作為國內首家實現B轉A的民營房企，新城控股（601155.SH）一直是備受矚目的存在。

3月28日，新城控股發布2024年年度報告，在深度調整的房地產行業中，這份報告似乎展現出公司脫險企穩的態勢。2024年，新城控股實現的歸母凈利潤為7.52億元，同比增長2.07%，扣非后歸母凈利潤為8.70億元，同比增長183.07%。

然而，雖然其歸母凈利潤止住了從2021年以來的一路下跌，但新城控股的營收卻是自2022年以后再次暴跌，2024年新城控股實現營業收入889.99億元，同比下降了25.32%。

4月1日，新城控股旗下新城悅服務突發公告稱暫停交易，并推遲年度財報發布，原因是審計過程中發現與關聯方存在異常資金往來，需進行進一步核查。

無獨有偶，新城控股的2024年年報也存在審計問題。早在3月28日，新城控股剛披露的2024年報，就已被致同會計師事務所出具了帶有“持續經營重大不確定性段落”的非標審計報告，這已經是其連續第二年遭遇類似審計意見。根據相關規定，若2025年無法改善這一狀況，新城控股將面臨被強制退市風險。

截至2025年4月15日，新城控股收盤價為12.66元/股，相較于前一日下跌了0.06元，跌幅0.47%，總市值285.56億元，市盈率（TTM）為37.95倍。

回顧近年來的股價走勢，可謂跌宕起伏。自2019年董事長王振華事件爆發后，股價一度遭受重創，從當時高位大幅回落。此后雖有一定程度的修復，但隨著房地產行業整體下行壓力加大，股價又再次陷入低迷。市值方面，從曾經的高光時刻不斷縮水，如今的285.56億元市值與巔峰時期相比，不足1/4。

地產主業再次暴跌，商業板塊難救業績

新城控股曾乘著21世紀初的房地產浪潮崛起。1993年，公司開啟了房地產開發經營之路；2002年，住宅開發業務拓展至長三角滬寧沿線，實現城市公司向區域公司的跨越；2015年A股上市，2017年銷售額突破千億元，2018年銷售額超兩千億元，躍升TOP10房企行列。然而，2019年，公司原董事長王振華因涉嫌猥褻兒童罪被刑事拘留，讓新城控股的高速發展戛然而止；隨后，王振華之子王曉松上位，開始收縮業務，但這在一定程度上反而躲過了房地產爆雷潮。

但當下，新城控股的業績問題逐漸凸顯，尤其是地產主業呈現出斷崖式下滑態勢。

2024年，新城控股在房地產開發銷售方面實現的營收為760.41億元，同比下降29.16%；毛利率較上年減少2.19個百分點，僅為11.72%，創下歷史新低。而占比總營收高達85.44%的房地產開發銷售業務的暴跌也是新城控股自2022年以后再次營業總收入暴跌的“罪魁禍首”。

在具體指標上，2024年，新城控股實現合同銷售面積538.82萬平方米，同比下降44.38%；完成合同銷售金額401.71億元，同比下降47.13%。

進入2025年，情況并未好轉。在房地產開發銷售方面，2025年前3個月，新城控股累計取得合同銷售金額約51.02億元，同比下降57.29%，累計合同銷售面積約65.77萬方，同比下降60.18%。其中，今年3月份單月實現合同銷售金額約21.27億元，同比下降49.79%；合同銷售面積約27.15萬方，同比下降52.32%。

圖源：新城控股2025年3月份及第一季度經營簡報

在全面下跌的業績中，新城控股唯一的亮點便是其物業出租及管理業務。2024年該項業務貢獻營收120.29億元，同比增幅13.15%，毛利率70.17%，同比增加0.27個百分點。

