來(lái)源：成都淘房志

　　撰文：荔枝園

　　又到了一年一度家長(zhǎng)們“搶購(gòu)”書包房的時(shí)候了，不過(guò)面對(duì)腰斬的書包房，不知道家長(zhǎng)們是否還敢下手。

　　如今新生兒在減少、教育也在逐步實(shí)現(xiàn)均衡化，書包房在不斷貶值。

　　家長(zhǎng)們也越來(lái)越理性，今年上半年成都的“頭部書包房”成交也相對(duì)冷靜。

　　相比家長(zhǎng)們回歸的理性，更重要的原因還是這幾年書包房貶值嚴(yán)重。

　　比如青二學(xué)區(qū)大熱的書包房，去年上半年二手成交單價(jià)7.9萬(wàn)/㎡，到年底成交單價(jià)跌到4萬(wàn)/㎡，半年多點(diǎn)的時(shí)間跌幅約49.9%。

　　不管是最高價(jià)還是慘遭腰斬的價(jià)格走向，都讓大家跌破眼鏡。

　　又比如錦二學(xué)區(qū)大熱的書包房，曾經(jīng)單價(jià)5.1萬(wàn)/㎡，如今3.3萬(wàn)/㎡，跌幅約30.9%。

　　就當(dāng)前情況下而言，書包房是否還值得購(gòu)買呢？有適齡兒童的家庭該如何選擇書包房，又該在什么時(shí)候購(gòu)買呢？

　　01

　　書包房正在飛速貶值

　　年跌幅約49.9%

　　說(shuō)起書包房，在市場(chǎng)上熱度比較高的可能就是上翔街21號(hào)，近30年房齡的老破小，去年賣出七萬(wàn)多的高價(jià)，震驚了一眾豪宅。

　　上翔街21號(hào)位于市中心的位置，在學(xué)區(qū)劃分上，正讀成都市實(shí)驗(yàn)小學(xué)，也就是青二學(xué)區(qū)，是成都的頭部學(xué)區(qū)之一。

　　該小區(qū)在去年年初成交了一套建面約14㎡的二手房源，該房源朝南，位于低樓層，掛牌僅22天就成交了。

　　成交價(jià)108萬(wàn)，折合單價(jià)約為79179元/㎡，這個(gè)價(jià)格不僅刷新了一眾書包房的紀(jì)錄，還讓一眾豪宅大跌眼鏡。

　　該小區(qū)今年暫無(wú)成交，去年底成交了一套建面約44㎡朝南的低樓層套一房源，成交周期250天。

　　成交價(jià)為176萬(wàn)，折合單價(jià)約為40055元/㎡，僅半年多的時(shí)間，跌幅約49.9%，這個(gè)價(jià)格走向也是讓大家大跌眼鏡。

　　目前該小區(qū)有2套房源正在掛牌出售，掛牌單價(jià)在4萬(wàn)/㎡左右，并且對(duì)應(yīng)的學(xué)位今年畢業(yè)就能退出來(lái)。

　　除了上翔街21號(hào)，皇后國(guó)際也是成都知名書包房，根據(jù)官方劃片范圍，正讀成都市鹽道街小學(xué)，屬于錦二學(xué)區(qū)，這也是成都頭部學(xué)區(qū)。

　　并且相對(duì)其他步梯老破小，它房齡偏小，且有電梯，所以算是錦二學(xué)區(qū)中成交較為活躍的書包房。

　　從該小區(qū)的二手成交均價(jià)中可以發(fā)現(xiàn)，該小區(qū)均價(jià)一直在掉，從巔峰期的4.8萬(wàn)/㎡，到如今已經(jīng)跌到3.3萬(wàn)/㎡，成交均價(jià)跌幅約30.9%。

　　該小區(qū)巔峰時(shí)期建面約68㎡的朝南的中樓層兩房成交，成交周期僅14天。

　　成交價(jià)約350萬(wàn)，折合單價(jià)約51546元/㎡。

　　相似戶型的房源，2023年二手成交價(jià)在4.4萬(wàn)/㎡左右，2024年二手成交價(jià)在3.5萬(wàn)/㎡左右。

　　上個(gè)月，該小區(qū)一套建面約65㎡西南朝向的中樓層房源成交，成交周期僅25天。

　　成交價(jià)為220.4萬(wàn)，折合單價(jià)約為33780元/㎡，這個(gè)價(jià)格在今年的二手成交中算是中等偏高的價(jià)格。

　　相對(duì)巔峰時(shí)期，該小區(qū)如今二手成交價(jià)跌幅約34.5%。

　　上面出現(xiàn)的兩大標(biāo)志性書包房?jī)r(jià)格明顯下調(diào)，一方面是受戶型影響，比如上翔街21號(hào)這樣的老破小，建面越小價(jià)格也會(huì)相對(duì)更高，但這個(gè)差距也不會(huì)超出太多。

