近兩年，房地產(chǎn)市場進入深度調整期，“去庫存”與“穩(wěn)預期”成為政策關鍵詞。

安徽作為全國首個試點“自審自發(fā)”專項債的省份，近期動作頻頻。根據(jù)安徽省財政廳數(shù)據(jù)，截至3月17日，全省已發(fā)行兩批專項債共計 567.92 億元，其中第二批 218.87 億元新增專項債中，超 88% 投向保障性安居工程及城市更新。合肥、滁州、亳州等城市已啟動收地計劃，一場土地資源的重新洗牌正在江淮大地悄然展開。

NO.1|壹

從亳州到合肥，專項債收地遍地開花

兩輪債券發(fā)行，土地收儲成重點

2025年1月20日，安徽省2025年第一批新增專項債券（一期—九十五期）成功發(fā)行。本批次發(fā)行金額209.03億元，共計459個項目。本次新增專項債券平均限期16.32年，平均利率1.92%；

雖然首輪專項債重點支持安置房等民生項目，但土地收儲已初現(xiàn)端倪。例如：亳州率先申報63個收儲項目，申請專項債108.14億元，覆蓋國企、平臺公司及民企地塊。

3月17日，安徽發(fā)行第二批政府債券342.38億元，新增專項債218.87億元中，超88%投向市政、產(chǎn)業(yè)園、保障房等基建領域，間接為土地收儲騰挪空間。

安徽收儲名單曝光，遍地開花

據(jù)不完全統(tǒng)計，安徽省目前已有亳州、馬鞍山、滁州、巢湖、合肥、長豐等6座城市啟動了專項債收地，總規(guī)模約261.56億元。

1、亳州：108.14億

發(fā)行時間：2025年1月3日啟動專項調度

收地數(shù)量：計劃收儲63宗地塊

總申請資金：108.14億元（專項債券）

資金分配：平臺公司項目占比75%（75.99億元），國企項目占比27%（29.17億元），民企項目占比3%（2.98億元）

進度：已納入2025年土地儲備專項債申報計劃，待分批實施

2、馬鞍山：24億

發(fā)行時間：2025年4月8日公示

收地數(shù)量：11宗地塊

總回收價格：24億元

資金來源：專項債券

重點地塊簡述：

朱家甸棚改地塊（花山區(qū)）：原價9.2億元，擬以4.85億元收回，用途為住宅+教育用地。

信達城西側地塊：面積27畝，收購價1.23億元，原屬安徽榮馬置地，擬打造高層住宅。

奧體東側地塊：面積97.76畝，規(guī)劃低密住宅（容積率1.3），收購價3.06億元。

萬達商圈地塊：13.1畝，收購價3660萬元，用途為住宅+社區(qū)服務。

3、滁州：70.1億

發(fā)行時間：2025年4月8日-10日分批公示

收地數(shù)量：34宗地塊

總回收價格：70.1億元

資金來源：專項債券

分期展示：

滁州市本級2025年運用政府專項債券收回收購存量閑置土地擬收購價格公示（第一期）

滁州市本級2025年運用政府專項債券收回收購存量閑置土地擬收購價格公示（第二期）

滁州市本級2025年運用政府專項債券收回收購存量閑置土地擬收購價格公示（第三期）

滁州市本級2025年運用政府專項債券收回收購存量閑置土地擬收購價格公示（第四期）

滁州市本級2025年運用政府專項債券收回收購存量閑置土地擬收購價格公示（第五期）

4、巢湖：19.04億

發(fā)行時間：2025年4月8日

收地數(shù)量：4宗地塊

總回收價格：19.04億元

重點地塊簡介：

華陽路與紫薇路地塊：137.19畝住宅用地，收購價4.13億元，原屬安徽湯泉地產(chǎn)。

華僑城巢湖項目地塊：488.52畝商住用地，收購價6.2億元，原計劃打造文旅項目。

新華湖畔龍灣地塊：

5、合肥：33.42億

發(fā)行時間：2025年4月9日

收地數(shù)量：5宗地塊（市本級）

總回收價格：33.42億元

6、長豐：6.86億

發(fā)行時間：2025年4月2日

收地數(shù)量：2宗地塊

回購價格：6.86億元

NO.2|貳

全國范圍專項債收地總金額超1200億

收儲浪潮呈爆發(fā)式增長，3月單月金額近700億

據(jù)中指數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計，截至4月10日，各地公示擬用專項債收儲的存量閑置土地已接近850宗，總面積突破4000萬平方米，涉及金額高達1282億元。其中，3月成為收儲 “井噴月”。單月公示地塊511宗，較2月的294宗激增217宗，環(huán)比增幅達 74%；收儲金額達684億元，占一季度總規(guī)模的53%，較前兩月合計金額（550 億元）增長29%，徹底點燃土地收儲的 “加速鍵”。

