北行，是沈陽(yáng)曾經(jīng)毫無(wú)爭(zhēng)議的第三商圈?，F(xiàn)在雖有人對(duì)這個(gè)定位頗有微詞，但跨年夜的爆滿與碧塘燈會(huì)的熱鬧都在提醒著所有人，“北行只要一發(fā)力其余商圈都是弟弟”。

也許很多人已經(jīng)淡忘了她曾經(jīng)的輝煌，但11中的校友不會(huì)忘，北行大廳的文具不會(huì)忘，華聯(lián)的超級(jí)扶梯和新華書(shū)店的課本更不可能忘……

北行商場(chǎng)地塊

萬(wàn)眾矚目的“實(shí)際交易”

北行作為沈陽(yáng)第三商圈，不僅承載了一代人的回憶，更是沈陽(yáng)35個(gè)核心發(fā)展板塊之一，區(qū)域內(nèi)的規(guī)劃建設(shè)與未來(lái)價(jià)值展望更是牽動(dòng)著無(wú)數(shù)人的心。前不久，“麥當(dāng)勞小樓”拆遷，更是一石激起千層浪，引發(fā)了全網(wǎng)關(guān)注。

這幾天，筆者再次來(lái)到現(xiàn)場(chǎng)實(shí)探地塊進(jìn)展，發(fā)現(xiàn)當(dāng)年的“麥當(dāng)勞小樓”早已被夷為平地，地塊四周仍然用高高的圍擋遮住，地塊上機(jī)器轟鳴，仍在加急施工中。地塊東側(cè)，“北行商場(chǎng)地塊”的提示牌仍然矗立，顯示該地塊“東至金川江街，西至用地界線，南至巴山路，北至用地界線”。

需要注意的是，這個(gè)安全提示牌有兩個(gè)，一個(gè)在“原麥當(dāng)勞小樓”的東側(cè)，另一個(gè)則在金川江街與巴山路交匯處。未來(lái)該建筑是否能夠被納入“北行商場(chǎng)”地塊范圍內(nèi)，共同出讓當(dāng)然還要以官方信息為準(zhǔn)。

至于北行商場(chǎng)地塊的用地性質(zhì)與規(guī)劃，筆者在沈陽(yáng)市自然資源局“云讀地”系統(tǒng)查閱發(fā)現(xiàn)，該地塊用地性質(zhì)為居住、商業(yè)用地，占地面積4.59公頃，容積率不大于5.0。（最終指標(biāo)以官方發(fā)布為準(zhǔn)）。

至于地塊究竟價(jià)值幾何，即使目前未有公布，但結(jié)合過(guò)往成交也可見(jiàn)一斑。

資料顯示，2020年以來(lái)，沈陽(yáng)一環(huán)核心商圈內(nèi)成交地塊非常少，萬(wàn)平以上的地塊更是鳳毛麟角。2020年，皇姑區(qū)巴山路南地塊地塊出讓，商業(yè)比即使逼近40%，地塊也以8010元/建筑平方米的價(jià)格順利成交；而商業(yè)比例較小的地塊成交價(jià)格更高，樓面價(jià)破萬(wàn)屢見(jiàn)不鮮，2021年，和平區(qū)西塔D地塊的成交價(jià)就達(dá)12000元/建筑平方米。

綜合過(guò)去五年土地成交信息來(lái)看，北行商場(chǎng)地塊絕對(duì)是難得一見(jiàn)的核心商住用地，最終花落誰(shuí)家，不僅將影響房企未來(lái)在沈陽(yáng)的布局，更將影響北行商圈未來(lái)的發(fā)展走勢(shì)，可以說(shuō)是一次非常重要的“雙向奔赴”。

網(wǎng)傳頭部房企“相中” 北行憑啥頻傳“高端貨”？

北行商場(chǎng)地塊早在輕工大廳拆除之際，就有各種傳言“暗示”地塊未來(lái)用途了。幾年間，不僅傳出過(guò)正在洽談SKP，而且山姆二店也曾傳出可能會(huì)擇址于此。此外，華潤(rùn)置地的萬(wàn)象系等商業(yè)，均曾與地塊傳出過(guò)“緋聞”。前不久，又有新的傳聞稱，目前地塊有頭部房企表示出了濃厚的興趣，目前正在洽談中。當(dāng)然，目前這些“緋聞”，暫時(shí)沒(méi)有得到官方證實(shí)。

有趣的是，盡管外界經(jīng)常有評(píng)論認(rèn)為“北行落寞”了，但對(duì)這些高端商場(chǎng)即將落地北行的消息，卻從來(lái)都是“秒信”。這也不得不讓人好奇，北行到底有啥實(shí)力，會(huì)讓人覺(jué)得，它“吃得下”任何高端商場(chǎng)呢？

