4月15日，央行宣布5年期LPR利率下調(diào)15個(gè)基點(diǎn)至3.80%，看似為樓市送上“及時(shí)雨”，卻在市場(chǎng)掀起了一陣迷?！鹿p少的利好與房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的現(xiàn)實(shí)形成反差，購(gòu)房者在海量信息中難辨方向。

“這次降息非但不是上車信號(hào)，反而可能是房?jī)r(jià)新一輪調(diào)整的起點(diǎn)?！辟Y深樓市觀察者向言叔指出，政策刺激與市場(chǎng)基本面的背離，正讓樓市走向“量增價(jià)跌”的深層調(diào)整期。

在上海某中介門店，掛牌價(jià)從1100萬(wàn)降至850萬(wàn)仍無(wú)人問(wèn)津的案例并非個(gè)例；深圳南山業(yè)主主動(dòng)降價(jià)200萬(wàn)求售的消息，更讓市場(chǎng)感受到寒意。

當(dāng)銀行悄悄提高房貸門檻、開(kāi)發(fā)商加速以價(jià)換量，這場(chǎng)始于利率下調(diào)的政策博弈，正暴露出樓市深層次的結(jié)構(gòu)性矛盾。

言叔認(rèn)為，降息只是揭開(kāi)了市場(chǎng)真相的一角：在人口趨勢(shì)逆轉(zhuǎn)、居民杠桿高企、收入預(yù)期承壓的多重壓力下，樓市邏輯早已從“政策驅(qū)動(dòng)”轉(zhuǎn)向“基本面主導(dǎo)”。

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央行數(shù)據(jù)顯示，此次降息后，500萬(wàn)總價(jià)房產(chǎn)、400萬(wàn)貸款的30年月供減少約600元，看似為購(gòu)房者減輕了負(fù)擔(dān)。

但言叔認(rèn)為，這種“隔靴搔癢”式的利好，在居民收入預(yù)期不穩(wěn)定的當(dāng)下，難以撬動(dòng)購(gòu)房信心。

月供降低相當(dāng)于每天少喝兩杯咖啡，但當(dāng)年輕人擔(dān)心3年后能否保住工作，誰(shuí)會(huì)為30年的負(fù)債冒險(xiǎn)？

當(dāng)前制約樓市的核心因素已從融資成本轉(zhuǎn)向支付能力——國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)居民人均可支配收入實(shí)際增速僅3.0%，遠(yuǎn)低于2015年的7.4%，收入增長(zhǎng)乏力讓低利率的吸引力大打折扣。

更值得關(guān)注的是銀行端的“逆向操作”。

據(jù)言叔調(diào)研，上海多家銀行在降息后將房貸審批周期從2周延長(zhǎng)至1個(gè)月，部分支行對(duì)收入證明的要求提高25%，某國(guó)有大行個(gè)貸經(jīng)理坦言：“寧愿做年化4%的消費(fèi)貸，也不愿放3.8%的房貸?！?/p>

這種信貸收縮的背后，是銀行對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)的重新評(píng)估：當(dāng)房?jī)r(jià)下行周期中，抵押物價(jià)值縮水風(fēng)險(xiǎn)加劇，某股份制銀行內(nèi)部報(bào)告顯示，2024年一季度新增房貸不良率較去年同期上升0.8個(gè)百分點(diǎn)，促使金融機(jī)構(gòu)普遍收緊風(fēng)控。

市場(chǎng)分化在此過(guò)程中愈發(fā)明顯。一線城市剛需盤雖出現(xiàn)看房量回升，但改善型房源成交依舊低迷。

北京朝陽(yáng)區(qū)某中介門店數(shù)據(jù)顯示，300萬(wàn)以下房源帶看量環(huán)比增長(zhǎng)15%，但千萬(wàn)級(jí)住宅帶看量下降8%。“銀行在篩選客戶，市場(chǎng)也在篩選房源?！毖允逭J(rèn)為，降息并未創(chuàng)造新需求，只是讓有限的購(gòu)買力在更低的價(jià)格區(qū)間內(nèi)流動(dòng)，這種“擠牙膏”式的刺激，反而凸顯了市場(chǎng)內(nèi)生動(dòng)力的匱乏。

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降息后的3月，全國(guó)重點(diǎn)城市二手房成交量環(huán)比上漲18%，但均價(jià)卻環(huán)比下跌1.9%，形成“量?jī)r(jià)背離”的典型特征。

以上海為例，3月成交量回升至2.3萬(wàn)套，但4月前兩周掛牌均價(jià)較3月高點(diǎn)回落2.3%，部分區(qū)域業(yè)主為加速成交，主動(dòng)降價(jià)幅度普遍在5%-10%。。

量增是低價(jià)房源的‘以價(jià)換量’，價(jià)跌則是市場(chǎng)對(duì)基本面的真實(shí)反饋。

這種現(xiàn)象在深圳、杭州等熱點(diǎn)城市同步上演——深圳南山后海片區(qū)，2023年成交價(jià)1200萬(wàn)的三房，當(dāng)前掛牌價(jià)已普遍降至1000-1050萬(wàn)，且議價(jià)空間持續(xù)擴(kuò)大。