截至4月10日，按公示時間劃分各地擬使用專項債收購存量閑置土地情況

廣東 “碾壓式” 領跑，三四線城市成收儲主力

從地域分布看，這場收儲競賽呈現(xiàn) “頭部集中、梯度擴散” 特征：

第一梯隊：廣東以近500億元的擬收儲規(guī)模一騎絕塵，相當于其后四名（湖南、福建、四川、廣西）總和的1.2倍。惠州單城市收儲金額達127.5億元，占全省四分之一，其收儲地塊多集中于臨深片區(qū)，涉及深圳都市圈規(guī)劃的重點開發(fā)區(qū)域。

黑馬突圍：柳州、天津、廣州躋身城市榜前三，收儲金額均超70億元。其中柳州聚焦柳東新區(qū)、陽和工業(yè)新區(qū)等產(chǎn)業(yè)園區(qū)周邊土地，將收儲與新能源汽車產(chǎn)業(yè)鏈布局結合；天津則瞄準環(huán)城四區(qū)的商住混合用地，助力環(huán)城新城建設。

層級差異：一二線城市公示地塊僅102宗，收儲金額277 億元，占比21.6%；而三四線城市以748 宗、1005 億元的絕對優(yōu)勢，成為政策落地的 “主戰(zhàn)場”。這與三四線城市土地庫存高企（平均去化周期超24個月）、房企拿地意愿低迷的現(xiàn)狀直接相關。

NO.3|叁

2025年專項債券收回收購閑置土地要點

專線債實施單位及對象有哪些？

1、土地儲備專項債券項目須由納入名錄管理的土地儲備機構作為項目業(yè)主。

2、專項債券收回收購的地塊，必須在全民所有土地資產(chǎn)管理信息系統(tǒng)中有儲備地塊標識碼。

回購范圍及回購順序是怎么樣的？

第一梯隊：企業(yè)無力或無意愿繼續(xù)開發(fā)、已供應未動工的住宅用地和商服用地。

第二梯隊：進入司法或破產(chǎn)拍賣、變賣程序的土地（流拍兩次以后）。

第三梯隊：因低效用地再開發(fā)或基礎設施建設等需要收回的土地。

第四梯隊：已動工地塊中規(guī)劃可分割暫未建設的部分。

第五梯隊：其他用途的土地。

注：低效用地再開發(fā)：《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見》規(guī)定的城鎮(zhèn)低效用地，是指經(jīng)第二次全國土地調查已確定為建設用地中的布局散亂、利用粗放、用途不合理、建筑危舊的城鎮(zhèn)存量建設用地，權屬清晰、不存在爭議。國家產(chǎn)業(yè)政策規(guī)定的禁止類、淘汰類產(chǎn)業(yè)用地；不符合安全生產(chǎn)和環(huán)保要求的用地；“退二進三”產(chǎn)業(yè)用地；布局散亂、設施落后，規(guī)劃確定改造的老城區(qū)、城中村、棚戶區(qū)、老工業(yè)區(qū)等，可列入改造開發(fā)范圍。現(xiàn)狀為閑置土地、不符合土地利用總體規(guī)劃的歷史遺留建設用地等，不得列入改造開發(fā)范圍。

申報專項債券資金擬收回收購的土地必須納入二零二五年度土地儲備計劃和監(jiān)測監(jiān)管系統(tǒng)的存量閑置土地清單，符合這兩個條件的才能申報使用專項債券。

對司法拍賣變賣的土地。鼓勵地方政府參與競買，但至少要兩次流拍之后，爭取在一個適當?shù)倪m合的價格水平再出售（在變賣價格不高于基礎價格的前提下，可按變賣價格確定收地價格）。

對于收回收購可分割暫未建設的部分，對于企業(yè)仍然要使用的地塊出具新的規(guī)劃條件，重新核算地價，并補繳相應的價款（注意收支兩條線，不能相抵）。

對于收回收購土地的先后順序，各地可結合實際情況進行調整，一般第一梯隊不會變動，部分地區(qū)在存在大量工業(yè)用地閑置的情況下，會將其他用途的土地納入第二梯隊。

資金來源有哪些？

結合《土地儲備資金財務管理辦法》和《土地儲備項目預算管理辦法（試行）》以及各地情況，土地收儲資金一般來源于以下四個渠道。

1、財政部門從已供應儲備土地產(chǎn)生的土地出讓收入中安排給土地儲備機構的征地和拆遷補償費用、土地開發(fā)費用等儲備土地過程中發(fā)生的相關費用；

2、財政部門從國有土地收益基金中安排用于土地儲備的資金；

3、發(fā)行地方政府專項債券籌集的土地儲備資金；

4、經(jīng)財政部門批準可用于土地儲備的其他財政資金。

NO.4|肆

結語

第一房智庫觀點：

短期看，收儲政策可緩解房企現(xiàn)金流壓力、減少爛尾風險；長期看，通過控制土地供給節(jié)奏，政府能更精準調節(jié)市場供需，避免房價大起大落。這場由政府主導的“土地再分配”，不僅是樓市調控的工具，更是中國經(jīng)濟從增量擴張轉向存量優(yōu)化的縮影。安徽的探索，或許正在書寫房地產(chǎn)下半場的“新規(guī)則”。