這兩天，華潤新楊思項目「翡云悅府」馬上就要取證認購了，大家都很關心具體價格到底會怎么定——

10.72萬的均價已經知道了，但是每幢樓/每個戶型/東西邊套/中間套的價格會是多少，目前依舊是神秘狀態、暫不公開：

靠馬路的2幢是不是最便宜？

4幢樓王最貴，均價會是多少？

中間套和邊套，大概會相差多少錢？

要知道價格會怎么定，我們先要根據樓棟位置判斷優劣好壞排序；

在一房一價公示之前，火箭哥帶大家來預測下這次翡云悅府這4幢樓的價格到底會怎么排，以及對于不同預算/戶型的同學選房中的一些建議——

01 “排序”

這次首開的4幢樓位于小區前排，其中：

2幢：靠近小區主入口，東側是保障房

3幢：小區第二排更安靜，靠近中央景觀和下沉式庭院，前排正對不是樓棟，采光更好；

4幢：靠近別墅區視野采光更好，正對水景，這次的樓王位置；

5幢：13層小高層比3/4更低，靠近中央景觀但是沿街和變電站。

從公示的設計方案看，5幢北側有一個變電站，3幢東南角有一個變電站，2幢靠著主入口，只有4幢周邊相對優質，一定也是這次價格最貴的樓棟。

純粹從位置來判斷，1批次的樓棟價格排序應該是：

4＞3＞5≈2

再來看具體價格。

根據目前項目自己爆料的信息：

120平三房均價約10.5萬

140平四房總價約1600萬

可以看到，140平戶型只在3幢和4幢出現，意味著3幢和4幢價格會比2幢和5幢貴上不少，但120平戶型價格不會有太大差距；

綜合各方面因素進行測算后，我們可以大概得到這樣的價格分布：

2幢：約10.5萬/平，全部是120平戶型

3幢：約10.7萬/平，120+140平戶型

4幢：約11萬/平，120+140平戶型

5幢：約10.5萬/平，全部是120平戶型

項目還有一個很多人關心的點，就是「邊套比中間套貴多少錢」——

建面約120平戶型布局類似，唯一差別就在于邊套戶型主臥有270度拐角飄窗和飄窗臺盆的設計，贈送了更大飄窗空間同時也擁有更好視野；

中間套則相對中庸，飄窗位置為墻體，贈送空間更少：

一般中間套戶型北側都會有連廊影響，北側房間在采光和隱私性上會有一些折損：

17層以上的房子一般都會做出層層帶連廊的樣子，長這樣：

翡云悅府通過「樓梯橫置」的做法，很大程度上解決了連廊問題——

這樣設計的目的就在于：

1、電梯廳能有自然采光和通風；

2、外立面更平整，更好看。

雖然解決了長連廊的問題，但是橫著的樓梯可能依舊會影響中間套衛生間和廚房的采光通風，所以價格比邊套要便宜也是很正常。

參考經驗定價，邊套一般會比中間套要貴上5%左右；

參考翡云悅府目前輸出120平約1200-1300萬總價，火箭哥預測：

中間套會比邊套大概便宜60-70萬左右，總價控制在1250萬左右。

說完120平戶型，我們來看看140平戶型——

140平戶型只在3幢和4幢有，而4幢西邊套直面整片別墅區和景觀，預計會價格最貴的位置；

如果要拆分具體價格，火箭哥預計會保持一個20-30萬左右的價差關系；

有得選的話，還是盡量優先選擇4幢140平西邊套，景觀視野最好。

項目10.72萬的均價一出，很多人都會下意識和隔壁9.9萬單價的新楊思上園做比較——

才隔了1年，怎么單價就貴了8000元/平，翡云悅府是不是價格高了？

實際上，新楊思上園主力是104平小三房，均價的確在9.9萬以下；但跳到建面約133平改善戶型的時候，價格一下就來到10.5萬以上了。

這是新楊思上園的一房一價截圖，建面約133平戶型2樓起步售價就是10.6萬/平了，中區價格已經超過11萬單價，和小戶型價格形成鮮明對比：

去年1400-1500萬買的是133平面積，今年在翡云悅府：

1200-1300萬買的是120平，1500-1600萬買的是140平，聽著是不是也挺合理的？

不管項目最終一房一價怎么定，在上周土拍綠城北蔡預期售價接近11萬后，翡云悅府怎么樣都是躺贏玩家了。

