回顧中國房地產市場20年，合生創展一直擔負著“地產航母”的美譽。

　　2004年11月27日，在北京合生三周年慶典上，合生創展宣布年度銷售額突破100億，成為首家“百億房企”。

　　當時，王石將其稱為“中國房地產航空母艦”。之后，合生創展在行業內嶄露頭角，展現出強勁的發展勢頭，同期萬科的銷售金額僅為91.6億元。

　　此后，市場格局不斷變化，眾多房企迅速擴張規模。萬科、恒大、碧桂園等規模已超六千億，而合生創展的銷售額卻一度徘徊在百億左右。

　　直至2018年，合生創展才再次突破百億，實現149.75億的戰績。2021年，其銷售額達422.99億元，達到巔峰。

　　如今，隨著行業下行，合生創展再次交出“百億”答卷。

　　2024年，合生創展集團銷售及預售合約出售的物業總額達166.29億元，與2023年的325.83億元相比下降48.96%。

　　盡管面臨銷售額的波動，合生創展在其他方面也有一定表現。2024年其營業額約378.34億港元，較2023年的342.92億港元有所增長。

　　這一年，合生創展的核心利潤從2023年的23.14億港元增至31.23億港元。然而，股權持有人應占凈利潤從2023年的2.92億港元大幅下降至2024年的1.2億港元。

20年跌回“百億”

　　1992年成立的合生創展，于1998年在香港聯交所主板上市。2004年，合生創展迎來高光時刻，銷售額突破百億大關，成為國內首家銷售額超百億的房地產公司。

　　彼時風光無限，合生創展被王石比為“中國房地產航空母艦”，與恒大地產、碧桂園、雅居樂、富力并稱地產界“華南五虎”。

　　2004-2008年，合生創展的銷售在100億元上下徘徊，雖然市場環境有所波動，但依然保持著行業領先者的地位。

　　2009年，房地產市場快速反彈，合生創展的年銷售額近150億元。之后，合生創展卻陷入了漫長的業績徘徊期。

　　從2010年至2017年，合生創展銷售額分別為110.37億元、99.44億元、116.44億元、112.67億元、53.12億元、99.87億元、80.89億元和92.28億元，在百億規模左右掙扎。

　　這段時期，合生創展曾經的行業領先優勢逐漸縮小，與“第一梯隊”房企的差距越來越大。

　　直到2018年，合生創展的銷售業績才迎來轉機，合約銷售金額約149.75億元，與上年同期相比增長約62.28%，重回百億陣營。

　　此后，合生創展積極調整戰略，加大項目推售力度，優化產品結構，銷售規模逐步擴大。

　　2021年，合生創展取得了合約銷售總額約422.99，同比增長21.51%的佳績，銷售規模達到巔峰。

　　然而，市場風云變幻。2022年，其銷售及預售合約出售的物業總額降至325.79億。到2023年，這一數據為325.83億元，與2022年基本持平。

　　進入2024年，合生創展銷售規模出現大幅下滑，總合約銷售金額僅約166.29億元，同比減少48.96%。

　　回顧過去20年，合生創展曾經有過輝煌的高光時刻，也經歷了漫長的低谷徘徊，但最終堅守住了百億規模。

　　
“地產航母”債務違約

　　在披露業績的同時，2024年年報也揭開了合生創展面臨的債務困境。

　　財報顯示，截至2024年末，合生創展未能按約定還款日期償還本金及利息合計約9.41億港元的若干借款。

　　值得一提的是，這并非獨立的違約事件，間接導致導致其約92.69億港元的若干銀行及財務機構借貸觸發交叉違約。

　　在借貸方面，合生創展短期銀行及其他借款總額約250.37億港元，而現金及其現金等價物約84.49億港元，資金缺口明顯。

　　從債務總量來看，2024年合生創展負債總額為1579.67億港元，較2023年的1877.09億港元雖有所減少，但債務規模依然龐大。

　　在債務結構上，主要以流動負債為主，占總債務的比例較高。其中一年內到期的短期債務有250.37億港元，而賬上現金及現金等價物遠不足以覆蓋短期債務。

　　從現金流角度分析，2023年和2024年上半年合生創展籌資性現金流持續凈流出，分別為-169.01億港元和-17.33億港元，這表明公司融資渠道遇阻，再融資壓力較大。

　　面對合生創展的債務問題，評級機構迅速做出反應。4月1日，惠譽將合生創展集團有限公司的長期外幣發行人違約評級以及高級無抵押評級從“B”下調至“CCC-”，回收率評級為“RR4”。

　　惠譽指出，下調評級主要是由于債務償還總額超出預期，合生創展集團的流動性狀況已經惡化，且其持續履行短期財務義務的能力存在重大不確定性。

　　在危機之下，合生創展表示，集團正積極與違約借款的相關貸款方協商債務重組方案，試圖通過與債權人的溝通，爭取更有利的還款條件，緩解短期償債壓力。

　　另外，合生創展還積極與多家現有金融機構就部分借款的續期進行磋商，以延長債務期限，優化債務結構。

　　
二代接班的煩惱

　　作為曾經的“華南五虎”之一，合生創展一向保持低調。隨著新掌舵人朱桔榕接班，其風格大變。

　　2020年1月13日，合生創展發布公告，朱孟依辭任董事會主席及其他職務，其女兒朱桔榕接任董事會主席，標志著合生創展正式步入“二代接班”時代。

　　朱孟依作為合生創展的創始人，自1992年創立公司以來，帶領合生創展取得諸多輝煌成就，1998年成功在香港上市，2004年成為國內首家銷售額突破百億的房企。

　　朱桔榕畢業于中國人民大學金融學專業，2006年就加入合生創展集團。在父親的悉心培養下，先后擔任總裁助理、執行董事、常務副總裁、副主席等職務。

　　朱桔榕接班后，合生創展在經營風格上發生顯著變化。在投資策略上，朱桔榕發揮金融專業優勢，積極拓展股權投資業務。

　　2020年6月和7月，合生創展與ScientiaTechnologiesLimited簽訂新股認購協議，合計認購價款6億美元，占其已擴大發行股本的7.407%。該公司為中國平安旗下賽安迪科技，主要業務是平安智慧城。

　　此外，合生創展還投資了平安保險、平安健康醫療、匯豐控股、中國移動、小米集團等藍籌股，為公司帶來可觀利潤。

　　土地市場上，合生創展一改往日“慢周轉”的保守風格，變得更加積極主動。

　　2019年開始，除大力布局舊改項目外，在土拍市場也動作頻頻。2019年7月，合生創展以9.36億元連摘兩宗江門地塊；8月，收購新城控股旗下杭州江干區一宗宅地。

　　除此之外，合生創展還在北京豐臺區拿下高價地，創造豐臺區乃至北京南城新的高價地紀錄，隨后拉入世茂、金茂合作開發，打造合生Top級“縵系”產品等項目，被業界稱為“分鐘寺三兄弟”。

　　朱桔榕接棒后的合生創展，雖然在發展風格上的轉變已取得一定成效，但也面臨諸多挑戰。房地產市場競爭激烈，調控政策不斷變化，行業整體下行壓力較大。

　　在這樣的大環境下，合生創展需持續優化業務結構。如在債務方面，2024年末出現債務違約情況，需積極與債權人協商，妥善解決債務問題，緩解資金壓力。

　　不過，朱桔榕展現出的積極變革精神和創新思維，讓市場對合生創展的未來仍充滿期待。