一張開往新世界的船票

文/王芳潔

編輯/楊磊

抱著舊時代思想鋼印的企業(yè)，是沒辦法適應新時代的，尤其是享受過多年時代紅利的地產行業(yè)。

自地產進入下行周期以來，絕大部分民營房地產企業(yè)都深受債務影響，然而周期已至，一家企業(yè)如果只去化債，無論它解決多少，實際上是很難達到百分之百。

因為在“保交樓”的剛性任務下，企業(yè)需要繼續(xù)投入建安資金來保證樓盤交付，而實際上相應樓盤的銷售工作已經前置完成，整體現(xiàn)金流是凈流出的狀態(tài)。

而化債需要的則是新的現(xiàn)金流進到企業(yè)里來，最理想的狀態(tài)當然是通過新開樓盤、新增銷售額來實現(xiàn)，但整個市場目前能給到企業(yè)的動能是不足的，這是現(xiàn)狀，也讓解決問題的困難被加大。

整個市場似乎都在尋找更好的解決方案，所有地產企業(yè)都希望打破思想鋼印，獲得新動能。

這讓我想起，幾年前，在中國建材董事長任上時，宋志平給我講過的一樁往事。

2002年，他被派往中國新型建筑材料集團擔任董事長，這不是一個好差事，和今天的很多房企一樣，當時的中新集團也是一個“彈坑”一樣的企業(yè)，年收入只有20億元，但債務卻有32億元，并已經全部逾期。

就職那天，宋志平坐在主席臺上，集團辦公室主任忽然遞過來一份文件，是法院關于凍結集團資產的通知書，他看了一眼，就把文件翻過去輕放在桌上。

上任后，宋志平主要做了兩件事，第一是積極化債，第二就是在中新集團的業(yè)務中，加入水泥制造。現(xiàn)在來看，第二點才是真正改變企業(yè)命運的關鍵決策。轉型成功后的中國建材目前已成為世界“水泥大王”，產業(yè)遍布全球。

當一家企業(yè)被注入新的動能，在新舊交替的過程中，老問題能得以化解，企業(yè)也能為將來的發(fā)展贏得空間。

當然，對于任何一家企業(yè)來說，跨入新產業(yè)都是非常有挑戰(zhàn)的事情，無論是資金、能力結構上都需要進一步投入。今天，再用這種標準來要求舉步維艱的民營房企，可能有點強人所難了。

但如果我們把時間倒退回去幾年，就會發(fā)現(xiàn)機會窗口曾經出現(xiàn)過，正如馬云以前說過一句廣為認同的話，“晴天的時候要修屋頂”，那些未雨綢繆過的人，今天還能繼續(xù)往前走。

今天獲得新動能，并在新領域開疆拓土的地產企業(yè)，其實在很早以前，就埋下了伏筆。

01

中國房地產業(yè)的下行周期是從2021年下半年開始的，實際上，自上個世紀90年代取消福利分房開始，到2021年上半年，這個曾經的中國經濟支柱產業(yè)經歷過一次上行長周期。所以，只要在那個階段里，開始積極布局第二增長曲線，實際上完全有機會在今天實現(xiàn)新舊動能的轉換。

就像宋志平說過的一句話，“今天吃不上飯是因為昨天沒想清楚，要想明天吃上飯就必須今天想清楚。”

但走出舒適圈，不僅需要勇氣，也需要有更前置的戰(zhàn)略眼光，客觀而言，這種戰(zhàn)略眼光并不取決于某個創(chuàng)始人的靈光乍現(xiàn)，而是這家企業(yè)真的吃過、見過。

比方說，建產業(yè)園的企業(yè)，會常年和工廠打交道，它知道一家工廠放在哪，供應鏈的效率最高，每天機器開起來，要費多少電。

多年前，華夏幸福董事長王文學就提出了“雙輪驅動”發(fā)展模式，一邊是產業(yè)園，一邊是先進生產力產業(yè)，再通過產業(yè)鏈布局，實現(xiàn)協(xié)同發(fā)展。

華夏幸福為什么能給自己裝上“第二只輪子”，那是因為有無數(shù)只“輪子”就在華夏幸福的產業(yè)新城里。截至2024年三季度末，華夏幸福企業(yè)服務累計服務企業(yè)數(shù)量達45萬家；園區(qū)運營面積約47.4萬平方米，出租率保持在96%。

實際上，雖然被外界認為是開發(fā)型企業(yè)，但實質上華夏幸福的發(fā)展模式更類似于平臺型服務型企業(yè)。

單就產業(yè)新城而言，華夏幸福的盈利模式不是賣廠房，而是幫助地方政府招商引資，通過新增落地投資額的分潤，來實現(xiàn)地方、產業(yè)新城運營商和入園企業(yè)的共同發(fā)展。