項目預計最快本周取證認購，感興趣的同學可以私信我領取獨家預測版價格表：

建面約120平D邊套戶型標配270度拐角飄窗，也是這次的主力戶型：

建面約120平3房D戶型

建面約120平D1戶型布局類似，雖然是中間套，但是優勢是通過結構優化，中間套也沒有北側無連廊影響，預計價格會比邊套便宜幾十萬：

建面約120平3房D1戶型

建面約140平戶型為全邊套設計，主臥套房270度拐角大飄窗和雙臺盆+梳妝臺設計非常加分，尺度感堪比160平+大戶型：

建面約140平3+1房E戶型

項目即將取證認購，主力約120-140平3-4房，感興趣的同學可以私信我預約參觀：

翡云悅府在產品上，有著一個別家沒有的優勢：

項目擁有上海目前收納功能最強的主臥，很可能沒有之一。

傳統衛生間的標準配置是一個臺盆、一個馬桶、一個淋浴，套內大概4-5個平米，平面圖上看著長這樣：

這樣的做法很傳統，最大的局限點是2個：

1.臺盆不夠大：真實生活中，一個小臺盆根本擺不下化妝品護膚品，加上牙刷啥的更亂了；

2.通風采光不夠：只能靠浴室那面窗，但還隔著一扇門，實際效果也一般。

知道了這個問題，你就會知道翡云悅府的衛生間有多驚艷——

無論是約120平還是約140平邊套戶型，這次華潤都做了一個超級亮點，就是「衛生間臺盆飄窗化」：

項目在衛生間做出了兩面飄窗，很多人都會吐槽飄窗沒啥用，但把臺盆設計在了飄窗上，將拘謹的衛生間空間無限釋放：

（建面約140平樣板房實拍圖）

140平面積段做出雙臺盆絕對是一個了不起的事情；通過增加的飄窗附贈空間，主臥做出了雙臺盆，在同面積戶型上可謂遙遙領先。

我們前面就提到，衛生間都會標配臺盆+馬桶+淋浴3要素，但現在臺盆空間被放在了飄窗上，原本臺盆的位置就空出來了，足夠滿足女性用戶的另一個痛點：

梳妝臺成為第4個要素裝進了衛生間，實用性一下就提升了。

順著梳妝臺這條線，我們繼續來看下一個連鎖引發的亮點：

原本梳妝臺都要放在臥室空間，但這樣就吃掉了原本衣柜的位置，收納空間變小；

但現在因為臺盆放在了飄窗上，梳妝臺就可以放進衛生間，所以臥室內的衣柜空間絲毫不受影響，實用性大增。

收納空間的亮點可不只是多了面衣柜這么簡單，在房間的各個角落都被塞進了很多意想不到的收納細節——

比如我們前面提到的衛生間臺盆飄窗化，在飄窗側墻位置還標配有內嵌式收納柜，足夠放下日常用品的同時，兩面都是鏡子也方便隨時照鏡子：

（建面約120平樣板房實拍圖）

又比如在公區的次衛墻體中也做了隱藏式的收納柜，塞滿抽紙盒卷紙易如反掌：

（建面約120平樣板房實拍圖）

又比如在廚房柜體底部還設計了腳踢柜，不浪費一絲絲空間：

（建面約120平樣板房實拍圖）

相比之下，廚房的袋鼠抽、洞洞板拉籃和抽拉置物架都顯得那么平平無奇，嘉格納雙開門冰箱也看著像是點綴了：

（建面約120平樣板房實拍圖）

（建面約120平樣板房實拍圖）

翡云悅府不僅在收納上花了大功夫，在很多細節上都讓人感覺到設計師真的是以真實生活場景來思考，如何提升日常體驗——

在所有頂柜中設計的鏡子讓你不用踮起腳也能看到是否有遺漏物品，對于個子矮的朋友來說應該特別能體會這面鏡子有多實用：

（建面約120平樣板房實拍圖）

又比如島臺，這張照片是坐在餐桌上拍攝的，島臺內凹下設計了一排插座，這樣即使插上咖啡機、面包機或者熱水壺也不會讓插頭露出臺面，美觀也好用：

（建面約140平樣板房實拍圖）

一個好的產品不僅是衡量硬件材料，更應該是好用的、好看的；

翡云悅府在審美在線的前提下，在實用性上做出了顛覆性的創新：

飄窗不再是飄窗、梳妝臺也不再無處安放，在一樣的面積下做出了更多的功能，這就是值得稱贊的地方。

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