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每天爬六層樓梯的喘息聲，墻皮剝落時揚起的灰塵，還有永遠修不好的漏水墻角……這些畫面，構成了許多“老破小”住戶的日常圖景。

隨著城市更新的浪潮，“原拆原建”的模式正在悄然改寫老小區的命運，它讓老房子‘脫胎換骨’的同時，守住居民記憶中的家園坐標。

當70年代的紅磚樓換上智能家居的‘心臟’，這場「老房子革命」究竟如何實現居住品質的躍升？又為何在叫好聲中仍存爭議？

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什么樣的房子符合“原拆原建”

原拆原建的房屋，大都是年代久遠、建設標準較低、安全隱患多、居住條件差的“危房”。但能否立馬實施原拆原建，還得根據每個城市的財政情況和立項先后順序來定。

下面來看下三個城市的老房子改造案例，會幫助大家對「原拆原建」有更直觀的認識。

案例1：北京 勁松小區114號樓

全市首個采用“四方共擔”方式出資重建的危舊樓房。

勁松一區114號樓建于1978年，是一棟六層框架輕板實驗樓。歷經五十年風雨，已經成為D級危樓。66戶居民中，家有老人的占到60%左右，沒有電梯上下樓很不方便。

2021年12月4日，勁松一區老樓正式啟動拆除重建，2023年重建完成，從居民搬走到收房，用了19個月。

改建資金由政府、產權單位、居民、社會機構等多主體籌集，其中居民出資比例約10%，平均每戶約6-7萬元。

勁松一區的居民中，60歲以上的老人占比達36.9%，加裝電梯不同于一般老樓加裝電梯的模式，新建的樓房可以實現平層入戶，從電梯出來直接就進家門。

房屋的戶型更適應現代生活的需求，臥室減少的面積補給客廳，增加衛生間和廚房的使用面積，平均每戶建筑面積增加6平方米左右。

上下水管道使用了先進的雙層螺紋管，既能防止漏水或堵塞，排水時還能有效減少噪音。

案例2：杭州 浙工新村

居民自籌約4.7億元，占小區重建全部費用的八成以上。

浙工新村是位于杭州市中心的“老破小”，始建于1980年代，距今已經超過40年。外部條件差，小區缺乏抗震設防，安全隱患較多。

2023年4月，正式啟動有機更新流程，項目總建筑面積約為8.1萬平方米，涉及居民548戶。

改造時拆除原13幢建筑，新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯，實行人車分流，還配建了地下車庫，綠化率提升至25%以上，容積率從1.8提高至2.1。

案例3：成都 曹家巷工人村

成都市首個原拆原建項目。

項目在金牛區曹家巷工人村內，建設跨越50-80年代，形成了成片的老小區。其中有8棟拆建的房子是50、60年代紅磚房，每層公共廚衛面積18-30㎡，空間狹窄，環境嘈雜，屬D級危房。

原拆原建新房子增加地下車庫、下沉商業、加裝電梯，延續了原來的樓棟布局，單層戶數減少，由5層變7層，每戶增加5～6平方米，新增電梯和地下車庫。

房間內部，都是北廊單體，房間尺度窄、暗衛等“瑕疵”。但能做到南北通透、有衛生間廚房外陽臺。

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原拆原建有哪些好處？

①從居住者角度來說，居民獲得感顯著提升

原來的老房子開裂、滲水問題嚴重，且布局不合理，功能不齊全，小區基礎設施也不完善，不僅居民生命安全無法保證，還無法滿足現代生活的居住要求。

通過“原拆原建”，可改善使房屋居住環境和住房功能。

而且，這些老舊小區所處的地段都在”鬧市區“，本就生活配套成熟，學校、醫療資源豐富，這樣一來不用離開熟悉的街坊環境，就能繼續享受市中心的便捷資源。

②從國家角度來說，更符合“雙碳目標”

精細化的“原拆原建”通過綠色建造、完善建筑拆除管理等措施，減少了碳排放和能源消耗，符合國家提出的“雙碳”目標。

③從城市角度來說，有助于城市歷史文化的保護

“原拆原建”是一種“小規模、漸進式”的有機更新，能保護城市原有的街道路網不會被破壞，建筑的風貌也不會有太大的改變，有助于城市歷史文化的保護。

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為何有人反對原拆原建？

「明明不花錢就能住新房，為何還有人反對原拆原建？」

位于上海市中心區域的甘泉三村，最早建成的房源1953年竣工，是標準的“老破小”，層高低，不少樓棟上有加建的鐵棚，居住條件差，還有安全風險。

因此，甘泉三村舊住房成套改造于2024年9月5日啟動簽約。

但由于項目整體簽約率為83.56%，其中產權戶簽約率為71.89%，而按照相關要求，整體簽約率應達到98%，產權戶簽約率應達到100%后，項目才能開展。最終只能擱置。

甘泉三村舊住房改造項目的中止并非個案。那么，為什么會有很多人反對呢？原因主要有以下幾點：

①房屋面積補貼：原拆原建強調“拆一還一”，有些居民想要拿錢去購買更多面積很難實現。還有些老房子面積都比較小，很多人一輩子都住在這種房里，眼看有機會換新房，但新房面積增加不多。

②房屋質量不放心：對未來拿到的房子沒有把握，擔心質量差、層高太低，使用面積變小，煤衛太小等導致生活不便等。

③拆建速度：很多人心拆建速度慢，等不起，而且過渡期生活成本高，就選擇不簽。

④資金方面：原拆原建每家要掏幾十萬、上百萬，這筆錢不是每戶人家都能拿得出，尤其是一些沒有子女的老人，即使貸款，年紀大也貸不出來。

⑤房子常年出租，耗得起：還有些業主不住這里，房子長年出租。對他們來說房屋“原拆原建”收不到租金，還要交錢的話不劃算，再加上自己以后又不會來住，覺得沒必要同意。

老房子的故事從未終結，它正在鋼筋水泥的重組中，續寫關于「家」的全新篇章。

大家對老舊小區“原拆原建”還有什么看法呢？歡迎評論區討論分享哦。

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