這里是浦東房價最離譜的地方。

　　一路之隔，房價斷崖式下降，單套便宜三百萬。

　　唐鎮，可以稱之為上海外環外的最強板塊。

　　作為張江中產的外溢首選，唐鎮的標桿社區唐鎮三兄弟，是浦東第一個在外環外房價第一個達到十萬量級的片區。

　　但是有一個很神奇的現象。

　　同屬于唐鎮、只和唐鎮三兄弟一路之隔的王港，房價、房子的流通性相比于唐鎮都是斷崖式下跌。

　　唐鎮三兄弟目前基本還維持在8萬左右的成交價，越是大戶型單價賣的越高。

　　近期唐鎮三兄弟成交的大三房戶型，單價仍然在8.5萬左右，幾乎冠絕外環外。

　　但是只是一路之隔的王港次新房價格就是斷崖式下跌。

　　金融家的單價僅需4.5-5.5萬一平，和唐鎮的次新房價格幾乎差了50%。

　　保集瀾灣的洋房，成交單價僅5-6萬的水平。

　　很多朋友會吐槽王港無地鐵，不像唐鎮核心區有2號線這種高能級的線路。

　　但是需要注意的是，唐鎮賣的比較貴的綠城、唐鎮三兄弟系列，都談不上地鐵房，距離大部分都很遠。

　　王港的幾個次新社區，金融家、保集瀾灣都是低密度的次新房社區，品質肯定不算差。

　　理論上，即便沒有學校的加持，憑借著低密度和不算老的房齡，王港的房價也應該只比三兄弟的房價有序下降。

　　比如唐鎮三兄弟賣個8萬五，王港賣個7萬，7萬5。

　　但是實際的結果肯定是大相徑庭，房價過了高架就是斷崖式下跌。

　　那么，為什么只是一路之隔，王港相比于唐鎮的房價斷崖式下跌？

　　王港相比于唐鎮房價斷崖式下降的第一個肉眼可見的原因，就是城市界面太差了，配套充滿鄉鎮感。

　　雖然王港也屬于唐鎮，但是板塊的發展過程卻和唐鎮核心區大不相同。

　　唐鎮核心區的規劃啟動于2005-2006年，在當時浦東還未合并南匯，發展方向一路向東。

　　唐鎮作為四大新市鎮之一，是要對標森蘭打造國際社區的，板塊的規劃起點很高。

　　唐鎮板塊的首先開發的就是金爵別墅，白金瀚宮和棕櫚泉花園這幾個純粹的別墅社區，直接奠定了板塊偏高端的基礎。

　　雖然后面國際社區不搞了，但是之前的高定位規劃有個非常大的好處，就是讓唐鎮的土地資源沒有浪費：

　　唐鎮的土地沒有安排建設動遷房，也沒有建設一堆低品質的剛需商品房，而是接過別墅的改善大旗。

　　后續開發了綠城系列、唐鎮三兄弟這些定位改善、面積偏大的高品質社區。

　　開發過程中，學校商場等資源相繼補齊，加上優秀的、整體規劃的城市界面，讓唐鎮在2020年成功靠著張江的購買力爆發快速崛起。

　　房價抬升到9-10萬，唐鎮因此成為外環外第一中產社區。

　　但是王港的開發之路一直沿用的還是之前遠郊小鎮的思路。

　　片區內建設了大量的動遷房，直到現在還在建。

　　安置房棠清雅苑（建成于2023年）

　　板塊內的商品房區域，僅是夾在大量動遷房和卡園之間的一小部分。

　　圖源唐鎮找房

　　商品房片區的小環境還可以，但是走過一個路口就變成了動遷基地的質感。

　　這種落差感很明顯，周圍的商店明顯也是匹配本地動遷居民圈層的類型，和高收入群體完全不搭邊。

　　板塊內也沒有優質的學校、成體量的商場，王港幾乎就是一個純粹的近郊小鎮。

　　我們經常講：

　　一個板塊的價格層次，由其主要吸引的購買力的水平來決定。

　　王港和唐鎮的房價產生較大差距，深層次原因就是王港和唐鎮吸引的購買力層次完全不同。

