國家統計局剛公布的3月房價數據，呈現出“東邊日出西邊雨”的態勢。一線城市新房價格環比微漲0.1%，二手房更是罕見地漲了0.2%。然而，二三線城市就沒這么樂觀了，新房價格基本持平，二手房環比還跌了0.2%，三線城市更是全線下滑。這背后究竟隱藏著什么秘密呢？

先來看一線城市。上海新房價格直接暴漲0.7%，深圳也漲了0.1%，但北京和廣州卻分別下跌0.2%和0.1%。而且，一線城市二手房成交量在3月沖到高點后，4月又掉頭向下。可別被一線城市的“小陽春”迷惑了。上海新房價格漲勢迅猛，主要原因是高端樓盤扎堆入市。

深圳和北京的成交量看似熱鬧，但掛牌量卻如堰塞湖般居高不下。就拿北京來說，3月二手房成交環比暴漲50%，但掛牌量卻突破12萬套，相當于每成交一套房，就有20套新房源涌入市場。中原地產的張大偉表示，一線城市房價能穩住，全靠政策支撐，但4月成交量下滑，已顯露出疲態。58安居客研究院的張波更是直言，高價盤集中入市拉高了價格，而剛需購房者仍在觀望。

再看二線城市。新房價格看似止跌，然而在24個上漲的城市中，杭州、成都等核心城市貢獻了80%的漲幅。像徐州、南寧這些非重點城市卻加速下跌。二手房市場情況更糟糕，掛牌量同比激增40%，成交周期從兩個月延長到四個月。

許多房主為了盡快賣房，不得不降價15%以上。鄭州有個老舊小區，掛牌價從1.8萬一路跌到1.2萬，依舊無人問津。重慶有個開發商為去庫存，推出首付分期加五年返租的激進政策。三四線城市庫存去化周期普遍超過24個月，有些城市甚至高達36個月。

面對這種分化局面，政策松綁已箭在弦上。業內人士預測，4月底到5月初可能會出臺三大政策：

一是降低首付比例。二套房首付可能從40%降到30%；

二是優化限購政策，非戶籍購房社保年限可能從5年縮短到2年；

三是房貸利率動態調整，首套利率可能降至3.5%以下。

不過，宜居研究院的顏躍進提醒大家，政策松綁對核心城市是利好，但三四線城市的庫存壓力仍難以緩解。

對于普通購房者來說，買房要避開這些坑：別輕易買非核心區域的房子，即便在二線城市，非核心區房價可能還會繼續陰跌；警惕以價換量的陷阱，掛牌價下跌10%以內的房源，說不定存在產權糾紛；優先選擇準現房，三四線城市期房的爛尾風險不小。比如武漢的李女士，去年在遠城區買了套期房，結果開發商資金鏈斷裂，樓盤停工，她現在只能一邊還房貸，一邊租房住，實在倒霉。

專家們對樓市走勢的看法分為兩派。樂觀派的顏躍進認為，二季度房價上漲的城市會增多，政策效果將逐步顯現。謹慎派的張波則指出，如果4月成交量持續低迷，市場可能還會再次探底。

不過大家都認同一點，樓市能否穩住，最終要看經濟復蘇和居民收入能否改善。國家統計局數據顯示，3月居民消費支出同比僅增長2.1%，這意味著大家的購房能力短期內難有大幅提升。

3月的房價數據揭示了一個殘酷現實：樓市已進入核心城市“吃肉”，非核心城市“喝湯”的新階段。對于普通購房者而言，與其盲目抄底，不如多關注三大指標：人口流入情況，優先選擇近三年人口凈流入超10萬的城市；土地拍賣熱度，溢價率超10%的地塊，周邊樓盤更抗跌；二手房流動性，優先選擇近3個月成交套數超500套的小區。總之，在這個分化的時代，買房不能再盲目跟風了。