這就很類似于數(shù)字經濟的平臺型企業(yè)，通過服務消費者和商家，來實現(xiàn)平臺價值，并在此過程中，不斷挖掘服務對象的深度需求，然后持續(xù)進入新的賽道，實現(xiàn)生態(tài)化發(fā)展。

產業(yè)園當然是個生態(tài)，它需要積極與市場互動，暢通供應鏈的上下游，并在此基礎上響應時代的召喚。

時代的召喚之一是以數(shù)字化、智能化提效為核心的產業(yè)升級。2021年，華夏幸福投資了產業(yè)大數(shù)據(jù)公司華夏數(shù)科，其核心產品立業(yè)云通過產業(yè)大數(shù)據(jù)和人工智能技術，基于DeepSeek打造了首個選址、招商垂直場景大模型，成為面向實體企業(yè)的選址平臺和招商平臺。

隨著開源浪潮，大模型能力已經不稀缺，但數(shù)據(jù)卻是高門檻，這需要積累。恰好，華夏幸福最不缺的就是數(shù)據(jù)。

依托華夏幸福，華夏數(shù)科擁有了全維全量產業(yè)大數(shù)據(jù)的核心優(yōu)勢：園區(qū)數(shù)據(jù)覆蓋全國30個核心都市圈、2700個開發(fā)區(qū)、10萬個產業(yè)園，包含了基礎信息、產業(yè)信息、配套信息等140個維度的關鍵信息；空間數(shù)據(jù)以先進的VR技術以及獨創(chuàng)的產業(yè)空間3D建模技術，將產業(yè)空間的全景全貌立體呈現(xiàn)；行業(yè)數(shù)據(jù)則以區(qū)域發(fā)展專家視角，將新興產業(yè)精準分為200+產業(yè)鏈（SPU），6000+產業(yè)節(jié)點，實時深度挖掘每條SPU關鍵信息；企業(yè)數(shù)據(jù)通過實時更新5000萬家企業(yè)的全維數(shù)據(jù)，以100+標簽繪制企業(yè)智慧畫像，定向生成200+企業(yè)圖譜。

有了數(shù)據(jù)，華夏數(shù)科的AI招商平臺通過產業(yè)大腦、AI招商助手、 AI黑燈工廠三大核心功能，即可快速診斷區(qū)域產業(yè)、高通量挖掘并觸達招商線索，加速招商工作流程，促進項目落地，環(huán)環(huán)相扣，效能步步遞增。

依托AI+數(shù)據(jù)，華夏數(shù)科構建了線上線下服務閉環(huán)，已在上海閔行、成都天府新區(qū)、安徽舒城、浙江南潯等十多個區(qū)域落地，成功為3000+家企業(yè)提供精準高效的選址落地服務，助力產業(yè)資源與產業(yè)空間的最優(yōu)匹配。

須知，企業(yè)選址、園區(qū)招商是一個信息搜尋、資源匹配的過程，除了財務成本，雙方還要付出時間成本、試錯成本以及機會成本，等等。

華夏數(shù)科通過AI+數(shù)據(jù)實現(xiàn)企業(yè)選址與園區(qū)招商的高效匹配，往小看，是幫助了企業(yè)-園區(qū)降本增效；往大看，企業(yè)、園區(qū)都是經濟體有機組成部分，幫助企業(yè)-園區(qū)更優(yōu)匹配，既是帕累托改進，也是幫助經濟體減少交易耗損，實現(xiàn)了整體效用最大化。

時代的召喚之二則是雙碳目標，即碳達峰和碳中和，圍繞這個目標，我國傳統(tǒng)產業(yè)園區(qū)均需完成低碳化轉型。

除此以外，華夏幸福投資的小麥新能是一家面向產業(yè)園區(qū)等工商業(yè)場景的一體化低碳、零碳智慧園區(qū)綜合解決方案提供商。如果說華夏數(shù)科是用AI打通企業(yè)-園區(qū)的資源配置壁壘，那么小麥新能則是用 AI 打通能耗-碳排放的次元壁。

02

2024年12月12日，中央經濟工作會議上指出，要建立一批零碳園區(qū)，也就是說，今后的產業(yè)園區(qū)，低碳都不是最先進的了，目前的解決方案已經完全可以讓整個產業(yè)園區(qū)完全不用耗費一度電網的電。

哪怕是幾年前，這個目標看起來也很科幻，但技術的進步讓一切成為現(xiàn)實，正如半導體行業(yè)幾百年來都遵循摩爾定律，但今天的大模型迭代速度，已經完全顛覆了摩爾定律。