　　王港套均比唐鎮低了300萬，差距不僅僅是距離、地鐵、學校的差距，而是購房者階層的差距。

　　不同總價的購房者對于生活配套、社區環境的要求完全不同，因此才造成了王港和唐鎮價格細節上巨大的落差。

　　如果走在三兄弟片區的街道上，可以很明顯地感受到這里的改善氛圍。

　　開篇曾經提到一個問題，同樣是沒地鐵，為什么對于三兄弟和王港完全不同？

　　唐鎮主要吸引中產里改善購買力：

　　這樣的家庭大多開車出行，地鐵不是剛需，因此遠離地鐵對于唐鎮三兄弟并不是特別大的問題；

　　但是主打剛需改善的王港，主要吸引的就是300-600萬的剛需購房者。

　　對于這些購房者來說，王港沒有地鐵站就是巨大的缺點。

　　而實際上，唐鎮本身的能級還要更高，不僅僅是只比王港高一個檔次的近郊首次改善板塊。

　　唐鎮是張江的一線外溢板塊，直接競品不再是那些近郊剛需社區，而是北蔡、御橋、甚至聯洋這些地方的中產改善購買力，可以視為高級中產。

　　唐鎮的次新房社區有一個巨大的優勢就是產品定位比較高端、面積比較大，規劃了很多120-160的大三房、四房戶型。

　　很多拿著1000-1500萬的改善家庭，北蔡、御橋、唐鎮都看了一圈，最終在預算、房齡、品質、面積多維度考量之后會選擇唐鎮。

　　上海這輪樓市行情由改善購買力驅動，因此唐鎮依然是香餑餑，尤其是大戶型。

　　從價格層面也看得出，唐鎮的大戶型相對更堅挺，價格依然維持在八萬多，小戶型倒是出現了不少七萬多的成交。

　　而王港的層次，比徐涇這一類主打近郊上車的區域能級還要低一檔次，整體比唐鎮核心區幾乎是低了兩個檔次，因此才會單平方比唐鎮核心區少賣三萬塊。

　　如果把王港放在張江外溢的鄙視鏈中，就會發現王港連2梯隊都進不去。

　　唐鎮核心區屬于是特殊的一梯隊，直接和中環甚至內環的板塊pk。

　　如果是正常外溢的第二梯隊，是周康的次新房，比如康城親水灣、明天華城，直接占據了500-700萬這個檔次。

　　這些地方要么是張江南拓后直線外溢（康橋），要么是低配版的中產社區（周浦）。

　　而王港甚至很難在周康手里搶到客戶，只能說是擇機撿漏，某種程度上來說應該算是張江外溢的2.5梯隊——實際上就是撈不到什么張江溢出來的購房者。

　　王港沒有地鐵，因此就沒有市區的直線外溢購買力；

　　隔壁的卡園里，賺的多的購房者一般都去買了唐鎮核心區，賺的少的也買不起王港的次新房。

　　因此實際上王港的商品房二手基本只有王港本地人改善在買，購買力的基數非常小，自然房價起不來，成交量也不太好。

　　雖然最近傳說浦發虹灣的學校也會高配，但是這也很難直接拉平王港和唐鎮的價值差距——

　　區別的不僅僅是學校，而是購買力的層次問題。

　　這種情況下，買入王港的新房就要十分謹慎了。

　　拉上行市場數據的時候，會發現王港的房價漲的也很好，甚至和唐鎮核心區漲幅比肩。

　　但是千萬不要認為，王港的潛力和唐鎮核心區一樣大。

　　市場熱度高的時候，總有一兩組不明真相的客戶，為了“唐鎮”二字買單。

　　而王港的新房，更是如此。

　　靠著自媒體廣告、靠著中介分銷，吸引了一堆不明真相的朋友上車“唐鎮”。

　　大家抱著和唐鎮核心區一樣的預期，但是實際上買入的是差兩個檔次的資產，等到后面發現才是悔之晚矣。

　　上海樓市中，這樣靠著“蹭”的騙局還有很多。