來源：成都淘房志

　　撰文：荔枝園

　　又到了一年一度家長們“搶購”書包房的時候了，不過面對腰斬的書包房，不知道家長們是否還敢下手。

　　如今新生兒在減少、教育也在逐步實現均衡化，書包房在不斷貶值。

　　家長們也越來越理性，今年上半年成都的“頭部書包房”成交也相對冷靜。

　　相比家長們回歸的理性，更重要的原因還是這幾年書包房貶值嚴重。

　　比如青二學區大熱的書包房，去年上半年二手成交單價7.9萬/㎡，到年底成交單價跌到4萬/㎡，半年多點的時間跌幅約49.9%。

　　不管是最高價還是慘遭腰斬的價格走向，都讓大家跌破眼鏡。

　　又比如錦二學區大熱的書包房，曾經單價5.1萬/㎡，如今3.3萬/㎡，跌幅約30.9%。

　　就當前情況下而言，書包房是否還值得購買呢？有適齡兒童的家庭該如何選擇書包房，又該在什么時候購買呢？

　　01

　　書包房正在飛速貶值

　　年跌幅約49.9%

　　說起書包房，在市場上熱度比較高的可能就是上翔街21號，近30年房齡的老破小，去年賣出七萬多的高價，震驚了一眾豪宅。

　　上翔街21號位于市中心的位置，在學區劃分上，正讀成都市實驗小學，也就是青二學區，是成都的頭部學區之一。

　　該小區在去年年初成交了一套建面約14㎡的二手房源，該房源朝南，位于低樓層，掛牌僅22天就成交了。

　　成交價108萬，折合單價約為79179元/㎡，這個價格不僅刷新了一眾書包房的紀錄，還讓一眾豪宅大跌眼鏡。

　　該小區今年暫無成交，去年底成交了一套建面約44㎡朝南的低樓層套一房源，成交周期250天。

　　成交價為176萬，折合單價約為40055元/㎡，僅半年多的時間，跌幅約49.9%，這個價格走向也是讓大家大跌眼鏡。

　　目前該小區有2套房源正在掛牌出售，掛牌單價在4萬/㎡左右，并且對應的學位今年畢業就能退出來。

　　除了上翔街21號，皇后國際也是成都知名書包房，根據官方劃片范圍，正讀成都市鹽道街小學，屬于錦二學區，這也是成都頭部學區。

　　并且相對其他步梯老破小，它房齡偏小，且有電梯，所以算是錦二學區中成交較為活躍的書包房。

　　從該小區的二手成交均價中可以發現，該小區均價一直在掉，從巔峰期的4.8萬/㎡，到如今已經跌到3.3萬/㎡，成交均價跌幅約30.9%。

　　該小區巔峰時期建面約68㎡的朝南的中樓層兩房成交，成交周期僅14天。

　　成交價約350萬，折合單價約51546元/㎡。

　　相似戶型的房源，2023年二手成交價在4.4萬/㎡左右，2024年二手成交價在3.5萬/㎡左右。

　　上個月，該小區一套建面約65㎡西南朝向的中樓層房源成交，成交周期僅25天。

　　成交價為220.4萬，折合單價約為33780元/㎡，這個價格在今年的二手成交中算是中等偏高的價格。

　　相對巔峰時期，該小區如今二手成交價跌幅約34.5%。

　　上面出現的兩大標志性書包房價格明顯下調，一方面是受戶型影響，比如上翔街21號這樣的老破小，建面越小價格也會相對更高，但這個差距也不會超出太多。

　　其根本原因還是書包房價值泡沫正在破滅。

　　不僅這些標志性書包房價格在下跌，成都大部分書包房價格都有明顯的下調。

　　雖然書包房仍處在下調階段，但成都二手市場已經徹底穩住，不僅成交量上漲，整體價格也在回調，所以大家如果購買書包房，建議從二手房基礎邏輯出發，盡量拋開教育方面的溢價，這樣后續相對也能更保值。

　　02

　　書包房不斷貶值

　　如何購買更保值

　　書包房究其根本還是買家對優質的教育需求。

　　但是需求在不斷減少的情況下，書包房的熱度也會逐漸降低。

　　我國新生人口數量已經連續七年下降。

　　早在2022年，成都人口自然增長率就出現了負增長。

　　2022年常住人口約2126.8萬的成都，全年新生兒數量只有15.36萬，人口自然增長率更是變成了-3.0%。

　　2023年，常住人口約2140.3萬的成都，據統計，全年新生兒數量只有9.5萬。

　　這些都是未來的受教育人口，在學生明顯減少的情況下，學位的壓力也會越來越小，需求減少的情況下，書包房也會持續貶值。

　　雖然新生兒數量在減少，但好學校永遠都在爆倉。

　　比如五朵金花，青二錦二等頭部學區，最近幾年每年都在爆倉。

　　但是成都這幾年開始教師輪崗制，“遍地四七九”，再加上多校劃片等政策都在執行或試驗中。

　　致力于實現教育均衡化，雖然說不能在短時間內完全實現，但是不難看出未來的趨勢，所以在這種情況下書包房還會繼續貶值。

　　不過家長都不想孩子輸在“起跑線”上，那如何在保證教育質量的情況，同時守護房源價值，購買更優質的書包房呢？

　　首先需要排除“極致老破小”，那些當前的定價基礎完全來源于教育的房源，這些無居住價值純占學位的房源，會加速貶值。

　　其次看配套，在擁有教育配套的情況下，還需關注交通、商業等基礎生活配套。

　　最后看品質，至少滿足有電梯、戶型正常、封閉管理等基礎居住條件，保證能住且有一定的舒適度，甚至是擁有更高品質。

　　這樣選擇出來的價值來源于房子本身的房源，未來也會更抗跌。

　　關于購買時間，對于有適齡兒童的家庭，很多都會在上半年孩子入學前臨時準備房子戶口等東西。

　　建議大家提前做準備，在下半年書包房成交淡季購買，這時候的房價相對理性。

　　你會為了孩子購買或是置換書包房嗎？你看上了哪個小區？