　　其根本原因還是書包房?jī)r(jià)值泡沫正在破滅。

　　不僅這些標(biāo)志性書包房?jī)r(jià)格在下跌，成都大部分書包房?jī)r(jià)格都有明顯的下調(diào)。

　　雖然書包房仍處在下調(diào)階段，但成都二手市場(chǎng)已經(jīng)徹底穩(wěn)住，不僅成交量上漲，整體價(jià)格也在回調(diào)，所以大家如果購(gòu)買書包房，建議從二手房基礎(chǔ)邏輯出發(fā)，盡量拋開(kāi)教育方面的溢價(jià)，這樣后續(xù)相對(duì)也能更保值。

　　02

　　書包房不斷貶值

　　如何購(gòu)買更保值

　　書包房究其根本還是買家對(duì)優(yōu)質(zhì)的教育需求。

　　但是需求在不斷減少的情況下，書包房的熱度也會(huì)逐漸降低。

　　我國(guó)新生人口數(shù)量已經(jīng)連續(xù)七年下降。

　　早在2022年，成都人口自然增長(zhǎng)率就出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。

　　2022年常住人口約2126.8萬(wàn)的成都，全年新生兒數(shù)量只有15.36萬(wàn)，人口自然增長(zhǎng)率更是變成了-3.0%。

　　2023年，常住人口約2140.3萬(wàn)的成都，據(jù)統(tǒng)計(jì)，全年新生兒數(shù)量只有9.5萬(wàn)。

　　這些都是未來(lái)的受教育人口，在學(xué)生明顯減少的情況下，學(xué)位的壓力也會(huì)越來(lái)越小，需求減少的情況下，書包房也會(huì)持續(xù)貶值。

　　雖然新生兒數(shù)量在減少，但好學(xué)校永遠(yuǎn)都在爆倉(cāng)。

　　比如五朵金花，青二錦二等頭部學(xué)區(qū)，最近幾年每年都在爆倉(cāng)。

　　但是成都這幾年開(kāi)始教師輪崗制，“遍地四七九”，再加上多校劃片等政策都在執(zhí)行或試驗(yàn)中。

　　致力于實(shí)現(xiàn)教育均衡化，雖然說(shuō)不能在短時(shí)間內(nèi)完全實(shí)現(xiàn)，但是不難看出未來(lái)的趨勢(shì)，所以在這種情況下書包房還會(huì)繼續(xù)貶值。

　　不過(guò)家長(zhǎng)都不想孩子輸在“起跑線”上，那如何在保證教育質(zhì)量的情況，同時(shí)守護(hù)房源價(jià)值，購(gòu)買更優(yōu)質(zhì)的書包房呢？

　　首先需要排除“極致老破小”，那些當(dāng)前的定價(jià)基礎(chǔ)完全來(lái)源于教育的房源，這些無(wú)居住價(jià)值純占學(xué)位的房源，會(huì)加速貶值。

　　其次看配套，在擁有教育配套的情況下，還需關(guān)注交通、商業(yè)等基礎(chǔ)生活配套。

　　最后看品質(zhì)，至少滿足有電梯、戶型正常、封閉管理等基礎(chǔ)居住條件，保證能住且有一定的舒適度，甚至是擁有更高品質(zhì)。

　　這樣選擇出來(lái)的價(jià)值來(lái)源于房子本身的房源，未來(lái)也會(huì)更抗跌。

　　關(guān)于購(gòu)買時(shí)間，對(duì)于有適齡兒童的家庭，很多都會(huì)在上半年孩子入學(xué)前臨時(shí)準(zhǔn)備房子戶口等東西。

　　建議大家提前做準(zhǔn)備，在下半年書包房成交淡季購(gòu)買，這時(shí)候的房?jī)r(jià)相對(duì)理性。

　　你會(huì)為了孩子購(gòu)買或是置換書包房嗎？你看上了哪個(gè)小區(qū)？