些地方要么是張江南拓后直線外溢（康橋），要么是低配版的中產(chǎn)社區(qū)（周浦）。

　　而王港甚至很難在周康手里搶到客戶，只能說(shuō)是擇機(jī)撿漏，某種程度上來(lái)說(shuō)應(yīng)該算是張江外溢的2.5梯隊(duì)——實(shí)際上就是撈不到什么張江溢出來(lái)的購(gòu)房者。

　　王港沒(méi)有地鐵，因此就沒(méi)有市區(qū)的直線外溢購(gòu)買力；

　　隔壁的卡園里，賺的多的購(gòu)房者一般都去買了唐鎮(zhèn)核心區(qū)，賺的少的也買不起王港的次新房。

　　因此實(shí)際上王港的商品房二手基本只有王港本地人改善在買，購(gòu)買力的基數(shù)非常小，自然房?jī)r(jià)起不來(lái)，成交量也不太好。

　　雖然最近傳說(shuō)浦發(fā)虹灣的學(xué)校也會(huì)高配，但是這也很難直接拉平王港和唐鎮(zhèn)的價(jià)值差距——

　　區(qū)別的不僅僅是學(xué)校，而是購(gòu)買力的層次問(wèn)題。

　　這種情況下，買入王港的新房就要十分謹(jǐn)慎了。

　　拉上行市場(chǎng)數(shù)據(jù)的時(shí)候，會(huì)發(fā)現(xiàn)王港的房?jī)r(jià)漲的也很好，甚至和唐鎮(zhèn)核心區(qū)漲幅比肩。

　　但是千萬(wàn)不要認(rèn)為，王港的潛力和唐鎮(zhèn)核心區(qū)一樣大。

　　市場(chǎng)熱度高的時(shí)候，總有一兩組不明真相的客戶，為了“唐鎮(zhèn)”二字買單。

　　而王港的新房，更是如此。

　　靠著自媒體廣告、靠著中介分銷，吸引了一堆不明真相的朋友上車“唐鎮(zhèn)”。

　　大家抱著和唐鎮(zhèn)核心區(qū)一樣的預(yù)期，但是實(shí)際上買入的是差兩個(gè)檔次的資產(chǎn)，等到后面發(fā)現(xiàn)才是悔之晚矣。

　　上海樓市中，這樣靠著“蹭”的騙局還有很多。