今天看到群里有朋友在討論回龍觀新盤，還是現房，中樓層四居單價49000一平，總價640萬，據了解是有一些清退房源拿出來低價賣。

看大家這么關心房價，小白尋思好久沒給大家盤點二手房成交價格變化了，今天盤一盤各區域，自住較好的商品房社區，最近1年的價格變化。

先從海淀開始，上地樹村圓明天頌，最近一年備受爭議的小區，原因這么幾個。

第一，投資客很多，和隔壁新型共有產權住房一樣，沒下本就有不少想尋求私下交易的業主，圓明天頌去年年底左右下本后，更是一下出了小20套掛牌房源，很多人質疑該小區的結局會不會和亦莊某盤，永豐北某盤的結局一樣。

第二，神秘的成交價，這個盤網傳成交單價13,14,15,16,17，甚至19萬都有，從小白目前了解的情況，目前該小區藍中介，M中介均已有成交，25年每月都有成交，下本后第一套成交發生在去年10月，南側第二排樓棟3層235平大平層成交價3800萬，單價16.17萬，送了兩個車位，一個儲物間。最近一套平層成交是4月，單價16萬+，同月還有個下躍成交，235平4700萬，單價20萬，因為按照房本單層面積算的，還送了2個車位，如果算上地下的335平，下躍單價就是8.2萬，因為很多業主都是帶著車位和儲物間一起賣，可以按照單價再便宜1000-2000計算。

第三，有人認為圓明周邊城市界面一般，離五環太近，臥室有點小，但目前看二手成交，還有流通，未來價格是否會有松動。我認為三個節點很關鍵，其一，短期看周邊市場，圓明周邊如西北旺清河上地馬連洼等高端改善小區價格都在下行，該小區未來1年能否持續走強？其二，小區滿二后會出現集中掛牌，掛牌量級如何？其三，等待這波海淀朝陽乃至東西城千萬級以上的改善新盤全部入市，或變為二手之后，再看價格走勢。

圓明天頌成交價格變化：2022年新房開盤12萬，目前3-4月二手平層成交價16萬左右，下躍成交單價20萬（包含兩層面積單價8萬+）。

再看清河，清河新城，128平高層東南3居近期成交價950萬，單價7.41萬，去年10月前低層825萬，單價6.5萬，22年峰值高樓層1050萬，單價8.2萬；京藏高速沿線海淀帶小面積的二手次新并不多，所以清河新城每月流通還是不錯的。

橡樹灣五期，239平19層4居，近期成交2829萬，單價11.83萬，去年10月前成交單價12萬+，24年這會兒是單價12-13萬；提到這個盤，之前21年年初小白幫一朋友砍價買入高層大四居，當時的單價是不到10萬，去年該朋友還找我詢價，我說你買的合適。在這想表達的是，買房時機還是挺重要的，他是在市場火熱前購入，避開了溢價，但當下小區成交低迷，暫未看到止跌跡象，房子又多，如果正在考慮購房的你，建議還是多要價格空間。

另外我覺得朱房村最大的看點為，當周邊改善二手房價格走勢低迷，新房還能否支棱起來，1-2個月后新盤入市小白為您揭曉答案，持續關注。

西北旺，如園3月228平成交價2130萬,單價9.3萬；去年10月以前8.4-9.3萬；24年這會兒該戶型成交單價10萬左右，一邊是傳統橫盤如園，西山壹號院單價難過10萬+，一邊是功德寺新盤賣的火熱，海淀的市場永遠讓人難以捉摸。

四季青，美麗園，3月150平2層3居成交價1556萬，單價10.37萬；24年9月高層1525萬，單價9.6萬；24年同期單價11萬左右。這個小區房齡很老，但環境真好，五環內低密小洋房，自住挺好。

朝陽，新北苑福熙大道，3月3居成交價75000左右，24年9月8萬左右，24年3月8萬+，23年10萬+；新北苑一哥福熙大道為區域房價上限，大哥不上桌，周邊小弟們沒人敢動筷子，目前看大哥的價格走勢不太給力呢。

同樣為新北苑品質小區潤澤公館，3月90平左右3層南北2居，740萬，成交單價85000；24年9月該戶型成交單價8萬左右，24年3月9萬，再往前巔峰10萬+，930后這個小區價格出現上漲，但和去年同期及巔峰期還存在差距。

朝青，星河灣，3月200-300平大平層成交單價9萬上下，24年10月前成交單價75000左右，24年3月9萬上下，巔峰10萬+，朝陽東不少供地和新房入市，遺憾的是還沒看到諸如酒仙橋一樣的產品和配置的樓盤，來到朝青附近和星河灣掰掰手腕。目前周邊新房還是以流通更為安全的100平-180平戶型面積區間走量為先的安全打法。