深層原因在于供需結(jié)構(gòu)的根本性逆轉(zhuǎn)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2024年3月，全國(guó)商品房待售面積達(dá)6.5億平方米，去化周期超過(guò)20個(gè)月，而25-35歲購(gòu)房主力人群占比，已從2016年的62%降至41%。“當(dāng)每年新生人口從1800萬(wàn)跌到900萬(wàn)，相當(dāng)于未來(lái)20年減少近1億潛在購(gòu)房者?！?/p>

言叔想說(shuō)的是，人口“斷崖式”下降正動(dòng)搖樓市長(zhǎng)期基本面，疊加居民杠桿率達(dá)62%的國(guó)際警戒線，上海家庭房貸支出占收入比已達(dá)52%，進(jìn)一步加杠桿的空間被嚴(yán)重壓縮。

收入預(yù)期的不確定性，則讓購(gòu)房決策更加謹(jǐn)慎。某調(diào)研機(jī)構(gòu)問(wèn)卷顯示，72%的受訪者表示2023年收入增速低于預(yù)期，55%的人擔(dān)心未來(lái)3年職業(yè)穩(wěn)定性。

這種情緒直接反映在市場(chǎng)行為中：北京某開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷負(fù)責(zé)人透露，其項(xiàng)目認(rèn)籌客戶中，要求“首付分期”的比例從去年的15%升至30%，“購(gòu)房者更傾向于保留現(xiàn)金應(yīng)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，而非加杠桿買房。”

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未來(lái)半年走勢(shì)預(yù)判：退潮之后，誰(shuí)在“裸泳”？

在言叔看來(lái)，樓市正進(jìn)入“基本面定價(jià)”的新階段，政策刺激的邊際效應(yīng)持續(xù)遞減，未來(lái)半年將呈現(xiàn)四大趨勢(shì)：

其一，全國(guó)房?jī)r(jià)進(jìn)入“溫和下跌通道”，三四線城市加速分化。

人口流出嚴(yán)重的東北、西北城市，跌幅可能超過(guò)5%，而長(zhǎng)三角、珠三角的三四線衛(wèi)星城，因承接核心城市外溢需求，抗跌性相對(duì)較強(qiáng)。

“鶴崗式”的深度調(diào)整或?qū)膫€(gè)別城市向更多弱三線蔓延，核心區(qū)別在于人口與產(chǎn)業(yè)的“造血能力”。

其二，一線城市“冰火兩重天”，核心區(qū)與遠(yuǎn)郊差距拉大。

北上深核心城區(qū)學(xué)區(qū)房、地鐵房仍具抗跌性，預(yù)計(jì)跌幅控制在3%以內(nèi)；但北京房山、上海崇明等遠(yuǎn)郊板塊，因依賴投資客支撐，房?jī)r(jià)可能回調(diào)5%-8%。值得注意的是，廣州因供需結(jié)構(gòu)相對(duì)寬松，整體跌幅可能小于北上深，呈現(xiàn)“溫和調(diào)整”態(tài)勢(shì)。

其三，新房市場(chǎng)降價(jià)潮加劇，二手房業(yè)主“以價(jià)換量”成常態(tài)。

開(kāi)發(fā)商面臨資金回籠壓力，全國(guó)TOP50房企2024年一季度平均銷售額同比下降12%，迫使更多項(xiàng)目采取“備案價(jià)直降”“首付分期”等策略。

相比之下，二手房業(yè)主因持有成本較低，降價(jià)更趨理性，但掛牌周期普遍延長(zhǎng)至90天以上，“急售房源”折價(jià)幅度普遍在8%-10%。

其四，購(gòu)房需求極致剛需化，改善型市場(chǎng)陷入低迷。

300萬(wàn)以下剛需房源成交占比提升至65%，而600萬(wàn)以上改善型房源庫(kù)存去化周期超過(guò)36個(gè)月。

言叔提醒大家，手中持有多套非核心區(qū)房產(chǎn)的業(yè)主，應(yīng)警惕“流動(dòng)性陷阱”——這些房源未來(lái)可能面臨“想賣賣不掉，想租租不上價(jià)”的困境，建議趁當(dāng)前市場(chǎng)仍有一定活躍度時(shí)逐步減持。

“樓市正在經(jīng)歷‘去泡沫化’的陣痛，降息只是政策工具箱中的一環(huán)?！毖允蹇偨Y(jié)道，當(dāng)市場(chǎng)意識(shí)到“房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)漲”的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，真正的調(diào)整才剛剛開(kāi)始。

對(duì)于購(gòu)房者而言，與其糾結(jié)于短期政策信號(hào)，不如回歸基本面判斷：人口是否持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)是否充滿活力、收入是否穩(wěn)定增長(zhǎng)——這些才是決定房產(chǎn)價(jià)值的核心要素。

在這場(chǎng)樓市的“大考”中，唯有真正理解市場(chǎng)邏輯的人，才能避開(kāi)風(fēng)險(xiǎn)，抓住真正的機(jī)遇。