◎ 來源 | 地產密探（ID：real-estate-spy）

剛剛，新城控股公布了今年一季度經營情況，可謂“喜憂參半”。

可喜的是，新城控股截至目前手上出租物業項目達到了176個，較2024年161個新增了15個，總建面1604.4萬方，可出租面積955.87萬方，各個地區出租率均在90%以上，部分地區還處于“滿租”狀態。

今年一季度，新城控股實現商業運營總收入即含稅租金收入34.48億元，包含了商鋪、辦公樓及購物中心租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入，較去年同期30.39億元增加了超4億元，同比增幅13.46%。

反觀房地產開發銷售，這家曾經的千億房企就有點尬尷了。2025年前3個月，新城控股累計取得合同銷售金額約51.02億元，同比下降57.29%，累計合同銷售面積約65.77萬方，同比下降60.18%。

其中，今年3月份單月實現合同銷售金額約21.27億元，同比下降49.79%； 合同銷售面積約27.15萬方，同比下降52.32%。

很多人可能會疑惑：新城控股，為何至今未出險？在大家印象中，新城控股應該很久未曾公開露面拿地了，又靠什么在韌性支撐？

不少人會想到：昔日“新城系”實控人王振華因猥褻女童案被判5年（注：已復出），身陷囹圄，但因禍得福，避開了那輪房企瘋狂擴張潮，其兒子王曉東臨危受命，成為新城控股“一把手”，采取收縮戰略，迅速開始斷臂求生。

如前所述，新城的模式類似于龍湖，除了地產外還擁有龐大的自持商業，只是相較于龍湖聚焦一二線城市深耕，其偏愛做差異化布局二三四線中心市場。

比如新城控股2023年報曾提到，在土儲分布上，已形成以長三角、環渤海、粵港澳大灣區、長江中部、成渝等城市群為重點的布局體系，其中一、二線城市約占公司總土儲的41%，長三角區域三、四線城市約占公司總土儲的20%。

房企一二線占比較低，遇上樓市深調這三年，必然會吃虧不少，但能“活下來”的都是英雄豪杰。

看2024年，新城控股營收下滑主要受累于開發板塊。比如，期內總營收近890億元，同比下滑25.32%，歸母凈利潤7.52億元，同比增長2.07%。

從收入構成看，新城控股去年開發板塊貢獻營收760.4億元，同比跌幅29.16%，毛利率11.72%，同比下滑2.19個百分點；物業出租及管理貢獻營收120.29億元，同比增幅13.15%，毛利率70.17%，同比增加0.27個百分點。

從以上數據可算出，新城控股去年開發板貢獻毛利89.1億元，而物業出租及管理毛利貢獻達到了84.4億元，兩者的毛利規模幾乎快要“旗鼓相當”了。

去年，新城控股開發板塊實現銷售額401.7億元，較上年同期銷售額760億元跌幅較大，而商業運營總收入達到128.08 億元，卻同比增加近15億元，可看出商業板塊既是“現金奶牛”，也是“利潤奶牛”。

新城控股披露，從全國層面看商業，2024年全國新開363個商業項目，新開業數呈下降趨勢，市場已從“重資源、重規模”直接進入“重品質、重運營”；存量改造逐年攀升，占新開業項目數超10%，煥新調整成為強競爭的必備能力。

“低線城市單位商業面積遠未飽和，且消費意愿走高，2024年低線城市新開業餐飲、文化娛樂、生活休閑商戶數同比增長47%、27%和58%，三四線消費需求的增長紅利凸顯。”

如此說來，這個新的消費趨勢，對偏重于二、三、四線商業開發及自持運營的新城控股來說，應該是個較大的利好。截至2024年底，其持有已開業吾悅廣場 148 座，管理輸出的已開業吾悅廣場25座。

來源：地產密探圖庫

整體來說，新城控股近些年一直在“縮表”路上。截至2024年底，其總資產比上年底減少670億元至3071.92億元，其中存貨較上年底減少452.5億元至970億元。

該期末，新城控股手上貨幣資金102.96億元，較上年底減少近87億元，其中現金及現金等價物近66億元，較上年底減半。這背后，去年新城控股現金流繼續承壓前行。

比如去年，新城控股實現經營性凈現金流15.12億元，同比暴減86億元；籌資凈現金流-90.88億元，較上年-200.8億元凈流出明顯收窄，致使現金及現金等價物凈額-62億元，但較上年-87.5億元收窄25.3億元。

該期末，新城控股短期借款3.64億元，較上年底減少9億元，一年內到期非流動負債120.8億元，較上年底減少72.5億元。一年內有息負債合計近120億元，相較于可動用現金近66億元，短期償債壓力仍很大。

此外，新城控股該期末應付賬款余額約452.7億元且全部是應付建筑工程款，其中賬齡超1年尚未支付的工程款57億元。

為此，新城控股在2024年報中提出了4條重大措施：

1、進一步鞏固公司商業運營管理的優勢地位，提升公司商業運營總收入，作為有息負債本息償還的重要來源。
2、繼續借助金融政策支持，增加經營性物業貸融資、增加公開債融資、積極推進消費類REITS的注冊發行、積極參與不動產相關創新融資，同時積極推進股權融資，抓住市場止跌回穩的機會，恢復和提升主體信用融資，與資產信用融資相互補充。
3、抓住收儲政策落地機會，采用多種方式盤活存量資產，增加現金來源。
4、繼續加強與主要建造商和供應商的溝通，友好協商妥善安排付款金額、進度及方式，平滑工程款和材料款的支付，確保各項目施工有序進行。

從上述4點看，商業運營收入被新城控股擺在了償債的第一位，其次就是借債，比如超長期的經營性物業貸，公開債、REITs及定增等，再次就是退地、出售資產等。

2025年，對于新城控股來說，仍是一個攻堅之年。外界也期待其有較好的超預期表現。