2025年4月，廣州黃埔至泰廣場B4棟公寓的租客們經(jīng)歷了一場“黑暗時刻”。

因二房東廣州豐樂居物業(yè)管理有限公司拖欠大房東500萬元租金及物業(yè)費，大房東直接切斷水電系統(tǒng)，導(dǎo)致上百名租客在春日里陷入停水停電的窘境。

這并非個例，3月杭州棲湖公寓、廣州雅軒公寓，去年北京城中村驅(qū)逐事件……從一線到二線城市，二房東跑路、租客被“斷水?dāng)嚯姳七w”的戲碼不斷上演。

數(shù)據(jù)顯示，2024年全國50城住宅平均租金創(chuàng)歷史新低，黃埔區(qū)租金較峰值下跌超20%，二房東模式在租金下行周期中加速崩塌，租客成為最直接的受害者。

這場由“高杠桿收房—低價攬客—拆東墻補西墻”引發(fā)的行業(yè)地震，正撕開長租市場的隱秘角落。

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在至泰廣場事件中，租客們的無奈頗具代表性：他們大多與二房東簽訂了半年至一年的租約，早已預(yù)交租金和押金，卻突然被大房東要求“重新簽約”，否則面臨斷水?dāng)嚯姟?/p>

“錢交給二房東了，大房東說沒收到，我們夾在中間兩頭難。”一位租客向言叔坦言。

這種“雙重剝削”的困局，本質(zhì)是二房東利用租賃市場的信息差和資金錯配玩起了“資金游戲”——以低于市場價的租金吸引租客年付或半年付，再將資金用于擴張收房，形成“高杠桿運轉(zhuǎn)”。

一旦租金下跌或空置率上升，資金鏈斷裂便成必然。

類似的劇情在全國不斷復(fù)制：2025年3月，杭州棲湖公寓二房東跑路前，已拖欠房東3個月租金及物業(yè)費，租客們不僅被房東限期搬離，預(yù)繳的數(shù)萬元租金也打了水漂。

2024年6月，上海長寧一套50㎡的房源，二房東因租金倒掛每月虧損千元，最終裝修投入8萬元打了水漂，租客被迫重新找房。

據(jù)不完全統(tǒng)計，近一年來，僅北上廣深杭五城，涉及二房東暴雷的租客就超過3萬人，涉案金額超2億元。

二房東的“優(yōu)惠陷阱”為何總能奏效？

核心在于抓住了租客“貪便宜”的心理。

許多二房東以“押一付一”“首月減免”等噱頭吸引年輕人簽約，甚至推出“裝修升級”“管家服務(wù)”等溢價套餐，實則通過拉長付款周期套取現(xiàn)金流。

當(dāng)市場下行時，這些“溢價”反而成為催命符——租客付了長期租金，二房東卻無法按時向大房東交租，最終上演“卷錢跑路”的戲碼。

長租市場的壟斷性讓租客陷入“要么上當(dāng)、要么露宿”的困境，而大房東與二房東的博弈，最終代價卻由租客買單。

02

二房東模式的崩塌，本質(zhì)是一場“租金下跌+高成本收房”的雙重絞殺。

以廣州黃埔為例，2023年租金峰值為53.34元/㎡/月，2025年已跌至41元/㎡/月，跌幅達23%。

而二房東收房時往往以市場價7-8折簽約，再通過裝修、隔斷等手段溢價出租，巔峰期利潤率可達40%。

但如今租金倒掛嚴重，一套50㎡的房源，收房成本若為5000元/月，按當(dāng)前租金僅能租4500元/月，每月凈虧500元。

規(guī)模越大，虧損越重，不少二房東陷入“收房越多、虧空越大”的死循環(huán)。

更致命的是杠桿效應(yīng)的反噬。

許多二房東將租客預(yù)繳的租金和押金用于擴張收房，甚至通過銀行貸款放大規(guī)模，形成“拆東墻補西墻”的龐氏循環(huán)。

中國長租公寓模式建立在“租金只漲不跌”的預(yù)期上，一旦市場轉(zhuǎn)向，高杠桿便成為催命符。以上海某中型二房東為例，其管理200套房源，每月需支付房東100萬元，卻因空置率達30%、租金下跌15%，每月現(xiàn)金流缺口達40萬元，最終只能跑路。

監(jiān)管缺位與信息不對稱進一步加劇了行業(yè)亂象。

目前，二房東僅需注冊為普通企業(yè)，無需資金監(jiān)管或資質(zhì)審核，收房、出租過程中缺乏透明化管理，租客難以辨別其真實經(jīng)營狀況。

當(dāng)二房東跑路后，租客往往面臨“大房東不承認租約、報警追款無門”的困境，維權(quán)成本極高。在言叔看來，長租市場的“囤積居奇”和“價格操縱”，本質(zhì)是對年輕人的精準收割，而監(jiān)管部門的“踢皮球”讓亂象愈演愈烈。

03

面對持續(xù)下行的租房市場，租客該如何自保？

言叔結(jié)合市場現(xiàn)狀給出三點建議：

第一，警惕長期租約與高溢價陷阱。

二房東常用“年付優(yōu)惠3000元”“精裝拎包入住”等話術(shù)誘導(dǎo)簽約，實則通過長期租約套牢資金。

租客應(yīng)堅持“短簽+季度付”，押金控制在1個月以內(nèi)，避免一次性支付大額租金。

以廣州為例，當(dāng)前市場上正規(guī)中介的季度付房源占比已達60%，月付房源也逐漸增多，完全無需為“優(yōu)惠”冒險。

第二，核實房東身份，拒絕“中間商賺差價”。

盡量通過正規(guī)平臺與一手房東簽約，或要求二房東提供大房東授權(quán)證明。若發(fā)現(xiàn)房源裝修過度、租金明顯低于市場價，需警惕“高收低租”陷阱。

數(shù)據(jù)顯示，2025年一線城市個人直租房源占比提升至35%，較去年增加10個百分點，租客可選空間正在擴大。

第三，關(guān)注政策紅利，善用保障房資源。

“十四五”期間全國籌建的870萬套保障房已完成超92%，2025年還將新增100萬套。以杭州為例，保租房租金較市場價低20%-30%，且由政府背書，安全性高。租客可通過當(dāng)?shù)刈〗ú块T官網(wǎng)申請，避免陷入商業(yè)租賃的風(fēng)險漩渦。

展望未來，租房市場的洗牌仍將持續(xù)。

租金下行周期中，二房東模式的“幸存者”必須回歸“低杠桿、精細化”運營，而監(jiān)管層也需建立資金監(jiān)管、資質(zhì)審核等長效機制，避免租客成為行業(yè)震蕩的“買單者”。

對于年輕人而言，租房不僅是棲身之所，更應(yīng)是奮斗路上的穩(wěn)定港灣——唯有打破“暴雷—跑路—維權(quán)”的惡性循環(huán)，才能讓租房市場真正回歸“住有所居”的本質(zhì)。