其實(shí)這與皇姑區(qū)“深不可測(cè)”的消費(fèi)力和商圈底層基礎(chǔ)有著很大關(guān)系。

論消費(fèi)力，北行周邊雖然都是“老破小”，但沒(méi)有一套房子“不值錢(qián)”，周邊林立著公務(wù)員小區(qū)、遼歌大院等傳統(tǒng)企事業(yè)單位職工樓；也有中央學(xué)府、經(jīng)典生活等經(jīng)典“書(shū)包房”，部分房源即使房齡突破30歲，仍是“百萬(wàn)級(jí)身價(jià)”。需要注意的是，與“偽高端”的“負(fù)人區(qū)”相比，北行的松弛感不僅來(lái)源于房子“值錢(qián)”，更來(lái)源于債務(wù)壓力小，可支配收入相對(duì)較高。

論商圈底蘊(yùn)，北行作為沈陽(yáng)最“年長(zhǎng)”的商圈之一，鼎盛時(shí)期日客流量曾在10萬(wàn)以上。當(dāng)年的長(zhǎng)江街夜市曾是沈陽(yáng)最為繁華的夜市之一，鼎盛時(shí)期，夜市攤鋪從昆山路綿延至崇山路，全長(zhǎng)超過(guò)1500米，美食、小商品等業(yè)態(tài)云集。1998年，銀泰百貨入沈，首選就是北行商圈。當(dāng)年的銀泰，也是可以與中興一較高下的高端商場(chǎng)，入住北行，顯然是對(duì)區(qū)域消費(fèi)能力的認(rèn)可。

此外，北行當(dāng)年還云集了北京華聯(lián)、國(guó)美電器、蘇寧電器、勝道體育等知名商商業(yè)品牌。當(dāng)年繁華程度不亞于如今的中街。商圈底蘊(yùn)絕非普通新興商圈可比。這也是為什么過(guò)去兩年跨年夜等活動(dòng)中，北行的長(zhǎng)江街夢(mèng)幻花車(chē)冬日巡游、碧塘春燈會(huì)等活動(dòng)可以“一呼百應(yīng)”，迅速形成聚集效應(yīng)的關(guān)鍵，老牌商圈的底蘊(yùn)優(yōu)勢(shì)，不可小覷。

論商業(yè)定位，北行作為沈陽(yáng)第三商圈，在沈陽(yáng)“35個(gè)核心發(fā)展板塊”規(guī)劃中，被歸納于“城市更新示范區(qū)”范圍，將以存量資源為載體、以文化傳承創(chuàng)新為特色、以城市更新為契機(jī)，以文化、商業(yè)、創(chuàng)意等為主導(dǎo)功能。

近幾年，隨著北行核心發(fā)展板塊定位的明確，皇姑區(qū)對(duì)北行商圈的打造方向也越來(lái)越清晰化，區(qū)域內(nèi)不僅各種有趣的“打卡手辦”陸續(xù)上線，而且花花草草也隨著季節(jié)的變化“換裝”，不僅越來(lái)越年輕化、時(shí)尚化，而且也越來(lái)越受到年輕人的好評(píng)與喜愛(ài)，似乎又變回了八九十年代那個(gè)“學(xué)生黨必逛”的北行。

綜合北行商圈的優(yōu)勢(shì)與發(fā)展態(tài)勢(shì)，不難看出，這條曾經(jīng)輝煌的第三商街，正在慢慢找回當(dāng)年的“感覺(jué)”，而在這復(fù)蘇之路上，北行商場(chǎng)地塊的歸屬顯然將直接影響到商圈的復(fù)興進(jìn)展。目前有傳聞稱，頭部房企正在洽談，無(wú)論消息是否屬實(shí)，我們都希望北行商場(chǎng)地塊這宗“梧桐樹(shù)”，可以吸引“頭部鳳凰至”。

可以說(shuō)，在城市化進(jìn)程加速的今天，頭部企業(yè)與傳統(tǒng)商圈的合作將成為推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)興的重要契機(jī)。對(duì)于企業(yè)而言，進(jìn)駐核心商圈意味穩(wěn)定的客流與品牌曝光；而對(duì)于商圈來(lái)說(shuō)，引入具有影響力的企業(yè)不僅能激活商業(yè)氛圍，還能吸引更多優(yōu)質(zhì)資源聚集，重塑區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。如果北行商場(chǎng)地塊可以順利花落頭部房企，無(wú)疑將成就一次“世紀(jì)交易”，實(shí)現(xiàn)“1+1>2”的共贏局面，我們，永遠(yuǎn)期待這一天的到來(lái)，也相信這一天終將如約而至。