這一輪的上海樓市,如同一場殘酷的 淘汰賽 。
有人在高歌猛進中收割紅利,有人卻在潮水退去后深陷泥潭。
當黃浦區豪宅以19萬/㎡的天價秒光,當老靜安的地王樓板價突破16萬/㎡。
市場似乎永遠不缺少“瘋狂”的人。
但是,風光背后,更多的板塊在掙扎中前行。
很多板塊都在為前期的高泡沫付出代價。
想要跟上大部隊的步伐越來越不容易。
浦東臨港
臨港的 困境 ,是政策預期與市場現實撕裂的典型案例。
2021年陸家嘴滴水漣岸的二手房已經成功突破了6.5萬/平。
這個距離上海市中心60公里的地方正在上演著樓市的狂歡。
這一單價在當時基本可以買到上海外環外所有的新房。
臨港的疊墅業主信心十足,掛出了7.6萬/平的高價。
似乎馬不停蹄地追趕佘山別墅的腳步。
時至今日,2萬多在臨港能買到非常不錯的二手房。
這種巨大的落差源自于盲目的規劃崇拜和超前的價格透支。
臨港的最早的規劃可以追溯到世紀初。
但是真正的發展是2012年才開始,這一年原臨港新城更名為南匯新城。
緊接著第二年,16號線羅山路站至滴水湖站通車試運營。
但這之后,臨港還是以大學城為主,主要人口種在校師生占了絕大多數。
臨港走上快車道的發展是自2017年“五大新城”的概念提出。
伴隨著五大新城轟轟烈烈的發展,臨港的瘋狂供地還是來了。
靠著宏大的規劃,在2020年這一波行情中被投資客炒上了天。
如今的臨港還有著3萬套的新房庫存,根本賣不完。
但是人口增量完全沒有跟上賣房的速度。
投資客割肉離場,但接盤俠卻不好找。
從特斯拉超級工程的落地開始,臨港在產業引進、政策支持力度上毫無疑問在上海是名列前茅的。
但是現代城市的發展是產業與煙火氣的纏繞。
僅靠高端企業,臨港只能算產業區,到不了新城的高度。
我們從不否認臨港很有潛力,但是臨港要解決的問題還有很多。
比如缺少與市區的通勤線路;
比如人口規模不足;
再比如存量商辦如何盤活等等。
這座曾被寄予厚望的“未來之城”,已經為樓市的盲目擴張付出了代價。
希望臨港能迎來新的蛻變。
浦東世博
作為2010年世博會的主戰場。
世博板塊曾憑借“全球城市窗口”的光環風光無限。
黃浦江畔的上鋼三廠等工業遺址變身世博園區,公建與綠化為其貼上“國際頂流”標簽。
然而,繁華落幕后的十多年,這里卻陷入停滯,褪去光環的世博只是一個“老破小”聚集地。
如今的世博更像是一個“過氣網紅”,成了浦東的養老圣地。
1952年上海第三鋼鐵廠在此興建了建國后南市區的第一個工人新村,取名為上鋼新村。
也是世博板塊老破小的源頭。
以上鋼三廠為例,鼎盛時期,上鋼三廠有超過2平方公里的廠區、兩萬余員工。
圖源網絡
這也是上世紀世博最風光的時候。
后來為了迎接世博會的拆遷潮,世博確實有了舊貌換新顏機會。
但是拆掉的都是沿江區域,曾經的上鋼新村、上南新村等都沒有輪到這潑天的富貴。
如今拆掉的區域被世博公園、商辦CBD塞滿了。
板塊內已經沒什么可開發的土地了。
一沒學區二沒生活品質,世博能夠留住的也只有純剛需和搬不動的本地人。
沒有持續的新鮮血液,這里的房價也在持續泄氣。
如今便宜的4萬多的單價就能買到,只留下那些曾經8萬多買入的客戶在風中凌亂。
世博的癥結在于 “吃老本” ,但單靠歷史光環難以維系房價體系。
世博等一個新拆遷。
普陀桃浦新村
今天要說的桃浦并不是桃浦全境,而是特指外環外的桃浦新村這一帶。
如果不是桃浦智創城的開發建設,我相信很多新上海人對于桃浦都比較陌生。
更不要說桃浦新村這個被滬嘉高速、外環高速、鐵路線圍起來的“死角”。
桃浦新村的誕生和桃浦工業區息息相關。
甚至可以說是工業區時代的眼淚。
1953年,在蘇聯城市規劃專家的指導下,桃浦工業區正式登場。
5年后桃浦新村啟動建設,建成的房子都是給桃浦化工系統提供的。
算一算時間,最早一批的房子房齡都超過60年了。
后來桃浦搞污染治理,搞工業區拆遷,40年過去了,桃浦智創城是建起來了,可是桃浦新村地區卻依然是被遺忘的角落。
如果僅僅是被遺忘,不足以概括桃浦新村沒落的原因。
真正的原因是 沒人重視 。
從桃浦歷史的隸屬變遷關系可以看到,桃浦反復在嘉定、寶山、真如、普陀等行政區之間變動。
圖源網絡
上海的多區交界處歷來是發展的薄弱環節。
因為沒人拿他當親兒子對待,想的都是說不定哪天就不歸我的轄區了,投入太多也是給別人做嫁衣。
發展之初桃浦新村是工業區的配套宿舍,到了90年代又承擔了很多“兩灣一宅”的動遷職能。
大量動遷戶在那一時期遷往桃浦新村地區。
人來了很多配套卻沒有跟上,主要的商業就是桃浦新場地鐵口的白麗生活廣場和新鄰天地兩個小型商業街。
教育、醫療方面更沒有什么亮點。
但是污染區的歷史過往、當下江橋垃圾焚燒廠風向的影響、被物流園廠區包圍的現狀,都完全限制住了桃浦新村地區未來的發展。
今天的桃浦新村依然交通阻隔嚴重,板塊內還有很多斷頭路。
普陀的重心都在真如、桃浦智創城這樣的產城融合區域。
桃浦新村想等一個爆發還有很長的路要走。
2016年初,桃浦新村從2萬的房價突破到了3萬。
但是10年后今天,這里的房價依然只有3萬。
十年如黃粱一夢。
松江佘北動遷大居
佘北的中級困局還 很難破 。
從真正面世到現在這里的二手房價就一直在跌。
作為郊區板塊,佘北的先天條件不差。
畢竟能抱著佘山這個上海頂豪的大腿。
只不過命運和佘北開了個玩笑。
既沒能繼承佘山的有點,也沒有高端規劃匹配。
等來的只有“動遷大居”四個大字。
2013年佘北大居啟動建設,彼時的目標是建成46個小區,導入12.5萬人。
今天的佘北也確實按照這個目標一步步前進。
整個板塊內除了動遷房還是動遷房。
無地鐵、無商業、無優質教育學校。
從2016年開始,佘北的動遷房陸續建成,2021年陸續都解禁上市。
恰好趕上了上海樓市的頂點,3萬多的成交價讓大家誤以為這就是佘北的價值。
潮水褪去,佘北的價值被打回2萬以下。
這時候大家才發現,海量供應、低價競爭、地段鄙視鏈底端才是佘北的日常。
遠郊無敵鐵也注定了佘北只能是本地的低總價客戶的內循環市場。
最后
這場殘酷的價值重估告訴我們:
歷史機遇的窗口不會永遠敞開,一時的勝利并不是終點。
樓市,已進入深度的淘汰賽。
唯有穿透概念迷霧,堅守“產業+交通+流動性”的三重底線。
方能在這場生存游戲中全身而退。
注:該篇文章僅代表個人見解,不構成交易建議。
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