經營性現金流同比暴降85%，審計提示流動性和資金錯配風險

在房地產開發銷售業務“跌跌不休”之際，新城控股自然要大力關注業績中唯一的亮點，試圖將“商業運營”打造成另一支柱，實現“地產開發+商業運營”雙輪驅動。

年報顯示，2024年，新城控股實現商業運營總收入128億元，同比增長13.1%；據經營簡報，今年一季度，新城控股實現商業運營總收入即含稅租金收入34.48億元，包含了商鋪、辦公樓及購物中心租金、管理費、停車場、多種經營及其他零星管理費收入，較去年同期30.39億元增加了超4億元，同比增幅13.46%。

其中，2024年新城控股物業出租及管理業務板塊帶動全年近半毛利潤，毛利貢獻達到了84.4億元，成為了公司的“現金奶?！迸c“利潤奶?！薄?/p>

但在新城控股對商業運營板塊寄予厚望的同時，公司又對旗下吾悅廣場大量抵押以換取融資。截至2024年底，吾悅廣場共1214億元資產中，已有1025億元被用于抵押融資，抵押率達84%；2024年，公司新增以吾悅廣場為抵押的經營性物業貸及其他融資約205億元，加權本金平均利率為4.97%，抵押率約50%。

圖源：新城控股2024年度財報

大量資產被用于抵押融資，說到底，嚴峻的債務和現金流形勢限制了新城控股進一步發展，也威脅了目前的業績發展成果。

房地產開發銷售業務的萎縮帶來的首要挑戰便是新城控股的現金流問題。2024年，公司的經營性現金流快速枯竭，全年經營活動產生的現金流量凈額僅15億元，相較去年大幅下降了85.11%，是自2021年以來的最差水平；并且，2024年第三、四季度的經營性現金流甚至是凈流出狀態。

新城控股的資金缺口目前非常大，截至2024年末，貨幣資金賬面余額僅102.96億元，其中37.00億元受限；與此同時，一年內到期的非流動負債高達120.79億元，應付票據及應付賬款更高達456.90億元。

上文提到的帶有“持續經營重大不確定性段落”的非標審計報告便是致同審計針對現金流狀況的風險提示。在審計報告中，致同指出，截至2024年底，新城控股流動負債超出流動資產150.67億元，有息短期債務合計119.88億元；基于上述指標，致同認為存在可能導致對新城控股公司持續經營能力產生重大疑慮的重大不確定性。而新城控股已連續兩年出現這一嚴重資金錯配，若2025年無法改善，極有可能觸發退市新規。

圖源：公司公告

據2024年財報，未來一年內，新城控股還面臨著約6億美元境外債券、37億元境內債務以及45億元的銀行貸款。

值得關注的是，公司經營性負債長期處于高位。自2019年起，新城控股的應付賬款大幅增長，2019年達到347.75億元，同比大漲四成；2020年繼續上漲至510.43億元，同比大漲近五成。此后每年基本維持在500億元左右，截至2024年末，仍高達452.68億元。如此龐大的應付賬款，反映出公司對下游供應商、工程方資金的長期占用，不僅影響公司信譽，也可能導致供應鏈合作受阻，進一步加劇公司運營風險。

圖源：新城控股2024年度財報

隨著創始人王振華的回歸，新城控股再次經歷大規模人事變動，2025年2月，新城控股宣布撤銷副總裁毛峰的職務，這是自2020年以來核心高管的又一重大人事變動。

更令人憂心的是員工的遭遇。據某離職員工透露，2023年新城控股總部強制推行末位淘汰，各部門裁員比例高達20%，且存在拖欠績效獎金的情況。據媒體報道，上海某區域公司甚至出現員工集體討薪事件，勞動仲裁案件數量同比增長超50%。

新城控股雖然在2024年穩定了歸母凈利潤，但年報中透露的風險更令人擔心。業績層面，地產主業下滑嚴重；債務和現金流方面，資金鏈緊繃，違約風險高懸；人事與內部管理上，動蕩不安。如何度過艱難的下行周期，是回歸的王振華要認真面對的問題。（《理財周刊-財事匯》出品）