朝青潤楓水尚，3月110-130的2-3居成交單價75000左右，24年10月前70000起，24年同期約78000。巔峰也是10萬單價呢，現在這個價格大悅城改善自住，還可以。

雙井富力城d區，147平左右客廳南向大三居3月95000，24年10月90000,24年3月10.5萬，巔峰12-13萬。二手房流通維持住了，但物業沒有抗住。。

再看看豐臺，首經貿，萬年花城五期3月90平南北高層2居成交價725萬，單價81000，24年9月73000-75000；24年3月84000，總價755萬。不是我不想分享豐臺改善大平層的二手房價格變化，是次新范疇，在豐臺找好流通強流通的小區太難了，再加上我臺看不到終點的新盤供應，個人認為豐臺大改的第一個春天是供地結束，新房賣完再看。。

大興，高米店茉莉公館，最近流通并不是很好的大戶型開始出現成交了，139的低層大三居成交價757，巔峰885。

小戶型3月88南北高2居57000，510萬；24年9月515萬，去年同期505萬，23年巔峰接近600萬。茉莉依然是京開沿線，靠見五環的品質次新中交易相對活躍的小區，他的王者地位看19號線真正開通，西紅門東會不會分流二手成交吧。

大興生物醫藥基地龍湖時代天街，近期98中樓層三居，成交價395萬，單價4萬，去年8月高樓層成交單價4.3萬,總價425萬，去年同期4.5萬,總價450，23年峰值490萬。剛的掉渣的板塊，最好的小區不到400萬能賣三居，但價格一路下跌。一邊是義和莊一房難賣，一邊卻是“生天”板塊有很多小區開春月成交能來個10套左右，主要還是配套完善，再加一個清華附，當然龍湖只有西區能上，好一點的東區貌似不在招生簡章里。

大興舊宮德賢公館，139平低層3居踩盤時中介說單價45000，625左右就賣，但我觀察1-2個月了，那套還在，小區也無其他成交，去年9月三居成交單價47000萬，去年4月同期成交單價51000，總價700萬，23年巔峰單價6萬+，總價860萬。德賢是我踩盤個人很喜歡的小區，但和價格能否止跌相比，這個板塊最大的問題是流通，月均賣不了一套，這個臨近四環，開車經常路過的標桿小區，說不過去。

昌平朱辛莊領秀慧谷3月89平南北2居，低樓層5.7萬，總價510萬，去年8月中高樓層6萬+，540萬左右，去年同期單價6.4萬，605萬，23年巔峰7萬+。我個人感覺回朱板塊，下半年價格壓力較大，主要原因供過于求了，另外，誰要再說新房得房率比二手房高，戶型更好，可以把這個小區89平南北戶型圖發給他學習。

通州老城玉蘭灣92平純南中低層2居成交單價48000，總價440萬，節前440萬左右，4月單價57000，總價510萬，23年6萬正常樓層，550萬。這個小區物業環境品質都還行，缺點頭頂飛機，另外近半年價格走勢，用大老師的一首歌的歌詞形容就是“請你拿了我的給我送回來，吃了我的給我吐出來”。

通州武夷花園板塊融御一期，3月成交單價47000-48000，去年10月前差不多也這個價格，去年同期55000，巔峰是23年66000，這個小區優點就是新和副中心上班距離還行，缺點混搭社區，物業環境院落維護戶型等都一般，而且是20層以上的大高板，東臨主路，北側被寫字樓遮擋，去年年底價格回到5萬內成交上來了，但最近成交又比較難了。

感謝看到這，希望你能夠知道。

1.你會看到，有的房子跟去年9月比漲了，有的還在跌，其實也是提醒大家，買房不要賭，比如最近有中介跟你說，哥，這房子不買就沒了，已經漲了50萬了，想談，沒戲！但你思考他是不是話說一半，這個房子有可能跟去年8月比漲了50萬，那會不會比去年這會兒還便宜100萬呢？市場不可能一直漲價或下跌，必有淡季和旺季，掛牌量上來，成交下滑，會不會同步去年和前年下半年的走勢，是你需要思考的。

2.我舉的例子都是個例，不代表整個小區或整個板塊的房價走勢，但你買房或賣房，想要知道多少錢合適，必須從個例深入研究，否則就是盲人摸象，你想要的結果和你的預期會相差甚遠。

3.每個小區后面的點評已經說的很委婉了，如果還想看諸如這樣的文章，后臺備注二手房找小白。

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