在人工智能時代，零碳園區(qū)的解決方案也是以AI算力為基礎的，比如服務商可以以AI為基礎進行負荷、功率預測，提高預測準確性，優(yōu)化電力資源的調配，推動交易策略靈活，最終保障整個電力系統(tǒng)獲得更高的收益。

2023年，華夏幸福投資了小麥新能，這是一家以工商業(yè)分布式新能源資產的開發(fā)、持有和資產管理為主業(yè)的企業(yè)，其核心競爭力包括虛擬電廠領先產品+最大的園區(qū)應用場景與運營保障、軟件+硬件一體化，以及自研硬件設備與虛擬電廠系統(tǒng)，實現(xiàn)設備直控與用戶側控制。

目前，小麥新能的業(yè)務已覆蓋江浙滬等八個省份。

不難看出，這些新的投資領域都與華夏幸福近30年園區(qū)建設與運營經驗有關，并在此過程中，沉淀了三種勢能，第一當然是產業(yè)園區(qū)資源，第二是物聯(lián)網能力，第三是多年沉淀在新能源產業(yè)的經驗。

基于這三種能力，4月2日，華夏幸福與保碧新能源簽訂戰(zhàn)略合作合約，共同在中東核心地區(qū)拓展“產業(yè)+新能源”開發(fā)業(yè)務；同日，小麥新能也宣布，將和保碧新能源等三方合作，在京津冀、粵港澳和長三角等國內核心區(qū)域和海外印尼等地，共同開發(fā)工商業(yè)新能源資產。

小麥新能與保碧新能源已于今年3月成立合資公司，共同開發(fā)“河北石家莊正定一然生物5.4MW分布式光伏項目”，目前該項目已順利開工。

當前，我國每年新增發(fā)電裝機已有9成以上來自可再生能源，并不斷在新能源領域加大政策支持力度。可以說，我國是新能源、新能源管理最強的國家之一，而小麥新能的AI能源管理-零碳能力既然可以部署在中國，也意味著它可以復制到世界去。

畢竟，雙碳的目標不僅是中國的，也是世界的，就連“坐在油桶上的國家”沙特都制定了“愿景2030”規(guī)劃，投入10000億里亞爾（約合人民幣19000億元），到2030年50%的電力要來自清潔能源。

無論哪個經濟體、哪家企業(yè)其實都必須適應 AI、雙碳下的新發(fā)展范式，堆資源、高能耗的舊發(fā)展范式一去不復返，擁抱新發(fā)展范式，才能在激烈的競爭中活下來，走下去。

這就需要將已有的勢能轉化為發(fā)展新動能。華夏幸福就有意識地將三種勢能轉化為了新動能，包括將產業(yè)招商能力轉化為新能源規(guī)模化應用能力，即資源整合動能；通過AI和物聯(lián)網實現(xiàn)能源資產全生命周期管理，即技術融匯動能；從單一項目開發(fā)升級為零碳園區(qū)標準輸出，即生態(tài)構建動能。

這三種勢能-動能的轉換使得華夏幸福發(fā)展迭代，從服務平臺轉變?yōu)橹悄芑脚_，形成了新平臺效應，反哺了其生態(tài)伙伴，吸引更多伙伴加入生態(tài)，滾起了“雪球”。

轉換和轉變不是憑空而來，說到底，還是那句話，當一家企業(yè)在昨天就把今天的事情想清楚，做明白了，今天就有機會去轉型，將積累的勢能轉化為轉型的動能；當一家企業(yè)在今天把明天的事情想清楚了，那它就能不斷地實現(xiàn)能量轉換，繼續(xù)往前走。

在最近的一次會議上，王文學說，華夏幸福要堅定“全面轉型產業(yè)新城服務商”戰(zhàn)略轉型方向，以“產業(yè)+園區(qū)”為核心，聚焦產業(yè)招商核心能力，立足于自持及運營服務的產業(yè)園區(qū)資源，重塑“開發(fā)業(yè)務、運營業(yè)務、服務業(yè)務、園區(qū)衍生業(yè)務”四類業(yè)務組合。

一則關于鷹的故事流傳甚廣，這種鳥會在中年時，將身上沉重的羽毛拔去，重新雕琢其喙，再以輕靈銳利的形象翱翔于天空，謂之鷹的重生。

這當然是一個相當痛苦的過程，但無論是曾因海外收購陷入困頓，然后轉型成為全球光電龍頭的TCL，還是今天的華夏幸福，都知道，這是一只鷹走向成熟的必修課。